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圣运简介
        圣运律师事务所,“2015年中国消费维权奖”、“2015年最受媒体欢迎律所”等荣誉称号,中国专业百强大律所联盟创始成员,秉承“诚信、专业、极致,以个案推动法治”之精神,立足行政法律事
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  • 王有银律师揭秘圣运律所成功办案大量拆迁案件的秘诀 | 名律面对面

            自2015年5月1日新《行政诉讼法》实施3周年以来,以王有银律师为代表的北京圣运律师事务所行政诉讼法律服务团队,成功办理的行政诉讼及行政复议案件超过1500件,成为业界的领先者。         代理案件的高成功率,既是当事人的期待,也是检验律师团队专业水平的“试金石”。圣运律所成功办理大量征收拆迁案件的背后,究竟有何秘诀?2018年6月14日,北京圣运律师事务所主任王有银律师,在接受国内知名媒体法制晚报《名律师访谈》专访时,揭开了其中的秘密。    直播访谈现场         近些年,随着人们法律意识和维权意识不断增强,特别是新《行政诉讼法》实施后,破解了行政诉讼现存的“立案难、审理难、执行难”三大难题,使行政案件“井喷式”增长,尤其是在涉及征地拆迁、行政处罚等领域的行政诉讼。         如何更好地利用法律维护自己的合法权益,成为广大涉及被征收拆迁的当事人最为关心的问题。王有银律师在《名律师访谈》节目中指出,他和北京圣运律师事所务行政诉讼团队,结合十余年的法律实践积累以及上千起胜诉案件的成功经验总结,独创性地提出“组合诉讼”拆迁维权模式。 王有银主任参加《名律师访谈》视频直播精彩画面         何为“组合诉讼”维权模式,王有银律师阐述说,“组合诉讼”模式就是充分利用法律手段,利用一般政府具体行政行为是由若干个先置具体行政行为作为证据作出的这一现状,在启动行政诉讼程序打击其最终侵权的具体行政行为之前,首先通过政府信息公开得知其他前置具体行政行为的文件,然后层层进行“手术刀式”的精确追究,以获得最终具体行政行为违法的证据,为最终赢得行政诉讼打下关键性的基础。         王有银律师表示,“组合诉讼”维权模式的精髓,就是要充分利用个案的案件特点,有策略的打“组合拳”,官有“综合执法”,民有“组合维权”,异曲同工。通过几个相互关联的诉讼,有策略、有步骤地实施,这样就会在行政诉讼中,充分的利用各被告行政行为衔接中的漏洞,以对方的力量打击对方。         王有银律师曾代理了这样一起案件:某拆迁主管机关以发改委的一纸通知作为立项核准文件作出了拆迁许可证,对被拆迁人进行拆迁。被拆迁人不服提起行政诉讼后,一审法官也认同拆迁主管部门作出的拆迁许可证的理由,还跟律师说:“这么多年,我们就是按这一政策来执行。”         然后,这种所谓的“工作规则”、“工作惯例”,根本没有法律依据。在王有银律师看到,发改委的这一纸通知根本不能作为立项核准文件,但这家基层法院就坚持这样的“工作惯例”。         为打破案件僵局,王有银律师调整了办案策略,开始避实就虚,以发改委违法以“通知”替代法定的立项核准审批为由将发改委告上法庭。发改委为推卸自己的责任,达到胜诉为目的,在法庭上明确说明:自己做的仅是内部通知,不是立项核准文件,通知的效力与核准文件并不等同。至于有关开发商拿着他的通知去做其他事情并非是发改委的问题。         在这起行政诉讼中,法院虽然判决了发改委胜诉,但在判决书中认定发改委没有作出立项核准具体行政行为的事实。而这一认定,直接导致拆迁许可案件中,拆迁主管部门在没有立项文件的情况下作出拆迁许可是违法的结果。 王有银主任和《法律大讲堂》主持人李奎主编合影         王有银律师团队通过一个漂亮的“组合拳”,最终取得全案的胜诉。         关于“组合诉讼”维权模式的更多内容,欢迎观看王有银主任律师在法制晚报《名律师访谈》中的专访内容。  

  • 王有银主任:圣运让青年律师零成本执业! | 圣运名律面对面

           对于刚刚走出校园的青年律师来说,天然稀缺人生阅历和社会经验,然而选择的却是最需要这两样东西傍身的行业。2018年6月14日,圣运律所的主任王有银律师,受邀参加了国内知名媒体法制晚报视频直播栏目《法律大讲堂》专访,也提到了这个问题。 ◐         王有银主任认为,律师这个行业,属于实践性工作,不是光靠背法条就够了。然而很多现在的法学生,还有刚步入律师行业的年轻人,由于接触的律师圈子较小,对律师的印象多来自于影视剧和一些传言,或者是来法学院讲课的成功律师。所以给年轻人一种错觉——律师是金领行业,只要拿到律师证就能衣食无忧。        然而现实生活中,当客户遇到困难想委托律师时,需要的是有足够经验的律师来解决问题,而不是冒着风险让年轻律师去“练手”。得不到充分的信任,也就没有案源,不光直接导致生活没有保障,更致命的是没有案子可做,也就无从提升执业能力和水平。        当年的王有银主任也同样面对这个问题,当被问到他是如何克服的,他笑谈:“没有捷径,只能免费义务地去给所里的老律师帮忙,整理卷宗也好、写法律文书也好、做笔录也好,只要得到机会锻炼,培养相关办案的经验就好。因为当年都是提成制的律所,不是我自己的案子,也没人给开工资,所以刚入行的时候生活真的很艰难。” 王有银主任参加《名律师访谈》视频直播精彩画面         所以,后来王有银主任创办了北京圣运律师事务所,在所内大力推行公司制管理:新律师进来后,第一时间安排老师、分配案源。律师年检注册费、办公室工位费一律由律所承担,一切配套办公设施设备,律师免费供应。定期培训不花钱,五险一金和各种福利津贴更是应有尽有。最重要的是,圣运律所还是目前全国前十位首先步入“两万元俱乐部”的律所,一年级的执业律师,来到圣运律所起薪就是两万元每月,远高于行业标准。除了高薪的待遇,更有基于王有银主任十几年征地拆迁案件经验,而总结出来的科学有效的办案程序和文书模板,让每一个青年律师都能在更专业的平台充分施展才华。        目前,律所对于人才的尊重、选择已经融入到律所核心竞争力的范畴之内。从本质上来讲,也是预示着中国法律服务行业日益走向成熟和规范的标志。让更多的律师和律所共享律所收益,是圣运律所实行“零成本执业”的根本原因,以此推动法律服务行业的勃兴! 

  • 【媒体采访】王有银:开发商自证违法告业主,法院不应机械适用法律

           今年2月,闻天科技以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主相继告上法庭,请求法院判决与业主签订的“紫衫庄园内部认购合同”无效。6月8日,西安市长安区人民法院一审判决李某与闻天科技内购合同无效。此事连日来引发广大网友和新闻媒体的持续关注。         近日,一直关注此案的新法制报采访了北京圣运律师事务所王有银主任,王主任针对此事从法律角度进行了解读。         2016年4月,闻天科技因资金链短缺,在与其合作的接盘营销方西安嘉兴营销策划有限公司负责人介绍下,嘉兴公司股东、员工、及朋友以内部认购形式,全款七折购买了闻天科技开发的房产。当时,该区域商品住宅平均售价约每平米8000元,目前已涨至均价约每平米24000元。        事后,闻天科技因无商品房预售证,受到当地房管部门处理,要求清退所售房屋。但清退并无实质性进展。2018年2月,闻天科技以无证售房为由,将12名业主相继告上法庭,请求法院裁定内部认购合同无效。        今年4月至6月,先后已有两名业主一审败诉。 问题一:依法裁判VS机械式判决?         王有银律师表示,法律的设计本质上是应该保障契约公平,保障购房者的权益。从本案来看,购买无证销售的房屋违反了国家法律、法规的强制性规定,其和开放商所签订的合同自始无效,该法院判决合同无效的并不违背法律规定。但法院如果仅仅依靠书面的法律条文将涉案合同确认无效,并没有真正保障购房者的权益,属于机械判决。从客观上来讲,这是对开发商恶意违约的纵容和鼓励,会造成不良的社会影响。对违法开发商的处罚,是行政部门的职责和权力,属于行政关系。开发商和购房者的合同属于民事合同关系。行政机关对开发商的处罚并不会影响业务和开发商签订合同的效力。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依据法律规定登记。之所以在本案诉讼当中,开发商拿出行政机关予以处罚的证据,无非是为了证明其违规销售的事实。 问题二:合法权益VS恶意诉讼?        恶意诉讼从本质上来讲,主要是指虚构事实,利用诉讼获取自己不正当利益的一种行为。从本案来讲,开发商违规销售是事实,虽然说可能主观出发点违背诚信原则,但尚够不成恶意诉讼。 问题三:市场风险VS显失公允?         仅仅判决合同无效,开发商退还购房款并不能真正保障交易双方的利益,也违背基本的社会公平准则。根据《中华人民共和国合同法》相关规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。开发商违规售房在先,其存在着明显的过错,应该赔偿购房者因此所受到的损失,包括房屋价格上涨的差价损失,同时也包括没有预售许可证应当赔偿双倍已付购房款以及其他责任等等。从法律上来讲,业主购买价格相对便宜的无证房屋,存在着一定的风险,该合同的风险应由买受人自行承担买受人承担风险的同时,也应该能够保证买受人的利益不受损害。 问题四:不当得利VS过错赔偿?        合同无效后,开发商前期占用购房者资金便属于不当得利,其应该承担返还责任。同时,根据《合同法》规定,因合同无效后导致的双方过错责任部分,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。如果开发商前期存在欺诈行为等,人民法院还因该根据本案实际情况,判决开发商一定的惩罚性赔偿。  

  • 【王有银主任接受央视今日说法专访】新《流星花园》里还在用“壁咚+强吻”的招数?可能违法你知不知道?

           2018年7月30日,北京圣运律师事务所主任王有银律师就“电视剧《流星花园》存在的法律问题"接受央视今日说法的采访,新《流星花园》里还在用“壁咚+强吻”的招数,这竟可能违法!赶快点击视频观看王有银主任如何讲解!《今日说法》本期采访嘉宾:王有银北京圣运律师事务所主任        在新《流星花园》中,平凡少女杉菜考入理想大学,阴差阳错间,得罪了学校风云人物F4之首道明寺。女主杉菜与男主道明寺不断产生争执,两个人在相互对抗中渐渐爱上了对方。        杉菜进大学不久,和F4中最为霸道的道明寺结下了“仇”。冤家路窄,道明寺从此踏上了捉弄杉菜的不归路:找同学欺负杉菜,还损坏她的鞋,甚至把外卖砸在她的脸上。网友提问,这难道不是校园霸凌吗?  那么问题来了道明寺欺负杉菜的这些行为算校园霸凌吗?校园霸凌该如何定义呢?遇上了这样的情况,我们该如何面对呢?         道明寺渐渐发现自己喜欢上了杉菜,可杉菜才不屑于这个“穿着绿鳄鱼皮的菠萝头”。看到杉菜爱慕着自己的兄弟,道明寺火冒三丈,不顾杉菜的反抗,把杉菜摁在墙上强吻。  问题又来了在女性极力反抗的情况下男性对其进行强吻这样的行为该如何定性呢?         杉菜的好朋友李真暗恋着男主道明寺。一次李真把杉菜和陌生男人在宾馆的照片发了出去,还趁机添油加醋编造了一个谎言,杉菜因此被同学们疯狂地讽刺。  问题又又来了像李真这样散布谣言导致杉菜的生活受到极大困扰的行为在法律上该如何定性呢?李真又该承担怎样的责任呢? 

  • 【王有银主任接受央视今日说法专访】搞笑的《西虹市首富》竟然是一部普法电影?

           2018年8月1日,北京圣运律师事务所主任王有银律师就“电影《西虹市首富》存在的法律问题"接受今日说法的采访,为大家进行普法解读。今日说法栏目将采访发布后立刻受到了广泛的关注,短短三天就有超过150家公众号平台进行转载!        《西虹市首富》改编自环球影业1985年出品的电影《酿酒师的百万横财》,它将“一夜暴富与钱换不来的尊严”两个主题相结合,用小人物的命运,引起观众的共鸣。        沈腾饰演的男主王多鱼是丙级足球队“大翔队”的守门员,除了踢球,他还有很多副业,例如:变装去女足混场子、去美术学院当人体模特、以及给大妈们当刺身托盘~可以说,王多鱼对自己的肉体开发做到了淋漓尽致。        在一场足球比赛前,对方球队老板金先生,想收买王多鱼踢假球,两个假球,20万。在金钱与尊严面前,王多鱼毅然选择拒绝,守住了一名守门员的底线! 假如王多鱼接受这20万,踢了假球,他跟金先生的行为是否违法?王有银北京圣运律师事务所主任         王有银主任表示,如果王多鱼接受20万,踢了假球,两人的行为就是违法的。从法律上来讲,王多鱼接受20万,触犯了《刑法》中“非国家工作人员受贿罪”的罪名,相应的行贿人金先生也触犯了“对非国家工作人员行贿罪”。依据《最高人民法院关于办理违反公司法受贿、侵占、挪用等刑事案件适用法律若干问题的解释》的规定,王多鱼受贿20万属于数额特别巨大,应处5年以上有期徒刑,可以并处没收财产。针对金先生行贿20万的行为,属于数额较大,按照《刑法》第164条规定:应处三年以下有期徒刑或者拘役,同时处十万元以上犯罪数额两倍以下的罚金。  2         在电影中,男主角王多鱼为了追求夏竹,租下了西虹市全部广告位,投放了夏竹的照片和示爱的文字。夏竹质问王多鱼为什么随意张贴她的照片。王多鱼却说:因为喜欢你啊(额,记不清了,他也可能不是这么说的,不过意思就是这么个意思)。因为喜欢,王多鱼就可以不经夏竹同意,在公共场合随意张贴她的照片吗? 随意张贴他人照片的行为是否构成侵权?王有银北京圣运律师事务所主任        王有银主任表示,王多鱼虽不是以盈利为目的,但他未经夏竹同意便在公共场合投放其照片的行为,若对夏竹造成精神损害,夏竹可以要求王多鱼停止侵害,恢复名誉,消除影响,赔礼道歉,并可以要求他赔偿损失,其中包括精神损失。  3         徜徉在金钱世界的柳建南,突然发现首富好像要撬走他的女朋友!为了报复以及为了得到更多的钱,柳建南联合两位想要得到300亿的基金公司老板,做了两千元假账,想陷害王多鱼,让他在月底前花不完十亿。那么建南的做法,将受到怎样的法律制裁呢? 柳建南做假账将受到怎样的法律制裁?王有银北京圣运律师事务所主任          王有银主任表示,公司、企业或者其他单位的人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,涉嫌职务侵占罪。侵占数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的,处五年以上有期徒刑,可以并处没收财产。        本案中,柳建南做的2000元假账,尚不构成刑事犯罪的立案标准,但其非法所得2000元,已经构成民法上的不当得利,应该承担返还不当得利的民事责任。        其次《治安管理处罚法》第二十六条规定,占用公私财物的处5日以上10日以下的拘留,可以并处500元以下罚款;情节较重的,处10日以上15日以下拘留,可以并处1000元以下罚款。        与此同时,柳建南制造假账,营私舞弊的行为,也违反了《劳动法》的相关规定,王多鱼可以与他解除劳动合同。 4         柳建南的“两千元陷害大计”还没实施,就被金先生知道了,于是金先生把柳建南绑了起来,倒挂在空中。接着又设计一出绑架夏竹的戏份,打电话要挟王多鱼,拿一千万赎人。王多鱼误以为是两个基金公司老板绑架了夏竹,于是他把两个老板给绑了起来,还用电蝇拍电击他们。金先生与王多鱼的行为,是否构成非法拘禁? 两人的行为是否构成非法拘禁?王有银北京圣运律师事务所主任         王有银主任表示,拘禁行为必须具有强制性、非法性、持续性。金先生和王多鱼的行为均符合非法拘禁的行为特征。非法拘禁行为,只有达到相当严重的程度,才构成犯罪。是否构成非法拘禁罪,要根据情节轻重、危害大小、拘禁时间长短来综合判断。电影中,金先生和王多鱼采取暴力手段非法拘禁柳建南与两位老板的行为,属于情节严重,已经构成“非法拘禁罪”。      

  • 《法制文萃报》圣运普法专栏:断水断电不可取,拆迁红线碰不得

               近日,圣运律所王有银主任律师团队受邀在《法制文萃报》开设普法专栏,为广大被拆迁人解读拆迁经典案例。        《法制文萃报》是由法制日报社主办的首家全国法制类文摘报,其发行量达50万份。圣运律所与其合作的专栏,旨在通过对经典案例的解读,引导公众正确运用法律法规,依法诉讼,依法维权。         《法制文萃报》圣运专栏每周两期,每期详细解读一个经典案例。即日起,圣运律师公众号将同步刊登专栏文章。断水断电不可取,拆迁红线碰不得 2018-07-25期15版 【基本案情】         原告何先生是江西省吉州区白塘街道螺川村委会某村村民,在该村建有一栋合法房屋,该房屋因位于某棚户区改造项目范围而被征收。         2013年11月5日,吉州区征收办与何先生签订了《房屋征收与补偿安置协议书》(以下简称《协议书》),根据《协议书》的内容,何先生选择了“产权调换”的安置补偿方式,除此之外,何先生还可以获得征收补偿加奖励金补助款,扣除上述安置房应缴纳的费用后,胡先生还可领取约78万元;而《协议书》也约定了何先生需要履行的义务,在该协议签订之日起十日内腾房,否则将承担违约金责任,超过三十天仍然未腾房的,吉州区征收办可以申请人民法院强制拆除何先生的房屋。         吉州区政府于2017年9月11日向何先生下发《限期腾房搬迁通知书》,但何先生一直未搬迁。         2017年5月8日,吉州区征收办将上述补偿款支付给何先生。同年11月10日,吉安市征收办向吉安市供电公司、吉安市供水公司发出《关于拆除某棚户区改造项目范围内三户拆迁户水电管线的函》(以下简称《函》),要求上述两公司拆除何先生等人房屋的水电管线。        2017年12月22日,白塘街道办事处工作人员以及吉安电力公司工作人员对何先生的房屋实施断电行为。该行为严重影响了何先生的正常生活,何先生找到了圣运律师帮助其维权。律师接受委托后,迅速制定维权策略,何先生遂向法院起诉,请求确认吉州市政府所发的《函》违法。        法院经审理认为,吉州区征收办作为吉州区政府的内设机构,其实施的行为所产生的法律后果应由吉州区政府承受,且本案断电行为明显违反《行政强制法》的规定,法院支持了何先生的诉讼请求,判决确认吉州区政府向吉安市供电公司、供水公司发出的《函》违法。最终,在律师的帮助下,何先生取得本案的胜诉。 【法律分析】        在实践中,被拆迁人经常会遇到以断水断电、停止供暖等方式,企图逼迫被拆迁户签订安置补偿协议或者逼迫其搬迁的情况,并以此加快拆迁进度。        此时,作为被拆迁户,应及时采取法律手段维权,化被动为主动。今天圣运律师将通过上述案例为大家分析,拆迁遭遇断水断电时该如何维权?        水电是居民的正常生活所需,断水断电无疑会给被拆迁人的生活带来极大的不便,这种行为也严重侵害公民的合法权益,是法律明言禁止的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确规定,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式,迫使被征收人、被拆迁人搬迁。        但尽管国家三令五申,依然有部分地方政府不按规矩办事儿,从圣运律师代理的征地拆迁案件中看,断水断电是实际拆迁过程中常见的逼迁手段,不少被拆迁人在这期间进行过“抵抗”,但不少居民迫于压力最终选择妥协退让。        律师提示大家,其实在拆迁战争中化被动为主动,进行有效维权才是正解。 一、申请查处违法行为        根据《中华人民共和国电力法》和《城市供水条例》的规定,供电公司不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业应当保持不间断供水。        当遭遇断水断电时,被拆迁人可以选择到房屋拆迁管理部门申请查处相关违法行为,这其中必须注意采集证据与保全。        一般来说,这些证据可以是对现场的拍照或录像,也可以是证人证言,甚至还可以是设计相关内容的电话录音。 二、通过法律途径解决        通过法律途径解决断水断电问题,是律师最为鼓励的方式,维权效果显著并且也能为损失争取相应的赔偿。相较于诉讼,不少被拆迁人更愿意选择信访的途径进行维权,而一些信访机关常常以“不解决拆迁问题”或“已提交有关部门处理”的回复搪塞维权者,最终并不能有效解决逼迁的问题。        本案中,吉州区征收办向吉安市供电公司、供水公司发出的《函》是为了强制拆除原告何先生的房屋,断电行为已经严重影响了何先生的正常生活,该行为明显违反了《行政强制法》第四十二条的规定,结合本案,也就是说行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式,逼迫当事人搬迁。据此,法院作出如上判决。 【典型意义】         中断供水、供电、供热、供燃气,是征收拆迁过程中常见的逼迁手段。尽管国家三令五申禁止使用非法手段逼迁,但实践中,有些开发商、拆迁单位置若罔闻。         律师提醒大家,遇到这种情况,被拆迁人绝对不能自认倒霉,否则只能让公平正义渐行渐远。被拆迁人一旦遇到违法逼迁,既不能坐以待毙,也不要暴力抵抗,而要用法律维权。必要时,咨询专家、委托专业律师,以更好更及时地维护合法权益。        

  • 【媒体报道】王有银律师就拼多多商标纠纷案进行法律解读

    刚刚上市的拼多多陷入“山寨”漩涡。7月28日,创维电视发表声明,要求拼多多停止售假。随后,拼多多平台上“碰瓷”创维电视的“创维e家”、“创维云”确实搜不到了,然而,它们没有就此消失,而是换成别的品牌继续销售。        近日,一直关注此侵权案件的自媒体平台“寻找中国创客”采访了北京圣运律师事务所王有银主任。王主任针对此事件从法律角度进行了解读。    “创维e家”的山寨术:厂家申请11个商标轮流“碰瓷”          在拼多多平台“碰瓷”大品牌的商家,大多不止提交申请了一个商标。例如,“创维e家”的公司提交申请了“乐视佳”、“海信维”等11个商标。“康佳视界”的生产厂家提交申请了10个商标,“小米e家”的生产厂家提交申请了6个商标。但其中大部分未通过审核。         商标未通过审核的产品,如何在拼多多的平台上以专卖的形式销售呢?拼多多规定,企业商家在拼多多平台开设专营店、专卖店、旗舰店,需要提供由国家商标总局颁发的商标注册证或商标注册申请受理通知书复印件。也就是说,商家只要获得商标注册申请受理通知书后即可开店,而在商标审核阶段(通常为七个月),该商标注册申请受理通知书都有效。  持有商标受理通知书,就真的可以合理使用商标吗?         北京圣运律师事务所主任王有银表示,收到商标受理通知书,并不一定代表其享有商标权。在申请过程中的商标不享有商标权。 如果和已注册商标造成混淆则构成侵权。且相似商标明显违背商标法的审查原则,不会通过审查。         王有银表示,小米、康佳、创维均是注册商标,享有商标专用权,根据《商标法》规定,经商标局核准注册的商标为注册商标,商标注册人享有商标专用权,受法律保护。其中最重要的是专有使用权和禁止权。从这一点来看,小米视界、康佳智能、创维云等这样的品牌侵犯了这些商标的专用权,构成商标侵权。         拼多多作为网络销售平台,应该承担起审查职责,对商品推广更应承担审核责任,对于这些明显侵犯国内知名品牌的推广,平台更应该肩负起主动禁止责任。 媒体简介        寻找中国创客是新京报旗下的创业新媒体平台,该平台融合报纸版面、垂直网站、微信公号、论坛活动、创客俱乐部、创业地理、创投基金等,为创业者提供从媒体报道、创业辅导、综合服务一直到投资的全链条创业服务。  

  • “法拍房”是否适用限购政策?——王有银律师接受新法制报专访

        6月7日,南京市房地产市场综合执法办公室签发公文明确:因司法拍卖取得的房产,按住房限购政策执行。发文部门明确表示,司法拍卖的买受人是不特定的社会公众,这与一般市场交易中的自主买卖,没有本质差别,“不具购房资格的人参与了司法拍卖,就等同于限购政策形同虚设。”    事实上,今年4月,北京市住建委也首次明确,将司法拍卖房产(简称“法拍房”)纳入限购范围,规定竞拍方应符合该市限购政策,否则将不予办理产权登记手续。    5月31日,江苏省高级人民法院办公室却签发公文规定:司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。法院认为,司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为,只受法律约束,不受地方性房产限购政策影响。而在湖北、浙江等地,也已确定“法拍房”不受限购政策影响。     “法拍房”能否套用限购政策?法院与住建部门发文互怼的举动,一时间引起了社会舆论的广泛关注。对于限购“法拍房”是否混淆了司法拍卖与自由交易,“法拍房”适用限购政策是否妥当等争议,本报特邀法律界人士共同探讨。 限购让“法拍房”遇冷主持人    郭 俊嘉 宾彭丁带   南昌大学法学院教授、省政府发展研究中心特约研究员朱 巍    中国政法大学副教授、硕士生导师王柱国   江西财经大学法学院教授、中国行政法学会理事王有银   北京圣运律师事务所主任律师、北京理工大学法学院兼职教授一、限购“法拍房”是否存在认知混淆?司法拍卖房产是基于公权力行使的强制执行行为,自然人购房属自由交易行为,从法律上看,限购“法拍房”,是否混淆了两者概念?朱巍:司法拍卖本质上是强制性拍卖,因为按照市场经济双方自愿的原则,司法拍卖中乙方明显非自愿,可见,司法拍卖与市场交易并非是一个层面问题。司法拍卖也是司法程序的一部分,是保障司法判决落实的重要环节。城市限购是针对市场自由交易房源的限制,与司法拍卖的性质并不一样。同时,城市限购是地方政府出的红头文件,“法拍房”则是根据民事法律做出的司法拍卖,所以,司法拍卖依据法律位阶更高。彭丁带:无论是司法拍卖还是自由交易,两者的本质还是买卖,无非是买方要遵循价高者得的原则。司法拍卖与自由交易行为,从购买行为上说,概念无区别,但从售卖行为上说,概念有区别。司法拍卖是司法审判行为的一部分,其目的是实现司法公正。这种权利救济程序,是基于公权力的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为。王有银:法院在司法拍卖过程中,作出的拍卖成交裁定书本身就具有物权变动效力,无须经由不动产登记机关登记,由此可见司法拍卖是司法审判行为的一部分。限购“法拍房”的确混淆了两者的概念。二、 “法拍房”适用限购政策妥否?住建部门指出,限购是政府宏观调控,“法拍房”若不受限购政策约束,将会有投机者通过司法拍卖绕开限购政策,催生“多房合法”。大家怎么看?彭丁带:购买“法拍房”若不受限购政策约束,确实存在制造“多房合法”的机会。然而,保障法律的刚性与法治公正,是需要一定的社会成本的。以善政的理由损害法律刚性,必然会消减社会的法律信仰,以牺牲司法原则成全楼市调控很可能引发行政权力大于法律的质疑。王柱国:法院拍卖房屋是实现当事人的债权,限购则是实现公共利益。本案中,限购并未阻止实现当事人债权,只是限制了部分交易主体的资格;法院没有对限购政策判决违法,行政机关限制交易主体资格应是合法的;行政机关对获得“法拍房”但属于违反限购政策的,不予以登记,也应是合法的。王有银:从北京、广东等地限购“法拍房”来看,限购政策具有其特定的合理性。因为“法拍房”的确会滋生大量投机者绕开限购政策,催生“多房合法”问题,在司法机关没有能力完全对此予以识别的情况下,认可“法拍房”适用限购政策也是可行的。朱巍:投机者确实存在,但不能因为少数投机者的存在,就将“法拍房”适用限购政策。法院在拍卖时,首先需要考虑的就是尽快实现债权,保障司法权威和当事人合法权益。当然,在拍卖过程中法院也应该考虑城市的限购政策,在有大量竞拍人竞拍时,可以根据不同情况,设定一定的门槛,也可以在同等条件下优先有购房资格者购买。三、是否属“行政权干预司法权”?有人认为,法院在强制执行中委托拍卖的行为本身也是司法权的体现,不动产登记仅为协助执行行为,并不对物权变动产生影响,住建部门就“法拍房”是否受限购政策约束发文怒怼法院,有行政干预司法的嫌疑,大家怎么看?彭丁带:政府及相关职能部门以“通知”、“意见”的形式发布限购令,从行政法学的角度看,一般认定为行政管理性质的法律文件,不属于行政法规、地方规章。司法拍卖的依据是《民事诉讼法》。按照我国的立法体制,法律位阶从高到低共分六级:根本法、基本法、普通法、行政法规、地方性法规和行政规章。由此可知,《民事诉讼法》法律位阶高于“限购令”。朱巍:从上位法角度看,司法拍卖的上位法是高于限购政策的。当然,我们也不能否认限购政策,这是政府宏观调控的一部分,但宏观调控不能超出范围,不能越权到司法执行领域。否则,确实会产生行政权力干涉司法公正的嫌疑。王柱国:从法治角度来说,司法权独立行使,行政权不得干涉。但其实有个问题应该要厘清,虽然我国法院有执行权,但这个权力其实有别于审判权,而是一种行政性权力。故法院拍卖房屋应该是行政性权力,并不涉及“行政权干涉司法权”。四、 “多地异政”是否有损法律威严?目前,北京已认可“法拍房”受限购政策约束,并已实际执行;但湖北、浙江等地却又对此并不认同。如此“多地异政”的做法,是否需要最高法出台司法解释予以明确?彭丁带:作为推进法治建设的重要力量,人民法院在化解矛盾纠纷、确保公平正义、实现法律有效实施的过程中,法律适用统一是基础、是关键。显然,“多地异政”的做法有损法律威严。当前,因法律适用不统一引发的法律实施问题,亟须引起高度重视。因此,最高法出台相关司法解释是法律适用统一的有效举措。王有银:每个地区的发展程度、区域性的购房政策的执行力度都有所差异,所以出现“多地异政”的情况也在所难免。如果最高法能出台一项司法解释可以妥善处理冲突是很好的,行政机关的政策与司法解释发生冲突并不是个别现象,双方互相协调,可以在充分沟通的情况下贯彻履行本职与尊重行政的统一。朱巍:个人不建议最高法院出台相关司法解释。而地方政府,比较了解城市状况,行政命令发布反而比司法解释和立法相对灵活。五、 “法拍房”无法过户有何救济渠道?倘若因文件“打架”出现“法拍房”无法过户的事例,有何可行的救济渠道?应如何解决“法拍房”与限购政策间的矛盾? 彭丁带:若“法拍房”无法过户,当事人可以通过行政诉讼,让法律来定分止争。要解决“法拍房”与限购政策间的矛盾,则需要地方政府与法院之间充分沟通,明确司法拍卖是否服从限购政策。朱巍:若房管部门不给“法拍房”过户,相关法院可以出具协助执行的裁定,这很容易解决。但这样做比较浪费司法资源,出现了司法与行政的内耗。所以各个地方政府应尽早出台与“法拍房”相适应的解决办法。王柱国:首先行政机关与法院应进行协商;其次,在法院具体判决中,也可明确该案的“法拍房”不受限购政策的影响。这样才是符合法治的解决之道。王有银:根据相关规定,当房管部门认为房屋权属错误,只有向法院提出建议的权利,并没有进行实质审查以及拒绝执行的权利,因此对不动产登记部门拒不协助办理登记手续的,法院可以依法采取强制执行措施。本案中,我认为行政机关和司法机关应当互相协调,双方在充分沟通的情况下贯彻履行本职与尊重行政的统一。

  • 紧急,千万不能和拆迁方谈这些!

        近年来,拆迁方和被拆迁方存在的利益冲突造成拆迁方的招式层出不穷。不仅仅是明面上的强拆逼迁,更有各种暗地里的拆迁陷阱让被拆迁人猝不及防,被拆迁人争取合理的拆迁补偿款的过程中其实更是一场博弈,其中陷阱重重,被拆迁人稍有不慎便陷入陷阱,造成维权的被动局面。被拆迁人该如何规避拆迁方的陷阱,究竟不能和拆迁方谈什么?今天圣运律师将为大家讲解。不和拆迁方谈政策    对于拆迁程序、补偿方式等问题,国家法律、法规早有规定,根据规定被拆迁人其实都可以拿到不错的补偿。但为了压缩拆迁成本,提高拆迁效率,不少拆迁方便拿政策说事来辩驳被拆迁人,地方政府所谓的拆迁政策,自然是为了其完成拆迁工作而制定的,为了行使其职权和方便其管理所用。但是,政策不等于法律,更不能违反法律,各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中,要严格按照法律规定去作为,任何超越法律的界限都是违法的。    被拆迁人当遭遇政府以“政策”来打压时,首先要保持定力,不可随意妥协,拆迁方所谓的“政策”在很多情况下并非红头文件,并不具有法律效力。被拆迁人通过法律途径击破政府违法点,便极可能获得更多的拆迁补偿。不谈拆迁奖励,重要在补偿    拆迁方为完成拆迁任务,往往会使出浑身解数,经常会利用搬迁奖励作为诱饵,往往奖励越高期限越短。圣运律师提示大家,切勿冲动签下补偿协议,一定要根据相关规定计算出自己房屋应当补偿的数额,以此来决定是否签订拆迁补偿协议。根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。    被拆迁人一定要做到心中有数,羊毛出在羊身上,不可轻信拆迁奖励之说,根据规定应当拿到的补偿被拆迁人都有权利进行争取,任何机关部门都不能进行克扣。不谈没有完整纸面协议的补偿    在实践中,很多被拆迁人没有正规的协议,只是与由拆迁方随意的写几项如房屋面积、单价、装修损失等内容,甚至没有签订协议或只是签订了空白协议。根据实际维权的经验,拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面,被拆迁人在签订补偿协议之前,一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。(1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点;(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;    拆迁补偿协议的内容一定要具体明确,空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的,但在实际维权过程种,被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。  王有银 圣运律师事务所主任,中国传媒大学文法学院兼职教授、研究生导师,征地拆迁业务部首席大律师,近二十年法律服务经验,土地法专家,行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献,多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员,《第一视频》特邀评论员,参与立法活动,为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。免费法律咨询请拨打:13811117637邮箱:wangyouyin@bjsheng.com

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