拆迁律师

土地及房屋早已被批准征收，然而拆迁方对该房屋一直未进行补偿，居民也就一直还居住在原房屋里。过了几年，等到征收部门拟定了补偿方案时，房价早已水涨船高，给的补偿根本没办法保障其应有的居住条件，这怎么办？

今天，北京圣运律师事务所主任王有银律师结合这一典型案例为你解读这一问题。

二十年前年因上海市某园区扩建征地，郑先生的房屋位于被征地范围内。

可一直到了前几年区规划和土地管理局（简称规土局）才将拟定的某地块征地房屋补偿方案予以公告，XX征补中心负责房屋补偿工作。

郑先生认为其房屋早已纳入城镇规划区，应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行补偿，未签订补偿协议。

其后，规土局作出责令交出土地决定书。郑先生不服，向法院请求撤销该决定书。

法院通过庭前会议了解到，郑先生对于因土地性质不同所导致的补偿利益差异无法接受，认为补偿偏低。

其后法院搭建了解纷平台，沟通协调，经过几轮协商，郑先生最终与XX征补中心达成一致，签订了房屋补偿协议，获得了合理补偿，订购了两套上海市某区安置房屋。郑先生遂向上铁法院撤回了该案起诉。

实践中，有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因，有关部门对农村集体土地上的房屋没有补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后，有关部门补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。

对此问题，最高法认为，虽然因为土地性质不同，征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但由于房屋所在的土地已经城市化，如果按照农村集体土地补偿，会无法保障农民的权益。因此，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应当扣除已经取得的土地补偿费。

因此，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

值得注意的是，前述情形的适用是有条件的，需要是归咎于行政机关怠于履行职责的前提。被征收人切不可因为此项规定拖延启动法律程序，意图获得更多赔偿！