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一、撤销征收补偿协议判决书拆迁,胜诉案例｜刘律师介入强力撤销责令交出土地决定书

      2018年12月30日，经新疆维吾尔自治区自然资源厅依法批准，昌吉市人民政府依照有关规定和程序征收建国路街道八工一村集体土地19.6175 公顷。2019 年11月12日昌吉市自然资源局与八工一村签订《征收集体土地协议书》，马X的1亩住宅土地在此征收范围内。昌吉市人民政府于 2018年12月 30 日发布征收土地公告、征地补偿安置方案公告，公告明确告知了土地征收补偿安置方案、适用依据以及对公告内容有异议可以在 15 日内依法申请听证，但马X在规定时间内未要求举行听证，另外马兵未按照公告要求在规定时间内办理征地补偿登记。鉴于马兵违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地。经我局研究决定，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条之规定，责令马X自收到本决定之日起十五日内交出被征收的1 亩住宅土地。

      原告马X诉称，被告作出的被诉行政行为，存在事实认定不清、适用法律错误。理由如下∶原告是昌吉市建国路街道办事处八工一村村民，依法拥有村中宅基地及地上房屋权属。该房产因昌吉市 2018年棚户区(城中村)改造计划中的"八工一村城中村改造项目"而面临被征收。在原告尚未与征收部门就安置补偿事宜达成一致的情况下，被告于2021年3月19日作出了被诉行政行为，原告认为该决定书事实认定不清，适用法律错误。一、被告作出《责令交出土地决定书》的事实认定不清，法律适用错误。被告作出的决定书中写明∶"鉴于你(原告马兵)违反土地管理法律，阻挠国家建设征用土地。经我局研究决定，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条之规定，责令你(原告马X)自收到本决定之日起十五日内交出被征收的1 亩住宅土地。"被告明知原告的宅基地及房屋涉及拆迁，现就安置补偿问题存在争议，尚处于诉讼阶段。且原告一直以来都是依法维权，并没有做出"阻挠国家建设征用土地"的行为，故被告所作出的被诉行政行为存在事实认定不清。二、被告作出《责令交出土地决定书》存在程序违法。本案中原告并未见过征收方履行相应征收程序。先补偿，后拆迁是拆迁安置的基本原则。被告在征收方未针对原告房屋作出任何补偿安置决定的情况下即下达责令限期交出土地处理决定，在此情况下如按照被诉行政行为原告被责令交出土地，原告将失去涉案房屋权属，也没有一份确定的合法补偿依据，原告将面临极大的风险，可能致使其生活困难。被告作出被诉行政行为程序存在严重违法，其后果可能造成原告承担重大损失。综上，被告作出被诉行政行为，认定事实错误，适用法律不当，缺少法定处罚程序。现诉至法院，请求依法撤销被诉行政行为。

      原告提交以下证据∶

      告知书、资料目录、马兵身份证、户口本、城郊办农牧民院内建房审批表、马兵住宅用地图、昌吉市城市规划局征求意见表、规划图、营业执照、申请书、建国路街道八工一村村委会通知、八工一村棚户区改造范围示意图、房屋建筑面积通知单、起诉状、昌市人常(2018)7号文、昌市党办字(2018)21号文、关于确保完成 2018年棚户区改造任务有关工作的通知，证明补偿登记是原告的权利，原告放弃也不影响补偿和安置。即使发出告知书，原告按照告知书的要求完成了补偿登记行为，原告给被告提交了资料，被告已签收。被告对原告提交的告知书的真实性认可。对资料目录的真实性、关联性及证明目的均不认可，被告并未见到原告提交的资料。对身份证、户口本的真实性认可。对审批表的真实性认可，关联性不认可。住宅用地图的真实性认可，关联性不认可。征求意见表是复印件，真实性不认可。规划图真实性认可，证明目的不认可。营业执照的真实性、关联性不认可。申请书的真实性、关联性及证明目的均不认可。在 2019年4月原告已经对征收情况是知情的。通知的真实性、关联性均不认可。村委会通知上载明征收资金的发放时间是2019年3月2日至 2019年3月12日，拆除时间是2019年3 月3日至2019年3月30日。示意图的真实性、关联性均不认可。建筑面积通知单的真实性、关联性均不认可，备注中载明 2019 年3月22日在八工一村办公室摘抄，原告在2019年3月22日已经知道了被拆迁的事实。对起诉状的真实性不认可。对昌市人常(2018)7号文、昌市党办字(2018)21号文、关于确保完成2018 年棚户区改造任务有关工作的通知的真实性认可，关联性不认可。

      被告昌吉市自然资源局辩称，一、被告系依法征收。被告在征收集体土地过程中，严格按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定程序实施征收工作。征收行为有新疆维吾尔自治区自然资源厅《关于昌吉市实施城市规划 2018 年第六批建设用地的批复》(新自然资用地【2018】214号)、昌吉市人民政府《征收土地公告》(昌市征地告【2018】第 004号)、昌吉市人民政府《征地补偿安置方案公告》(昌市征地补告【2018】第004号)、建国路街道八工一村村委会通过的会议记录(2019.11.2)、与八工一村村委会签订的《征收集体土地协议书》(2019.11.12)和其他相关手续。二、征收协议是与村委会签订，已签订生效并将履行完毕。首先，被告于2019 年11月12日代表市政府与建国路街道八工一村村委会签订了《征收集体土地协议书》，按照征收方案及协议内容征收建国路街道办事处八工一村土地19.6175公顷(均为建设用地)，涉案土地包含在其中。其次，昌吉市人民政府《征地补偿安置方案公告》第三条明确规定∶被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人对本公告内容有不同意见要求举行听证的，于 15 日内，即2019年1月15日前向昌吉市国土资源局提出书面申请，逾期未提出的，视作放弃听证。本案中村委会明确表示放弃听证(2019年1月14日)，原告也未在规定时间内向被告申请听证。

      被告提交以下证据∶

      1.新疆维吾尔自治区自然资源厅《关于昌吉市实施城市规划 2018 年第六批建设用地的批复》(新自然资用地【2018】214 号)、昌吉市人民政府《征收土地公告》(昌市征地告【2018】第004号)、昌吉市人民政府《征地补偿安置方案公告》(昌市征地补告【2018】第 004号)、建国路街道办事处八工一村村委会《放弃听证的说明》(2019.1.14)、建国路街道办事处八工一村村委会通过的会议记录(2019.11.2)、昌吉市自然资源局于八工一村村委会签订的《征收集体土地协议书》(2019.11.12)，告知书及送达回证(2020.6.24)、责令交出土地决定书及送达回证(2021.3.19)，证明被告明确告知原告有听证的权利。八工一村村委会同意征收的方案。被告与村委会签订了征地合同。我方作出责令交出土地决定书，并依法给原告送达，被告的征收程序及补偿方案是合法的。原告质证后对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。

      本院认为

      根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，县级以上人民政府土地行政主管部门对阻挠国家建设征用土地的，有权责令其交出土地。拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。被告昌吉市自然资源局作为昌吉市土地行政主管部门，对在辖区范围内的阻挠国家建设征用土地的行为有行政执法权。根据《最高人民法院关于审理农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条第一款∶"县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出责令交出土地决定的，应当符合下列条件∶

      (一)征收土地方案已经有权机关依法批准;

      (二)市县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为;

      (三)被征收土地所有权人、使用权人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝安置补偿，且拒不交出，已经影响到征收工作的正常进行”的规定，是人民法院审查责令交出土地决定非诉行政执行案件合法性审查标准，与本案审查标准具有一致性，即合法的责令交出土地决定应当具备第十四条第一款规定的条件。

      被告昌吉市自然资源局在作出责令交出土地决定书前，新疆维吾尔自治区自然资源厅新自然资用地201824关于昌吉市实施城市规划2018年第六批建设用地的批复，同意昌吉市将农民集体所有农用地2.1128公顷(其中耕地8.2860公顷)转为建设用地并办理征地手续，另征收农民集体所有建设用地3.5112公顷、未利用地工，2570公顷。共计批准建设用地67.8810公顷，作为昌吉市实施城市规划2018年第六批建设用地，并使用2018年当地农用地转用指标。2018年12月30日，昌吉市人民政府发布了昌市征地告(O18)第0O4号《征收土地公告》，完成了对征地用途、征收土地位置、被征地单位和征地面积、征地补偿等公告;同日昌吉市人民政府发布昌市征地补告(2O18)第004号《征地补偿安置方案公告》，完成了该征收补偿安置方案的公告。昌吉市人民政府和昌吉市自然资源局已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为。被告当庭提供的涉案勘测定界图，经本院核实属实，原告的房屋在征地范围内。在履行批准手续后，昌吉市自然资源局作出责令交出土地决定还应当以已经履行了安置补偿为前提。被告提交的《征收集体土地协议书》。不能证实已经对原告进行了使用土地现状调查及拆迁安置。在未能与原告签订补偿安置协议的情况下，被告向原告发出《告知书》，仅证实被告通知原告到相关部门办理拆迁登记手续，系被告的告知行为，并不是最终的安置补偿结果。被告作为土地管理部门，在未能与原告签订补偿安置协议，也未妥善作出补偿安置告知的情况下，即使原告未主动办理拆迁补偿安置手续，也不能认定原告已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿。被告作出的被诉具体行政行为，认定原告阻挠国家建设征用土地，事实不清，证据不足，不符合《最高人民法院关于审理农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条第一款第(三)项规定作出责令限期交出土地的条件，依法应当予以撤销。

      依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)、(三)项的规定，判决如下∶

      撤销被告昌吉市自然资源局作出的昌市自然资责字2021-01 号责令交出土地决定书。

      案件受理费 50元，由被告昌吉市自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。

二、责令交出土地决定书程序

法律分析：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

法律依据：《土地管理法实施条例》 第四十五条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

三、关于土地使用权纠纷的行政裁决问题

一般农村土地或林地使用权行政裁决案件，是指农村集体所有的土地或林地，因单位之间、单位与个人之间及个人之间，对其使用权发生争议，由人民政府作出处理，经复议后起诉到人民法院，依法属人民法院行政案件的受案范围的诉讼案件。其特征是：

1、使用权处理的主体是县级以上人民政府或乡级人民政府；使用权争议的主体是主张对立的双方以上的当事人。一方当事人不可能产生争议，只有当事人在双方以上，其主张对立时才会产生争议。对同一土地或林地在一般情况下是双方当事人主张使用权，但在特殊情况下也有双方以上的当事人。有权作出处理决定的行政主体是特定的县级以上人民政府或者乡级人民政府。根据《土地管理法》第十六条、《森林法》第十七条的规定，土地或林地使用权争议，单位之间的由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的由乡级人民政府或县级人民政府处理。处理土地或林地使用权是人民政府的法定职权，同时也是法定义务，属人民政府专属权利，其他组织和部门无权作出处理决定。根据国土资源部2003年1月3日发布的《土地权属争议调查处理办法》第四条和国家林业部1996年10月14日发布的《林木林地权属争议处理办法》第四条第二款规定，县级以上国土资源行政主管部门、林业行政主管部门或者人民政府设立的处理机构，负责对土地或林地权属争议案件的调查和调解工作，调解不成的应报同级人民政府作出处理决定。因此，国土资源行政主管部门、林业行政主管部门，无权对土地或林地使用权争议作出处理决定。

2、争议的客体和内容是土地或林地的使用权。根据《土地管理法》和《森林法》的规定，农村的土地或林地，除法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，单位或个人只能依照法定程序才能取得其使用权。农村集体所有的土地或林地按不同用途，可分为农用地和建设用地。其取得使用权的方式，可分为以下四种形式：

一是农用地包括林地使用权的取得。一般是通过承包经营的方式取得。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》的规定，能够取得承包经营权的主体是集体经济组织成员及集体经济组织成员以外的单位或个人。以农户为单位实行家庭承包是集体经济组织成员取得使用的主要形式；对不宜采取家庭承包形式的其他土地或林地，依法可以通过招标、投标、协商等承包方式取得其使用权，该使用权取得的主体，既可以是集体经济组织的成员，也可以是集体经济组织以外的单位或个人。通过承包的方式取得其使用权的法律凭证，是县级以上人民政府核发的土地承包经营权证或林权证。

二是宅基地使用权的取得。根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民以户为单位，在一处一户只能有一处宅基地，能依法取得宅基地的主体是农户。宅基地使用权取得要经过申请、审批程序，由县级以上人民政府核发证书，确认其建设用地使用权。

四、解除房屋买卖合同判决书

法律分析：因房屋买卖违约而产生的解除合同问题，如果买卖合同有约定的，按照约定来处理。如果没有约定的，可以向人民法院提起诉讼来解决相关问题。

出卖方，身份证号码；购买方，身份证号码；甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；房价款与付款方式；交付期限；违约责任。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

五、解除房屋买卖合同裁判文书

解除房屋买卖合同主要有两种：

1)约定解除商品房买卖合同；合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同解除。

2）法定解除。法定解除的情况很多，包括：商品房买卖合同认定无效；开发商有欺诈行为；开发商恶意违约；商品房质量问题；开发商延迟办理房产证；商品房面积误差过大；按揭贷款申请未获批准等，都有可以导致房屋买卖合同解除。

一、商品房退房的前提条件

根据我国相关法律规定，购房者在遇到下列情况，可以要求退：

（一）面积误差。若是发现开发商交付的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积误差绝对值超过3％，依照法律规定购房人有权解除合同。

（二）开发商擅自变更房屋规划设计。若发现开发商交付的房屋发生了规划或设计的变更，例如：房屋结构的变更，房屋用途的变更等，若是开发商没有告知购房人变更，则购房人有权解除合同。

（三）房屋质量问题。若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的，购房人就有权解除合同。

（四）房屋存在抵押。很多购房人买了房子后，发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除合同。

（五）无法获得贷款。若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除合同。

（六）无权属证明。一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。

（九）逾期交房。很多开发商在合同中约定，超过一定期限不交房的，则购房人有权解除合同。

二、买到烂尾楼怎么办可以不还房贷吗

1、买到的房屋烂尾无法交付的，当事人不能不还房贷。但经银行同意或者法院判决，可以暂停偿还房贷。业主可以通过以下途径解决房屋烂尾问题：

(1)、在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。

(2)、如果开发商交房严重超期，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

(3)、如果开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

2、法律依据：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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文章来源参考：【头条】撤销征收补偿协议判决书拆迁，撤销拆迁补偿协议的案例

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投稿：孙玲

内容审核：杨建峰律师