预征收可能隐藏先拆后补的陷阱，必须警惕！
发布时间：2023-02-09 12:51:07 作者：圣运律师
部分农村征地拆迁项目曲解新修订的《土地管理法》第47条的规定，告知村民已经不是先补偿后征收的时代，现在已经变更为先签约后批准征收。所
“先签约后批准征收”的模式是不少旧城改造项目中争取民意的做法。先组织签约进行模拟拆迁，签约比例达到一定数值再进行征收，这更像是意向性的公告，农民朋友有更多的参与权。并非完全变更征收的原则。
实践中，在合法的征收决定作出前，房屋征收部门依据拟定的征收补偿方案提供一份附生效条件的“预征收补偿协议”。
协议的内容与正式的补偿协议基本一致，包括具体的补偿数额、补偿方式、补偿项目等法定内容。而所附的生效条件，就是同意签订“预征收补偿协议”的被征收人在全体被征收人中所占的比例。
若签约率达到一定的预设比例后，房屋征收决定作出，补偿协议生效；在一定期限内未达到这一比例的，补偿协议不生效，房屋征收终止。
前述阐述可知，预征收仅仅将签约挪到征收之前，正式的征收环节还是要具备。这本是节省资源以及争取民意的重要环节，却也存在陷阱。王有银律师提示，无论过程如何，只有经过省级人民政府或者国务院批准后，市、县人民政府才能实际进行土地征收。不能利用预征收来规避法定征收程序！
河北林先生的房子正处于旧城改造项目范围内，此次旧村改造项目是在当地区政府主导下进行，居委会和区政府共同签订了《旧城改造责任书》，准备用3年的时间，逐步对城中村实施改。由于补偿谈不拢，林先生并未签署相关协议。
后，当地居委会作出《拆迁决定书》并强制拆除了林先生的房屋。
针对这起案件，最高法围绕责任承担的焦点对案件进行阐释：
此次旧城改造项目是为了改善拆迁范围内的居民生活环境，项目完成后很快被依法征收，此次实则为以旧村改造为名实施预征收。
林先生的房屋由居委会强制拆除，虽然未经区政府授权，但是区政府不能免除责任，还要从法律关系分析居委会和区政府是否存在行政委托关系。
旧村改造项目是在区政府主导下，为改善城市环境、提升城市品位、促进城市经济社会发展进行的城中村拆迁改造工程项目，内容上具有行政管理的性质；林庄村实施的强制拆除行为，虽然确实可以改善被拆迁村民的居住条件，但更多的是改善了市、区拆迁范围及周边普通民众的生活环境，且旧村改造拆迁整合后腾挪出来的集体空地，很快被依法征收，受益的直接主体为区政府。
因此，法院判决认定居委会受区政府委托实施强制拆除房屋行为，区政府为强制拆除之诉的适格被告并承担响应强制拆除责任。
“预签约”一旦达到当地政策规定的签约比例后，所签的补偿协议就有可能转化为正式的补偿协议，被征收人很难获得“重签”“重新协商”的机会，故此签约一定要慎重，不能想着以后还可以反悔。无论过程如何，只有经过省级人民政府或者国务院批准后，市、县人民政府才能实际进行土地征收。不能利用预征收来规避法定征收程序！
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