拆迁律师

案情概览

        胡先生在甘肃某村有一套自建房屋。2018年5月，县国土局向胡先生送达《责令改正国土资源违法行为通知书》，认定胡先生未经批准、擅自占用土地进行房屋建设的行为违法，责令胡先生限期改正违法行为，恢复土地原貌。同年6月，镇政府作出公告，催告胡先生自公告发布之日起3日内自行拆除违法建筑，否则将予以拆除。

        眼看自己的房屋即将被拆除，胡先生来到北京圣运律师事务所寻求法律帮助。王有银主任仔细听取了案件情况后制定了办案计划，并指派团队律师具体执行。在圣运律师的协助下，胡先生提起了行政诉讼。

        不料，在法院尚未开庭审理前，镇政府组织人员对胡先生的房屋实施了拆除。面对突发情况，律师迅速对争取合法权益策略作出调整。

        律师认为，镇政府在实施拆除之前虽然进行了公告、催告、作出没有合法手续执行决定等程序，但催告和没有合法手续执行决定的具体内容与法律要求存在差距，未告知胡先生享有的救济权利和途径。因此，拆除程序存在瑕疵。

        最终，法院经审理采纳了律师的意见，判决确认镇政府实施的拆除行为违法。

法律点评

       本案中涉及了违建认定、拆除程序、救济方式等法律知识，基本涵盖了拆除争取合法权益的各个方面。今天，圣运律师为大家盘点拆除争取合法权益中常用的法律知识，以期对广大拆迁户有所帮助。

一、什么是违法建筑 

        依据法律规定，建造房屋需要满足一定的法律条件，否则就可能被认定为违法建筑。在我国，违法建筑一般包括以下三种情况：

1、未依法取得相应的土地使用权或土地使用权取得的方式不符合法律规定；

2、不符合城乡建设规划；需要注意的是，城乡规划法自2008年1月1日起施行，在此之前建造的农村房屋没有取得审批手续的并不必然违法，可在拆迁时依据当地相关政策补办相关手续。

3、临时搭建的房屋超过了合法期限。依据城乡规划法、土地管理法的规定，临时建筑的使用年限一般为两年，如果超出这一期限还不拆除，就会成为违法建筑。

二、拆除违建过程中易产生的违法行为

第一，查处主体不合法。在我国，除了地方有特别授权的以外，一般由规划局、规划委员会、乡、镇人民政府、城市管理综合行政执法局对违法建筑进行查处，如果不是上述主体或有特别授权的其他主体，拆迁户有权拒绝。

第二，调查程序不合法。拆迁户要注意，调查人员不得少于两人，要主动出示证件，调查结束后，要让拆迁户确认询问笔录记录是否正确，并在上面签字。拆迁户要注意，询问笔录每页都要签字，如果最后一页有较大的空白处，要顶格签字，防止作出其他修改。

第三，不履行拆除程序。这在实践中较为常见，拆除违建，一般要先下达《限期拆除通知书》，随后进行公告、催告、作出没有合法手续执行决定等程序。拆迁户要特别注意，履行上述程序时，拆迁方要时刻告知拆迁户享有救济权利以及可以选择的救济途径，否则，就存在程序瑕疵，可以确认违法。

三、拆除争取合法权益的主要途径 

        如果对拆除决定不服或者房屋已经被拆除，拆迁户可以通过行政复议或诉讼的方式进行争取合法权益，请求确认违法，并赔偿相关损失。需要注意的是，行政复议有周期短、成本低、手段较为温和、还可通过诉讼方式进行救济等方面的优势，在有谈判可能的情况下可以作为首选。如果拆迁方态度较为强硬，不存在任何谈判的余地，可果断通过司法途径，提起行政诉讼进行争取合法权益。

        拆迁户要特别注意，如果不明确拆迁主体是谁，可以通过报警的方式予以明确，还可以直接起诉法律明确规定具有行使该行政行为职权的单位，法院会根据举证情况对拆除主体作出推定。除此之外，即便自己没有掌握对方行为违法的证据，也可以起诉，依据举证规则，拆迁方要自证其行为合法。

律师寄语

        拆迁争取合法权益中涉及大量的法律知识和争取合法权益策略，如果被拆迁人不幸遭遇拆除，一定要注意保存好能够证明拆除发生的一切证据，为后续委托律师争取合法权益做好前期准备工作。