拆迁律师

一、动迁房要不要扣税

拆迁安置房都是居民居住用房。根据我国房产税和城镇土地使用税的相关规定，居民个人自用的房屋免征房产税和土地使用税。

一、动迁房办理房产证需要哪些流程

1、若被拆迁人是单位的，需提交单位法人或其他组织的资格证明、被拆迁单位法定代表人授权委托书、委托人身份证、安置单位法人或其他组织的资格证明、拆迁安置协议及已回迁安置证明、安置单位法定代表授权委托书、安置单位受委托人身份证，若增加安置面积的还需提交或增加安置面积的相关证明，此外还有房屋权属登记申请表，且均需要原件或者原件复印件。

2、办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收白条。如果是个人想买的话购买拆迁安置房，手续与普通商品房是一样的，但是如果你想购买拆迁安置房，好等卖主有了房产证后再进行交易。

3、购房者在购买拆迁安置房时，要对转让方有一定的了解，安置期房交易时，需要注意该安置房是否享受政府有关补贴以及相关的限制，还是纯属市场行为，必须调查清楚。

4、在转让时要求对方把安置房及该房的产权证明单、计税等一套用于领取安置房产权证的证件给你。同时，在交易时与卖方签订拆迁安置房购买合同中要明确约定双方办理产权过户的时间、违约责任的处理办法等等，以便对方违约时可退房，保护自己的合法权益。

二、动迁安置房购买合同风险避免

动迁房买卖合同自身是合法有效的只不过这种合同是附期限、附条件的就是说在期限未至或条件未满足时，即使签了合同，也办理不了过户。因此动迁房买卖的关键在于控制、防范法律风险，于合同内容的设定和对任何可能呈现的风险的全部掌握与梳理，主要应注意以下几点：

1、房产买卖系重大财产的交易行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，因此，必需全面掌握交易的相关法律规定。

2、合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部掌握梳理。设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定，例如对卖方如果不配合办理产证时，可约定较高的违约金；预留一部分尾款到产证变卦后支付等条款，以增强合同的可操作性，维护买受方的权利。

3、交房时间尽量提前。买房人在支付完房款实际占有房屋后，一定要密切留意该房的两证办理情况，一旦得知卖房人取得两证后，要立即催促办理过户手续，否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。

4、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书，或聘请见证委托书。

5、房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况，如果是集体土地上的而买受人又不是农村人员，也同样会面临房屋买卖无效的后果。

6、买受人将钱缴了之后，让出卖人提供担保。

7、合同中明确约定，如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。

8、买卖房屋如果是安排人口的最后一套住房，原则上不能转让。

9、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生3年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些，合同中设定担保人或担保物。

10、3年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。

目前绝大多数的配套安置房有过户时间的限制，一般是大产证和拆迁协议均满3年才可以过户。

然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情，由于价格一般低于市场价值的30％（当然视房屋的具体位置、离过户限制的时间长短等而有所差别），仍然得到不少人的青睐。

二、动迁房需要交税吗

一、动迁房办产证要交税吗

动迁房即是拆迁安置房。

因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

赔偿的安置房面积在拆迁协议补偿范围内的部份不需要另行交税，当赔偿的安置房面积超出拆迁协议补偿面积的，需要交纳契税。

根据税发【2010】32号《关于契税政策执行中若干问题的通知》

1、被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置一处房屋的(即货币补偿安置)，购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部份免征契税;超出拆迁补偿款部份，应按适应税率征税。

2、被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋(即房屋产权调换安置)，不补缴产权调换差价款的，免征契税;应补缴产权调换差价的，对补缴款部份，按适用税率征收税。

办理拆迁安置房房产证，需要提交以下材料：

1、安置房屋所有权证(收原件);

2、被拆除房屋所有权证(收原件);

3、拆迁安置协议及已回迁安置证明(收原件);

4、查档证明(收原件);

5、被拆迁人身份证;若被拆迁人是单位的，需提交单位法人或其他组织的资格证明(验原件收复印件)，被拆迁单位法定代表人授权委托书(收原件)，委托人身份证(验原件收复印件);

6、安置单位法人或其他组织的资格证明(验原件收复印件);

7、安置单位法定代表授权委托书(收原件)_

8、安置单位受委托人身份证(验原件收复印件);

9、若增加安置面积的还需提交投资发票或增加安置面积的相关证明(收原件);

10、房屋权属登记申请表(收件窗口领取，当事人共同填写)。

友情提示：

1、若被拆迁人去逝，需先办理被拆除房屋权属继承手续后，再按上述规定办理登记手续;

2、若被拆迁人属港、澳、台及外籍人士，还需提交国家安全部门出具的证明。

二、动迁房与商品房的区别：

1、定义

动迁房：即安置房，这类房屋被拆迁是因城市规划、土地开发等，从而安置给被拆迁人或是承租人来居住使用的房屋。

商品房：兴起于80年代，价格由成本、税金、利润、代收费用及地段、层次、朝向、质量、材料差价等构成。以法律法规来解释，则商品房是指按照法律、法规及有关规定，可以在市场进行交易，且不受政府政策限制的各类商品房屋。根据销售对象来划分，可以分为外销商品房和内销商品房。

2、产权

动迁房并非全是完全产权，即，具有完全的房屋所有权，不过却可能不具有完全的土地使用权。多数动迁房的土地性质是划拨土地，没有缴纳出让金。在以后的二次交易时，很有可能补交土地出让金。

商品房是完全产权，也就是说，拥有完全的房屋所有权和完全的土地使用权。商品房的土地性质是出让，缴纳了土地出让金的。

3、质量

动迁房的建设利润一般都会被牢牢限制住的，因此建筑商在这仅有的资金范围内会偷工减料以赚取最大的利润。因此，动迁房的质量一般较差。

商品房较于动迁房来说，质量会好些。

4、交易时间

动迁房一般都会有交易时间的限制，几年内不可上市转售给他人。

商品房在交易时间上是没有限制的，你购买的房屋若是已办理了登记的现房，便可上市进行交易。商品期房法律则不允许转售。

三、动迁房要交税吗？

1、按规定改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税、同时，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

2、属于商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。转让旧房作为改造安置住房房源且额未超过扣除项目金额20％的，免征土地税。

一、不动产登记费的收费标准有哪些？

我国进行不动产登记按件收费。不动产实行房地一体登记，现行房屋及其建设用地统一整合为一次登记、收取一次登记费；廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，实行零费率。

二、税收减免规定

按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括：

（一）按照《土地使用税暂行条例》和（88）国税地字第015号等文件的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定；具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。

（二）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。

（三）按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。

此外，现行税法还规定：

（1）企业关闭、撤销、搬迁后，其原有场地未作他用的，可由省、自治区、直辖市地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。

（2）企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，经各省、自治区、直辖市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。

纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，年减免税额不足10万元的，经当地财政局、地方税务局审核，报省级财政部门和地方税务局审批；10万元以上的，经省级财政部门和地方税务局审核，报财政部、国家税务总局审批。农业企业无偿使用免税单位的土地，应当照征土地使用税。

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内容审核：圣运律师

来源：中国法院网-动迁房要不要扣税，