土地出让金返还是冲成本还是计收入？,土地出让金返还如何入账？:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-03 18:05:26 作者：圣运律师

土地出让金返还是冲成本还是计收入？，取得土地出让金返还款是冲成本？还是计收入？上述观点似乎存在一定的缺陷，要正确处理好上述问题，笔者认为在遵循税收法定主义原则下具体问题具体分析。首先让我们了解有关国有土地使用权出让的相关法律规定。《闲置土地

一、土地出让金返还是冲成本还是计收入？

取得土地出让金返还款是冲成本？还是计收入？上述观点似乎存在一定的缺陷，要正确处理好上述问题，笔者认为在遵循税收法定主义原则下具体问题具体分析。首先让我们了解有关国有土地使用权出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。国办发〔2006〕100号文件第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号文件第三条规定，土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

二、土地出让金返还如何入账

关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。国办发〔2006〕100号文件第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号文件第三条规定，土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

一、土地出让金计算方法

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

三、土地出让金返还如何入账？

目前的实务操作中，土地款项的返还应当都不会直接使用“土地出让金返还”的名义，而是以扶持基金等类似名义进行。由于地方政府(或开发区管委会等机构)对本级财政资金的使用还是有一定支配权的，所以要做到在形式上不违规应当不困难(但也有不少在审计署、财政部专员办等的专项审计中被发现然后要求纠正的例子)。

对于企业取得土地使用权而支付的出让金的返还，如果基于实质重于形式原则认定为出让金返还的，在新准则下一般作为与资产(土地使用权)相关的政府补助处理；原制度下一般以税后净额计入资本公积处理。

可以通过向给予该资金的政府部门沟通以确定款项的性质以及是否需要返还，尤其需要关注有无表明该笔款项真正性质的“背后”协议。如果确定实质上是对原先收储对价的调整，则还应进一步区分是否属于政策性搬迁。属于政策性搬迁补偿且资金来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第一种会计模式处理；属于政策性搬迁但款项不是来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第二种模式处理；其他情况，直接增加土地处置时确认的营业外收入。

一、什么是土地出让金返还

公司取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式：

(1)财政拨款；

(2)财政贴息；

(3)税费返还(但不含增值税出口退税)；

(4)无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。

根据《中华人民共和国企业所得税法》(主席令第63号)的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三：

(1)是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。

(2)是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

(3)是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。