改制企业是否交纳土地增值税,企业改制免征土地增值税:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-03 16:05:12 作者：圣运律师

改制企业是否交纳土地增值税，改制企业转让国有土地及地上建筑物取得的收入，用于支付改制成本的，免征土地增值税。单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。企业改制时投入土

一、改制企业是否交纳土地增值税

改制企业转让国有土地及地上建筑物取得的收入，用于支付改制成本的，免征土地增值税。单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

企业改制时投入土地及其地面建筑物是否可以减免土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，对于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人需要按其所取得的增值额缴纳土地增值税。目前依据《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，涉及投资业务的土地增值税缴纳按以下原则处理：（1）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（2）对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。风险提示：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。

企业改制设立时如何缴纳增值税和营业税？

改制设立时的非货币性资产出资行为会涉及到增值税、营业税。企业主要资产形态可以分为有形动产、无形资产和不动产。其中：有形动产属于增值税的征收范围，而无形资产和不动产属于营业税的征收范围。（1）当企业以整体经营性资产出资并发起设立公司时，属于转让企业全部产权，即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税［2002］420号）规定：转让企业全部产权涉及的应税货物转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。（2）当企业以货物出资时，应当视同货物销售缴纳增值税。上述所指货物包括企业流动资产中的存货、固定资产中机器设备、运输工具、及其它办公物品等动产。（3）当企业以不动产、无形资产出资时，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号规定）规定不需要缴纳营业税。风险提示：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。

土地增值税和增值税有区别吗

增值税纳税对象在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、维修修配劳务j以及进口货物的单位和个人；土地增值税是只有房地产企业有，纳税对象是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着的单位和个人。

企业改制后是否需要建立新账

如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资;在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。

公司改制设立时，其资产评估增值部份是否需要缴纳企业所得税？

常见的公司设立方式是主发起人以经营性净资产或经营性实体（包括子公司、分公司）评估作价，并联合其它发起人以现金或非货币资产出资成立公司。企业以非货币性资产出资时，资产评估增值部份按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）的规定处理：（1）以整体资产出资时，收到的对价是被投资方的股权(即整体资产评估增值部份属于股权支付对价)暂不计算确认资产评估增值部份的所得或损失。（2）以其它非货币性资产出资时，应当将其非货币性资产评估增值额部份计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。税法所指的非货币性资产包括：企业持有的货币性资产（即企业持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收帐款、应收票据和债券等）以外的资产，包括存货、固定资产、无形资产、股权投资等。风险提示：收入总额中的下列收入为不征税收入：(一)财政拨款;(二)依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;(三)国务院规定的其他不征税收入。

该内容由闫璨律师和律说律答共创回答

二、关于企业改制重组有关土地增值税

一、企业改制重组土地增值税的变化

变化一、整体改建暂不征收土地增值税

政策：5号文规定，按照公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

提示：这里所称整体改建，指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。比如，一家全民所有制工业企业变更为国有独资公司就是典型的整体改建行为。实际工作中，一些非公司制企业虽然整体改建为公司制企业，其投资主体往往会同时变化，此时需要关注这一政策的执行风险。比如，一家农村信用社改制为农村商业银行，但往往在改制的同时引入新的股东，此时投资主体发生变化，会影响上述政策的适用。

变化二、国有房地产作价投资暂不征收土地增值税

政策：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，对于以房地产投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。5号文废止了这一规定，但5号文继续明确，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

对于实务中普遍争议的土地取得成本是否可以延续的问题，5号文指出，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。举例来说，如果国有企业改制时，一宗土地的原取得成本为1亿元，但是经过省级国土局批准按照3亿元评估价作价出资入股，则允许在后续转让时按照3亿元扣除其取得成本。

提示：按照5号文规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。政策强调的是“在改制重组时”，如果单位和个人不是“在改制重组时”以国有土地、房屋投资，而是仅在一般场合以国有土地、房屋投资，是否可以适用暂不征税的规定，5号文并未明确，纳税人遇到类似问题时，还应及时与税务机关沟通。

变化三、企业合并暂不征收土地增值税

政策：财税字〔1995〕48号文件第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。这一规定在实务中通常被解释为针对吸收合并暂免征税，但是对于企业新设合并各地操作不一。5号文废止了该条规定并进一步明确，按照法律规定或者合同约定，两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。这就意味着无论是吸收合并还是新设合并，都可以暂不征税。

提示：如果结合会计处理，企业合并还有一种特殊形式，就是控股合并。在控股合并中，参与合并的各方企业均不会丧失法人主体资格，实际上是合并企业收购被合并企业的股权从而实现控制目的。对于这种基于股权转让、股权收购的企业合并，一般不涉及土地增值税。

变化四、企业分设暂不征收土地增值税

政策：对于企业分立（分设）是否征收土地增值税，原有政策并未予以明确。实务操作中，青岛、新疆、厦门等地都倾向于不征收土地增值税，但是北京等地倾向于需要征税。5号文统一要求，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

提示：企业分设（分立）也有两种形式，派生分立和新设分立。两者的区别在于在新设分立情况下，被合并企业继续存在，而在新设分立中被合并企业需要解散。无论是哪一种分立，只要分立后的主体相同，就暂不征收土地增值税。

变化五、对房地产开发企业紧关“优惠大门”

政策：5号文规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。此前，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。5号文发布后，该条同样被废止，但是“暂不征收”这样一种特殊的土地增值税政策依然对房地产开发企业“紧关”大门。这样规定主要是保持政策的连续性，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实。需要注意的是，无论是合并还是分立，只要任何一方当事主体是房地产开发企业就不应适用5号文规定的改制重组特定政策。

二、企业改制重组土地增值税政策如何规定的

《关于企业改制重组有财政部国家税务总局关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定：按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

三、企业改制免征土地增值税

法律主观：

一、免征土地增值税的条件第一，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。根据国办发[2005]26号文的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第8条第（一）项的免税规定。第二，因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照上述规定免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照上述规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。二、土地增值税扣除项目有哪些纳税人财务制度齐全，可以确切的核算收入和成本费用，根据《条例》和《细则》的相关规定，确定扣除项目金额：1、获得土地使用权需要支付金额。包含了纳税人获得土地使用权需要支付的土地款项和国家规定缴纳的相关费用。2、土地开发、新建房子、配套设施成本。包含了土地征用、拆迁补偿、工程费、建筑安装费、基础建设费、公共设施费等，这些成本根据实际金额扣除。3、土地开发、新建房子、配套设施费用，财务费用中的利息支出，可以根据房地产转让分摊，提供金融中心证明，赞同扣除，但是不能超出商业银行的贷款利率金额。其它房地产费用根据土地使用权支付金额以及开发成本之和的百分之五扣除。4、房地产转让税金。转让房产缴纳营业税、建设税、印花税。房地产转让缴纳教育费附加，可以跟税金一起扣除。5、加计扣除。房地产开发纳税人，可以根据获得土地使用权支付金额，以及房地产成本之和加百分之二十扣除。三、土地增值税清算的条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算；4、省（直辖市）税务机关规定的其他情况。

法律客观：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。