房产公司拆迁补偿能否抵减收入,房地产企业拆迁补偿费入账要求:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-02 02:09:04 作者：圣运律师

房产公司拆迁补偿能否抵减收入，依据我国相关法律的规定，房地产开发企业因取得土地使用权而支付的征收拆迁补偿费用、土地出让金等支出，是可以抵减营业收入的。《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》

一、房产公司拆迁补偿能否抵减收入

依据我国相关法律的规定，房地产开发企业因取得土地使用权而支付的征收拆迁补偿费用、土地出让金等支出，是可以抵减营业收入的。

《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》

三、主要内容

(一)一般纳税人

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。

房屋拆迁补偿对项目

1、房屋主体架构以及房屋内的装潢、装修及其他附属物的补偿;

这是房屋拆迁补偿的主要内容，其补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。由于具体办法是由省、自治区、直辖市人民政府制定的，各地操作起来会有所不同。

2、临时安置补助费;

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

3、搬迁补助费;

其中，拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算。但如果是拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。

拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费还包括：设备搬迁、安装的费用以及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。

4、搬迁奖励;

目前许多地方都对此做出了规定，指的是被拆迁方在规定的时间内与拆迁方积极配合签订协议且搬家交房而获得的奖励。

5、停产停业补偿;

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

二、房地产企业拆迁补偿费税务处理

一、企业所得税处理

在企业所得税处理方面，政府补偿款项属于财政性资金，视为收入处理不冲减相关成本费用。税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。

关于上述企业所得税的处理问题，《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2009]87号)规定，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。

二、土地增值税处理

在土地增值税的处理上，该项500万元拆迁补偿收入应该是冲减拆迁补偿支出，而不是单独作为企业的营业外收入处理。也就是说，该项收入不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。

关于上述土地增值税的处理问题，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。文件对土地征用及拆迁补偿费项目范围明确为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。房地产企业拆迁补偿费用全部支出虽然可以作为开发成本，但税法规定的是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除。

三、营业税处理

拆迁补偿收入是否缴纳营业税，要视不同情况处理。如果房地产企业征地后自行负责拆迁，而不是受政府委托，其取得的政府补助收入，不属于营业税应税收入，不需要缴纳营业税。如果企业是受政府或其相关部门委托进行拆迁，其取得的拆迁补偿收入，则属于营业税中的“服务业——代理业”收入，应就其代理差额收入缴纳营业税。

关于上述营业税处理政策问题，《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[2009]520号)第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

三、房地产企业拆迁补偿费入账要求

法律主观：

房地产企业拆迁补偿费税前扣除与否请看如下所述内容拆迁补偿，如果统一支付给拆迁管理办公室，由拆迁办统一支付的，那么就会取得拆迁办的发票，这样的话，可以直接在税前扣除，对土增税也没影响。如果直接支付给被拆迁人，只能得到收据，那么需要一些佐证资料：如拆迁协议（合同）、补偿标准等，（拆迁合同需备案，未备案有可能不被认可）。

法律客观：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。