拆迁律师

       今天圣运律师和你聊聊这个话题。

       企业遭遇拆迁应注意房屋的性质各有不同，其补偿方式也有一定差异。

       对于企业办公用房属于租赁办公用房的拆迁问题，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此并无明确规定，一般可以由租赁双方协商解决。

        而已经被废止的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条曾有具体规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。由此可见，企业租赁办公用房的，因其不享有对所拆迁房屋的所有权，所以不能享受房屋价值拆迁的补偿。

       值得注意的是，对于企业租赁房屋的拆迁，被拆迁企业需要注意当办公用房为租赁房屋时，根据不同的租赁剩余期限，对租赁房屋的企业造成的影响不同，补偿方案也会有所不同。

        根据不同的土地性质，企业可以分为建在国有土地上的办公用房和建在集体土地上的办公用房，二者的赔偿标准有一定不同。

        因此，建在国有土地上的企业可依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行补偿。

        一般而言企业拆迁的补偿应该由以下几部分组成：

        集体土地上的办公用房遭遇拆迁，相关补偿问题大多依据《土地管理法》 和《土地管理法实施条例》。

         依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定，在集体土地征用的过程中，将房屋作为地上附着物进行先补偿后拆迁。

       《土地管理法》第47条第4款的规定，被征用土地上的附着物补偿标准，授权省、自治区、直辖市规定。不同地区由于其经济发展水平不同，当地政策不同而有一定差异。

        以山东省《实施中华人民共和国土地管理法办法》第27条的规定为例，将被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价补偿或者以同等数量和质量房屋予以置换就可以了。

        违章建筑。

        如果企业的办公用房在遭遇拆迁时被认为是违法建筑，企业的拆迁补偿会受到一定影响。但并不是所有的违章建筑都不应予以补偿。

        并且在企业遭遇拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑内的财产。哪怕是违章建筑，建筑内的财产，例如机械、设备等可以独立于违章建筑存在，系违章建筑人的合法财产，依法应当受到保护。拆迁人在拆除违章建筑的过程中，不得侵犯违章建筑人的违章建筑内的合法财产权益，否则应当承担法律责任。

       也就是说对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿，对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善处理，依然可以得到合理补偿。

        此外被拆迁企业值得注意的是，无论上述哪一种房屋性质，实践中，如果拆迁企业遭遇合法拆迁，一般情况下都可以获得停产停业的损失补偿以及搬迁过程中损失的合理补偿。

        关于停产停业损失的补偿。停产停业的损失既包括实际经营损失，也可以考虑预期经营损失。停产停业的补偿目前没有明确规定，各地具体补偿办法不一。

        关于搬迁的相关补偿。因征收房屋造成搬迁，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费用。企业的搬迁费与普通居民的搬迁费不同，在搬迁的过程中，涉及到的搬迁费用更为复杂。主要包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工和停产造成的违约金等补偿费用。但是在实践中，搬迁机器造成的损失或者无法搬离的相关生产经营设施等损失，目前尚没有明确的标准。

        企业拆迁中企业资产的补偿和停产停业的损失补偿问题是关键，尤其是停产停业的损失往往关乎一个企业的发展。遭遇上述问题，建议被拆迁人及时查询当地相关拆迁补偿政策，情况复杂时建议及时咨询专业律师，维护您的合法权益。