拆迁律师

    2018年度甘肃省法院十大案件里收录了这么一个案子，兰州市民王先生的三栋别墅，被城管执法分局当成违建全给扒了，眼看着兰州市房价越涨越高，可城管分局扯皮多年就是不赔偿，最后甘肃高院一锤定音赔偿千万，今天北京圣运律师事务所主任王有银律师以案说法，给你讲讲被征收房屋价值的估价时点如何确定，对你的拆迁补偿有多大影响。


刚买了别墅没几年，一眼没看住房子让城管当违建给拆了
    前几年王先生买了兰州市城关区某处的十二栋别墅，购房之喜不需多言，王先生如期付了钱并且顺利取得了房屋所有权证。

    按理说这样的房子应该没什么问题，可好景不长，兰州市高新区城管执法分局（以下简称城管分局）在未告知、未经王先生同意的情况下，将王先生名下的三幢大别墅全给拆了。

    王先生不服，起诉请求确认城管分局拆除行为违法并赔偿他的损失。经一、二审法院审查，判决确认城管分局对王先生所有的三幢别墅实施的拆除行为违法。
 
冤有头债却找不着“主”，城管“拆错房”按什么价格赔？

    拆除行为违法已是板上钉钉，但城管分局却“不认账”，答辩的很是“硬气”，认为在拆除房屋时，王先生的部分房屋内外墙均未粉刷，下水及暖气等配套设施没有安装，并非完工的建筑物。他们拆的不是价值千万的“大别墅”而是“烂尾的半成品”，应以该3幢建筑物被拆除时的实际状态为据进行评估和赔偿。

    自家的别墅被拆成废墟不说，还要被扣一个“烂尾楼”的帽子，别说王先生不服了，任谁都是不服的。
    在此，王有银律师要告诉您，别被征收方“忽悠了”。被征收房屋的价值，一般由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    该案中，王先生就申请法院委托评估机构进行了房屋价值评估，经评估拆除行为发生时的市场单价为5600元/平方米，市场总价为845.09万元；拆除房屋行为被确认违法时的市场单价为8098元/平方米，市场总价为1222.06万元，价值多少一目了然。
 
既然市场价值估算出来了，到底按那个时间段赔偿？
    法院一锤定音，以拆除房屋行为被确认违法时作为估价时点，该赔多少赔多少！
一审法院经审理认为，从王先生涉案别墅被拆除以来，兰州市房地产价格有较大幅度的升高，故以拆除行为发生的时间为估价时点对王先生而言明显不具有合理性。选取拆除房屋行为被确认违法时作为估价时点来计算损失。判决被告高新执法分局向王先生赔偿房屋权益损失，合计人民币1222.06万元。高新分局不服判决提起上诉，二审法院甘肃高院判决驳回上诉，维持原判。


    王有银律师解读：房屋价格是不断波动的，因此估价时点不同房屋的价值就会不同，房屋的补偿就会发生明显变化。在计算房屋被拆除后赔偿金额时，应考虑拆迁户合法财产权益受侵害时间的因素、房屋市场价值发生较大波动的现实状况。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条与《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的有关规定，征收公告之日作为评估时点或者补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其目的在于保障拆迁户的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。

    实践中，如果征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，依据征收决定公告时的市场价格予以赔偿对拆迁户是不公平的，此时房屋价值可能早已发生巨大变化，如遭遇上述情况，建议及时联系专业拆迁律师，听取专业法律建议，助您争取合法权益。