拆迁律师

2009年，仁化县人民政府规划建设仁化县有色金属循环经济产业基地，需要征收广东省仁化县某村民小组的部分土地。叶先生的房屋所占土地在被征收土地范围之内，属于未经乡镇规划批准和领取土地使用证的违法建筑。2009年至2013年7月间，仁化县政府先后在被征收土地的村民委员会、村民小组张贴《征地通告》《征地预公告》《致广大村民的一封信》《关于责令停止一切违建行为的告知书》等文书，以调查笔录等形式告知叶先生房屋所占土地是违法用地。   

2009年10月、2013年6月，仁化县国土资源局分别发出两份《通知》，要求叶某停止土地违法行为。2013年7月12日凌晨5时许，在未发强行拆除通知、未予公告的情况下，仁化县政府组织人员对叶先生的房屋实施强制拆除。叶先生遂向广东省韶关市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认仁化县政府强制拆除行为违法。

广东省韶关市中级人民法院认为，虽然原告叶某使用农村集体土地建房未经政府批准属于违法建筑，但仁化县政府在2013年7月12日凌晨对叶某所建的房屋进行强制拆除，程序上存在严重瑕疵，即采取强制拆除前未向叶某等三人发出强制拆除通知，未向强拆房屋所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，判决：确认仁化县政府于2013年7月12日对叶某等三人房屋实施行政强制拆除的具体行政行为违法。

针对本案，圣运律师团队就违法建筑的相关问题提供如下法律关键点供大家参考。

（一）违法建筑的认定以及补偿

首先，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡管理法》等法律的规定，违法建筑主要包括以下几类：未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物、擅自改变了使用性质建成的建筑物、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

其次，违章建筑的认定主体应当是住建部门或者城乡规划主管部门，其他行政机关没有此权限。如果是无权限的机关擅自认定违建通常不具备法律效力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》二十四条第二款之规定：对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。不予补偿的违建是属于有权认定违建的行政机关进行了认定工作，如果是未经有权机关认定违建便被拆除，该种情况通常是需要补偿的。法院应当结合房屋的结构、面积、地理位置以及当地市场价值等多方面因素，全面充分考虑当事人的损失，确定赔偿金额。

（二）违法建筑的强制拆除行为

强制拆除违法建筑属于典型的强制执行行为，如若操作不当，可能给行政相对人的人身和财产造成严重不利后果，因此，根据《中华人民共和国行政强制法》的规定，对于违法建筑的拆除必须严格遵循关于行政强制执行的程序规定。具体来说，对涉嫌违法建筑，首先应当由住建部门或者城乡规划部门对其是否属于违反城乡规划且应当拆除的情形作出认定，换言之，应当有有权机关先认定房屋是否属于违法建筑；其次，对符合法定拆除情形的，由城乡规划主管部门作出责令限期拆除的书面决定，由当事人自行拆除违法建筑，同时，应当告知当事人相关事实、理由和依据，并保障当事人陈述申辩的权利；再次，当事人在法定期限内未拆除的，由人民政府责成有关部门强制拆除违法建筑。行政机关在作出强制执行决定前应当书面催告当事人履行义务，将公告与催告相结合，听取当事人的陈述、申辩，催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人；第四，当事人逾期仍拒不拆除的，方可启动强制拆除程序依法予以强制拆除。

本案的典型意义在于：政府即使对于违法建筑的强制拆除行为，也必须严格遵循《行政强制法》中明确的程序性规定。在进行强制拆除之前也应当先通知房屋所有人先自行拆除房屋，在当地张贴拆除公告并且不得在夜间进行拆除工作。具体在本案中，由于被告未通知原告先自行拆除而径行拆除，因此被告的行为被人民法院判决确认违法。同时需要提请各位注意的是，违章建筑的认定主体应当是住建部门或者城乡规划主管部门，其他行政机关没有此权限。无权限的机关擅自认定违建通常不具备法律效力，房屋被拆除后应当得到合理的补偿。