关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律的思考,关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-04 15:17:24 作者：圣运律师

关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律的思考，近年来，随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。以笔者曾供职的江苏省淮安市楚州区法院近年来的统计

一、关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律的思考

近年来，随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。以笔者曾供职的江苏省淮安市楚州区法院近年来的统计数据显现，2005年该院审理农村房屋买卖合同纠纷案件16件，2006年则上升至43件，2007年1-9月份则已受理了48件。由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷，因此。审判实践中，对如何处理这类纠纷存在很大的分歧，认为买卖合同无效的有之（无效论），认为有效的有之（有效论），认为合同无效但房屋可不予返还的有之（无效不返还论），一时仁者见仁，智者见智。这使得很多法官在审理具体案件时感到无所适从，从而导致不同法院和法官判案结果呈现很大的差异性，这在一定程度上给司法公正带来了不应有的负面影响。因此，如何就现有相关法律、法规和政策规定对这类纠纷作出正确、规范、统一的裁判不仅是当务之急，也是势在必行。笔者有感于此，撰写本文，拟从目前审判实务需要的角度出发，就审理该类纠纷的法律适用问题作一粗浅探讨和思考，以供决策者参考。一、关于农村房屋能否买卖的思维定位对于农村房屋能否买卖这个问题，是审判人员在处理这类纠纷首先必须面对并予以解决的问题。如果这一问题认识模糊，案子就没法审下去。审判实践中，对这个问题一直存在两种意见；一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖；另一种意见认为，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，法无禁止即自由”，只要双方合意，就可以买卖。笔者认为，要搞清农村房屋能否买卖这个问题，可从以下方面进行分析：1、农村房屋能否出售。我国《民法通则》第七十五条规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产；《物权法》第六十四条也规定私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定，我们认定农村房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么从理论角度来说，作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可以依法对其房屋行使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。再从我国目前的立法精神和法律现状来看，据笔者所知，我国到目前为止，并无禁止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定；相反的，《中华人民共和国土地法》第62条中却有：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，从上面法律规定精神来看，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。那么，既然有卖就有买，因此农村房屋是可以买卖的。2、农村宅基地不能转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让这个敏感的法律问题。农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋，对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利，它是我国特有的一种用益物权形式。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处置权。这在我国《土地管理法》第六十三条就有农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的明确规定。由此可见，农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定，虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和我国传统的房随地走、房地一体的习惯思维，农村房屋买卖因此变得异常复杂起来。这种房随地走、房地一体的认识，使审判实践中不少审判人员将农村宅基地使用权能否转让当成了左右农村房屋买卖合同有效、无效的法宝，并以此作为裁判的依据。那么，农村宅基地不能任意转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让呢？笔者认为，虽然在物理上和人们的习惯思维上，农村房屋与农村宅基地密不可分；但是，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权却是分开规定的，他们是两种各自独立存在的权利，并无主从之分；而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行。人们之所以有房随地走（或地随房走）、房地一体的说法，是由于受《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及相关学者理论的影响。这其实是对农村房屋买卖的一种误解。因为，房、地同时转让、房地一体原则是我国城市房地产管理法针对在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易”而专门规定的特有原则；其他可参照此规定执行的情形，也只有该法第七十一条规定的在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理”这种情况。从上面规定我们可以看出，该原则所适用的对象和范围都是特定的，其立足点为国有土地和城市房产，并非农村集体土地和农村房屋。而农村房屋和农村宅基地不同于城市房产和国有土地的特殊性，自然决定了我们不能盲目地套用这种原则。因此，笔者认为，在法律、法规没有明确规定农村房屋买卖也必须执行房随地走、房地一体、同时转让原则的情况下，农村宅基地使用权限制流转的规定并不必然决定农村房屋不能买卖。

二、

目前，农村房屋买卖纠纷类型及处理方式主要如下：

（一）卖方起诉的纠纷。

卖方起诉的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以买卖合同违反《民法典》第一百四十四条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求法院确认房屋买卖合同无效。

（二）买方起诉的纠纷。

买方起诉的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。

（三）其他与农房买卖有关的纠纷。

此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好的房屋由双方协商进行适当分配。

其实常发生的纠纷为：农民在房屋建好后反悔，想独吞房屋，不让出资方入住，出资方只好起诉，请求法院确认其对房屋享有的权利。

一、发生合同纠纷怎么打官司

原告向法院起诉，应递交起诉状，并按照被告人数递交副本。

诉状要整洁，不得乱涂乱改。诉状应经本人亲笔签名，如系法人或其他组织必须加盖公章。

起诉时，还要按国家规定的标准，预交诉讼费。

案件审结后，诉讼费由败诉方承担；如果双方都有责任，按责任大小照比例分担。

经济合同的双方当事人因经济合同发生争议。均可直接向人民法院起诉。如果经济合同纠纷经过了合同管理机关仲裁，当事人一方或双方对仲裁不服的，可以在收到仲裁决定书之日起15日内向人民法院起诉。

在合同纠纷诉讼中，凭证是胜诉的关键，经签名盖章的有效凭证是关键中的关键。

打官司就是打证据，相对于合同来讲，凭证在诉讼中至关重要。因为合同只能证明双方的意向，不能证明合同是否履行。各类凭证包括交货凭证、付款凭证、验收凭证、结算凭证、清算凭证、对账凭证，是对合同履行情况的客观记录。凭证应当有效才能被法院采纳，一般来讲只有对方盖章或能证明是对方工作人员履行职务而签名的凭证原件，才是合法有效的凭证。复印件、传真件和无法证明是对方工作人员签名的凭证原件，一旦对方在法庭上耍赖不予承认，在没有其它证据佐证的情况下，这些凭证就是没有任何证明效力的，如此案件将会面临败诉的局面。

希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。在与他人签订合同时，您要仔细审查对方的资信能力，还要仔细审查合同的内容，以预防可能会发生的合同纠纷。同时，还要注意证据的保存，以避免在发生合同纠纷时因证据不足而败诉的情况出现。在发生合同纠纷时，您可以选择诉讼也就是打官司的方式来解决纠纷，依法维护您自身的合法权益。在诉讼的过程中，证据的提供是至关重要的。如果您不确定手上的证据是否齐全时，不妨咨询一下合同纠纷方面的专家律师。

二、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景

农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。

三、关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

房屋买卖合同纠纷向法院起诉的，适用诉讼时效的规定，诉讼时效是3年，从当事人知道权利被侵犯时开始计算。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

一、民法典中的合同纠纷的诉讼时效是多久

合同纠纷的诉讼时效是3年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、民事合同纠纷诉讼时效是多久?

民事合同纠纷诉讼时效是3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，普通诉讼时效、最长权利保护期间，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。