某集团公司诉某村委会、某镇政府合资合作开发房地产合同纠纷案,林某诉被告黄某、被告某公司房:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-08 13:45:19 作者：圣运律师

某集团公司诉某村委会、某镇政府合资合作开发房地产合同纠纷案，入库编号2023-07-2-090-002某集团公司诉某村委会、某镇政府合资合作开发房地产合同纠纷案——合资合作开发房地产合同中当事人未约定出资方投资权益补偿的，应以土地增值收益为

一、某集团公司诉某村委会、某镇政府合资合作开发房地产合同纠纷案

入库编号2023-07-2-090-002某集团公司诉某村委会、某镇政府合资合作开发房地产合同纠纷案——合资合作开发房地产合同中当事人未约定出资方投资权益补偿的，应以土地增值收益为基础，按投资方实际投资比例确定补偿金额关键词民事

合资合作开发房地产合同

不可归责于双方当事人

合同解除

未约定

投资权益补偿金额

来源：最高人民法院案例库（用途：郜gào云律师个人学习研究）

基本案情2002年5月11日，某集团公司作为协议乙方、某村委会作为协议甲方，签订《合作开发土地协议》，约定：双方为配合闵行区关于改造“城中村”有关精神，决定对于甲方所辖区域内的地块进行村镇旧区改造，合作开发建造商品房，经协商一致，达成土地合作开发协议，约定由甲方负责开发地块的动迁安置，具体事宜另行商议确定；开发地块中使用权属甲方，出让给乙方，动迁安置由甲方负责；属其他单位或个人使用的，由甲方协助乙方办理动迁安置补偿事宜。动迁安置和补偿费用由乙方直接支付给被动迁方或其他相关方；开发土地的动迁安置和补偿费采用承包方式，承包费为140万元/亩，包括但不限于土地出让金、动拆迁补偿费、劳动力安置费用、青苗补偿费、各项相关征地税赋和甲方的收益等。乙方将在甲方所在地注册登记成立项目公司，实施具体旧区改造和建设工程，甲方应提供必要的条件，予以通力合作和配合。2002年5月14日，某集团公司向某村委会支付前期投资款500万元。2002年6月14日，某集团公司支出163.2万元为某村委会下属的上海某实业公司购置宝马牌轿车一辆。2002年11月29日，某集团公司向某村委会支付前期投资款600万元。

2003年2月27日，上海市闵行区人民政府召集规划局、土地管理局、某镇政府、计划委员会、某集团公司、某村委会等单位就“某国际会展商务中心规划、用地、动拆迁”召开前期协调会，并印发会议纪要，确定案涉地块规划建设某国际会展商务中心，对该项目的规划、用地、动拆迁等事项予以协调；项目开发建设涉及的具体事宜，由某镇政府牵头区有关部门与某集团公司签订项目开发意向书，待条件成熟后签订正式开发协议。2003年3月12日，闵行区政府决定在某镇某村内规划建设某国际会展商务中心，项目立项按照区政府审批权限，由某镇政府牵头申报，区计委办妥有关手续。2003年4月16日和2003年9月24日，某集团公司向某镇“改造办”分别支付前期投资款500万元、1000万元。

2006年6月30日，闵行区政府召开关于某中央商务区开发建设事宜的专题会议，明确该地块规划用途调整为中央商务区，鉴于D公司在该地块的前期投入，同意西街坊内生产性服务业功能由该公司与某镇集体经济组织联合开发。D公司服从区政府对该地块规划调整，由某镇处理好该地块中D公司前期投入资金的补偿问题。2006年8月7日，闵行区人民政府对上述会议精神印发了专题会议纪要。

2006年10月30日，某村委会、某镇政府“改造办”作为甲方、某集团公司作为乙方，双方签订一份《协议书》，约定：根据闵行区政府2006年8月7日的办公会议纪要，就案涉地块前期开发投资款项结算及补偿问题达成如下协议：一、2002年5月14日至2003年9月24日，乙方分四次支付某路项目前期开发费用2600万元给某镇政府及某村，其中某镇“改造办”1500万元、某集团公司1100万元，作为项目开发用地“农转非”政府贴费（包括耕地开垦费、耕地占用税），乙方应某村委会要求，为方便项目开发工作，由乙方下属地块项目公司D公司代某村垫款购置宝马车一辆，计163.2万元。以上发生直接费用双方确认无误；二、甲方同意就上述投资款本金分期归还。第一期1500万元于本协议签订之日起三日内归还，余款1263.2万元在地块内项目启动时或本项目用地招标拍卖后一个月内归还；三、根据区政府2006年8月7日会议纪要，同意给乙方下属项目公司D公司相应补偿。此补偿款作为甲方对乙方在漕宝路地块项目前期投资的回报（包括：资金利息、项目前期有关费用、适当的投资权益等），考虑到该地块开发项目所有资金均系乙方支付，故同意将补偿款直接支付给乙方。某村委会及某镇“改造办”在协议的甲方落款处盖章，某集团公司在协议乙方落款处盖章。某镇政府作为见证方在协议的见证方落款处盖章。2006年11月2日，某村委会向某集团公司退还投资款1500万元。后某集团公司通过诉讼取回投资款1263.2万元及利息。2006年11月，邻近案涉地块的闵行区某街道某号地块出让，出让价格折合每亩424万元。涉案地块至今未开发，也未挂牌出让。

某集团公司向法院起诉，主张根据《合作开发土地协议》约定，由被告某村委会、某镇政府应当向其支付投资权益补偿款9750万元。

被告某村委会辩称：由于政府规划变更，导致双方签订的合作开发协议无法继续履行，并非被告违约。某村委会同样失去了土地开发而获益的机会。两被告已支付了原告资金占用利息，不应再支付投资补偿款。

被告某镇政府辩称：原告主张投资权益补偿的前提是土地开发未能如期进行，由于政府规划调整导致合作开发协议提前终止，并非被告单方面违约。被告已就原告的利息损失作了补偿。提前解除协议是由区政府主导，协议中未约定投资权益补偿的计算方式，因此某镇政府无法计算原告的权益补偿。

上海市闵行区人民法院于2019年12月23日作出（2018）沪0112民初22512号民事判决：被告某村委会、某镇政府于判决生效之日起十日内支付某集团公司投资补偿款2500万元。宣判后，被告某集团公司、某镇政府提出上诉。上海市第一中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）沪01民终2896号民事判决：驳回上诉，维持原判。裁判理由法院生效裁判认为：某集团公司与某村委会签订的《合作开发土地协议》合法有效，因政府规划变更导致协议无法继续履行，系不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，某集团公司与某村委会、某镇政府另行签订《协议书》，某村委会与某镇政府同意向某集团公司补偿前期投资回报。本案需要解决当事人未约定出资方投资权益补偿的具体计算方式时，如何合理确定投资权益补偿的金额的问题。

一、以土地增值收益为基础

本案中，某村委会出地，某集团公司出资，合作开发土地，共享利益，共担风险。虽然合作开发地块未实际开发，但《合作开发土地协议》解除时存在可以确定的利益——土地增值收益，从共享利益、共担风险的利益共同体角度，某集团公司有权享有该土地增值收益，应以《合作开发土地协议》解除时的土地增值收益为基础确定投资权益补偿的金额。

（一）确定《合作开发土地协议》签订时的土地成本

根据约定，合作开发地块暂测面积约为380亩，动迁安置和补偿费用由某集团公司直接支付给被动迁方或其它相关方，开发地块的动迁安置和补偿费采用承包方式，承包费为140万元/亩，包括但不限于土地出让金、动拆迁补偿费、劳动力安置费用、青苗补偿费、各项相关征地税赋等。据此，以某集团公司如果取得开发地块土地使用权所需要投入的成本确定合作开发协议签订时的土地成本，即：140万元/亩×380亩=5.32亿元。

（二）确定《合作开发土地协议》解除时的土地价值

上海市闵行区政府于2006年6月30日召开的专题会议内容确定了合作开发地块的规划变更，某集团公司知晓且无异议，后某集团公司与某村委会、某镇政府于2006年10月签订《协议书》，对合作开发地块前期开发投资款项结算及补偿问题达成一致意见，实际系当事人合意解除《合作开发土地协议》。由于合作开发地块至今未挂牌出让，无法得出当时及现在的实际土地价值，因此以临近的闵行区某街道某地块于2006年11月出让时的每亩424万元为参考标准，计算解除时的土地价值为：420万元/亩×380亩=15.96亿元。

（三）确定土地增值收益

以协议解除时的土地价值减去协议签订时的土地成本得出土地增值收益，即：15.96亿元-5.32亿元=10.64亿元。

二、投资方按实际投资比例享有土地增值收益

鉴于某集团公司实际投入的前期资金为2763.2万元，占其需要投入的5.32亿元的5.2%，其享有的土地增值收益亦应以该比例计算，即某集团公司前期投资额占比5.2%的土地增值收益为：10.64亿元×5.2%=5660.48万元。

三、结合公平原则和诚实信用原则确定投资权益补偿的金额

在市场经济活动中，政府与企业都是平等的民事主体，具有平等的法律地位，享受平等的法律保护。本案中，政府与企业合作开发房地产，《合作开发土地协议》因不可归责于双方当事人的事由解除，双方当事人不承担违约责任。但当事人另行签订《协议书》，某村委会、某镇政府同意向某集团公司补偿关于房地产的前期投资回报，包括资金利息、项目前期费用、适当的投资权益等，某村委会、某镇政府即应积极履行投资权益补偿。考虑到某村委会、某镇政府已向某集团公司返还前期投资金额及资金占用利息等因素，最终在略低于某集团公司按比例享有的土地增值收益5660.48万元之50%的范围内酌情确定投资权益补偿金额为2500万元。本案的妥善审理依法保护了民营企业的合法权益，促进经济持续健康发展，为营造稳定公平透明、可预期的法治化营商环境提供司法服务保障。裁判要旨合资合作开发房地产合同因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，当事人对出资方投资权益补偿的计算方式没有约定的，应以土地增值收益为基础，按投资方实际投资比例，结合公平原则和诚实信用原则，合理确定投资权益补偿的金额，保护企业合法权益，优化法治营商环境。关联索引《中华人民共和国民法典》第583条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第113条）

一审：上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初22512号民事判决（2019年12月23日）

二审：上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终2896号民事判决（2020年9月24日）（民一庭）

二、金某与某房地产开发有限公司借款合同纠纷

金某与某房地产开发有限公司借款合同纠纷

三、林某诉被告黄某、被告某公司房

【房屋买卖居间合同】林某诉被告黄某、被告某公司房屋买卖合同纠纷一案上海市杨浦区人民法院民事判决书杨民四初字第1533号原告林某。委托代理人金某，某律师事务所上海分所律师。被告黄某。委托代理人黄某某。被告上海T房地产经纪有限公司。法定代表人易某，总经理。委托代理人倪某，该公司员工。原告林某诉被告黄某、被告上海T房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年7月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘月华独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告黄某及其委托代理人、被告上海T房地产经纪有限公司之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林某诉称：原告于2008年6月6日与被告上海T房地产经纪有限公司签订居间合同一份。经其中介后又与被告黄某签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议书》各一份，由原告购买被告黄某的上海市杨浦区市光三村某室房屋一套，在2008年9月5日进房地产交易中心进行交易，尔后原告将居间合同约定的款项人民币130,000元及中介费4,150元给付了中介。中介未经原告同意将上述款项转付给了被告黄某。嗣后，原告发现上述合同与协议中内容有不一致的地方，不符合法律，且两被告隐瞒了系争房屋的贷款是个人贷款而非银行贷款的事实等。原告于2008年6月8日书面通知中介协商修改合同内容但未果。被告黄某于2008年7月4日通知原告要求解除合同及协议。故原告诉至本院，要求判令解除原告与被告黄某于2008年6月6日签订的买卖合同，被告黄某返还原告人民币130,000元及银行同期存款利息，被告T公司承担连带清偿责任，并返还中介费4,150元。被告黄某辩称：不同意原告的诉讼请求，合同是双方都在场的情况下签订的，没有强迫原告。已经告知了原告房屋上有抵押，并没有隐瞒。而且抵押虽是个人借款，但合同签订后就还清了，注销了抵押，不影响房屋交易。所以被告认为是原告违约，故应扣除合同约定的违约金83,000元，余款47,000元同意返还。被告上海T房地产经纪有限公司辩称:合同明确房屋有抵押，虽然未告知是个人抵押贷款，但合同签订后抵押注销了，不影响房屋交易。合同与补充协议都是双方的真实意思表示，补充协议上约定的款项是装修费补贴，不违反法律规定。原告支付给我公司的房款已交付被告黄某。我公司无过错，不同意承担连带还款责任及返还居间费。经审理查明：2008年6月6日，原告、被告黄某及被告T公司居间下签订了《房地产买卖居间合同》，乙方愿意委托丙方以总房款415,000元购买甲方座落上海市杨浦区市光三村某室房屋，该房设立有抵押，贷款余额200,000元。乙方向丙方交付意向金50,000元，在甲、乙双方签订房地产买卖合同后三日内，乙方向甲方支付首期款130,000元，该首期款中包含房价尾款20,000元，该款项由丙方暂为保管。乙方通过银行贷款的方式支付房款200,000元，该款项在乙方的他项权证办结且送交贷款银行后十五个工作日内，由贷款银行直接支付给甲方。乙方应于签订买卖合同后七日内向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等相关协议，办理相关手续并支付相关费用。在甲、乙双方签订房地产买卖合同后，甲方应去银行申请提前还款，并在贷款银行许可的最短时限内全额还清贷款，并由丙方代办抵押注销手续。乙方于该房地产产权过户当日向甲方支付85,000元。甲、乙双方于2008年6月16日前，共同赴该房地产所在区房地产交易中心办理产权过户手续。甲方应于所有房款结清当日交房，向乙方办理交房手续，办理前述事项由丙方陪同，在甲方迁出户口同时丙方将保管的房价尾款转付给甲方。如甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将该意向金作为定金，委托丙方转付给甲方。甲、乙双方同意将定金交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，由甲方从丙方处取回。甲、乙双方同意于本协议生效后三日内至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未能履行本条款，均属违约，如乙方未能履行，则应向甲方支付违约金，同时，乙方还应向丙方支付总房款的2%的违约金，如甲方未能履行，则应向乙方返还定金，并向乙方支付违约金，同时，甲方还应向丙方支付总房款的2%的违约金。当日,原告与被告黄某又签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为377,000元，双方确认，在2008年9月5日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款中约定，甲方于签订买卖合同后七个工作日内向贷款银行提出还款申请，且于获贷款银行同意提前全额还款申请后的五个工作日内还清所有贷款，并在取得抵押证及抵押注销申请的相关材料后五日内，办理抵押注销申请手续并取得收件收据;在乙方抵押借款申请经贷款银行审核通过，且甲方抵押注销手续办理完结后五个工作日内，甲乙双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心申请办理该房屋的产权转移登记手续及抵押登记申请手续，并取得收件收据。附件三的付款协议中,双方约定,乙方于2008年6月6日支付给甲方定金50,000元,于签订买卖合同后三日内支付给甲方房款42,000元,甲方承诺该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权,乙方对此知晓并同意,其中20,000元暂由中介方保管,于房屋交接验收完毕且户口迁出后当日，由中介方交于甲方;乙方向银行申请贷款200,000元，该款项在乙方的他项权证办结且送交贷款银行后，由贷款银行直接支付给甲方;乙方于办理产权转移登记当日支付给乙方房款85,000元。同时,双方又签订了一份《协议书》，确认，买卖该房地产的名义成交价为377,000元，实际成交价为415,000元,差额部分为所有装修及家具补贴款共计38,000元无正规发票,乙方放弃对该差额部分追索发票之权利,该款乙方于签订买卖合同后三日内支付。 2008年6月6日，原告支付给被告T公司定金50,000元。2008年6月7日，原告支付给被告T公司代收房款80,000元及中介费4，150元。2008年6月7日，被告黄某收到被告T公司转交的房款92,000元及装修补贴款38,000元。被告黄某将其中购房尾款20,000元,交被告T公司保管。 2008年6月8日，原告递交给被告T公司一份《修改及补充协议意向书》，要求对抵押条款、同住人补签字等进行修改。2008年6月18日，原告向被告T公司去函表示，因没有得到对《修改协议意向书》的回复，故要求退还已收取的房款。2008年7月4日，被告黄某向原告发出《解除合同通知》，表示原告不提供贷款资料，不办理抵押借款合同，构成根本违约，故通知解除合同，并按约处理违约金和赔偿金。另查明，被告黄某所有的系争房屋系售后公房,原设有抵押，抵押权人为案外人王某，债权数额为200,000元。该抵押权于2008年6月13日注销。该抵押权注销后,两被告未告知原告。本院认为：原、被告三方签订的买卖居间合同与《上海市房地产买卖合同》在总房价款、办理交易转让手续的时间等主要内容上不一致，且对于系争房屋上设立的抵押权情况在上述两份合同上均与事实有误，且该事实对于合同的履行有重大影响。在原告要求修改合同的情况下，被告T公司理应尽力促成双方达成新的一致意见，对此，被告T公司未尽到其职责，存在一定责任，最终导致了双方现均要解除合同，故不能认定违约责任。因双方均不愿意履行该合同，故本院对于原告要求解除该合同的诉请应予支持，解除合同的时间以原告提起本案诉讼之日为准。对于被告黄某要求扣除原告违约金之抗辩，因原告并未构成违约，故本院不予采信，被告黄某应全额返还其已收取的房款。原告要求被告T公司返还中介费的诉请，因居间方未如实告知与订立合同有关的重要事实，且合同的重要内容前后不一等导致合同解除，故本院应予支持。但原告要求被告黄某支付已付房款利息及被告T公司承担连带责任之诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、原告林某与被告黄某于2008年6月6日签订的《上海市房地产买卖合同》应予2008年7月21日解除; 二、被告黄某应于本判决生效之日十日内返还原告林某购房款人民币130,000元; 三、被告上海T房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告林某中介费人民币4,150元; 四、原告林某其余之诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,900元,减半收取计人民币1,450元，由原告林某、被告黄某各负担人民币483元，被告上海T房地产经纪有限公司负担人民币484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。