拆迁律师

住改非在实践过程中遇到拆迁，是有明确的法律规定的。首先在《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》通知中作出了明确的规定：各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。

其次《国有土地上房屋征收评估办法》第13条也规定被征收的房屋或者是类似房地产有经济效益的，应当适用收益评估法：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。

了解了相关的法律规定，但在实践中是如何认定自己的房屋为住改非的呢？圣运律师提醒各位注意以下几点，切勿有所遗漏导致认定失败，住改非的认定主要体现在以下几点：

1、持有可以证明房屋实际用途的证件：与经营活动有关的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点。

2、若是未办理相关证件，但确实将该房屋用作生产经营或办公，也可视为住改非，同意如果有相关证件但并没有实际的生产经营活动则不会被认定为住改非。这是认定的关键点所在。

3、另外对于经营时间也存在着一定的要求，这是为了避免很多人在得知征收消息时临时更改房屋属性以获得更多利益。

4、如果是对外出租的房屋，建议保留好租赁协议，发票收据

5、生产经营活动中所产生的税务缴纳凭证，发票等都可以作为生产经营活动的证明。

此前，国务院办公厅印发的《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》也曾规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

所以，发放“住改非”补偿金额的房屋性质首先应是住宅用房，而涉案房屋所有权证登记的用途为“生产房”，不符合“住改非”补偿金额发放的条件。”为由驳回了上诉人的上诉请求维持了原判。由此可见，在对自己的房屋进行住改非认定是非常关键的一步。如果证据不足或者稍有遗漏，面对的只能是自己权利的损失。

住改非住房的拆迁补偿，极易引发争议的便在停产停业损失上，若确属于“住改非”经营住房，相关停产停业损失一定要争取。

此前，最高法审理的一起贵州拆迁案例就有明示，当事人杨女士在本村合法拥有一处宅基地，并取得房屋的宅基地使用权证。利用当地温泉景区的便利优势，杨女士办理了餐饮服务许可证，开办温泉景区农家乐。在开办农家乐不久，杨女士的房屋就被纳入征收范围内。由于杨女士对补偿款金额并不满意，补偿事宜一直僵持不下。

直至2019年，杨女士针对补偿事宜向最高人民法院申请再审。

最高法将该案作为典型案例在《人民司法（案例）》中进行评析，认为杨女士的农村集体土地已于2012年被批准征收，补偿金额未达成一致，且房屋也一直未拆除。时隔多年，应当根据《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，按照国有土地上房屋征收补偿标准给予补助。

关于停产停业损失的补偿，根据《土地管理法》第四十八条规定，“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”“住改非”的房屋由于要适应经营情况，其中的装修建筑等费用比住宅配置一般更高，法院认为，应按照县政府制定的房屋征收与安置补偿方案补偿停产停业损失，并给予待工人员公平、合理的补偿。

同样我们也应当知晓有哪些补偿方式是可供选择的，以更好地维护自身合法权利：按照国务院办公厅42号通知的规定，各地可以根据“住改非”房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿，因此，实践中各个地区都有不同的做法，以下列举几种补偿方式：

1.住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

2.按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

3.按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

4.住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

圣运律师提示广大被拆迁朋友们，只有知己知彼才能百战不殆，希望大家可以真正做到未雨绸缪，在日常生活中多多了解普法知识，在维护权益之时方可主动出击，关注圣运普法，了解更多的法律常识，切莫临时抱佛脚！