拆迁律师

拆迁中房屋的价值关系到被征收人所能获得的补偿款，有时征收过程继续多年，房屋、土地价值的变化也会很大。那么，究竟该如何确定公平、合理的评估评估时点呢？今天圣运律师事务所王有银主任结合圣运律师代理的真实案例为大家做详细讲解。

刘先生在内蒙古巴彦淖尔市拥有合法的房屋，曾经在区教育局的批准下建立了幼儿园。现在因棚户区改造项目，幼儿园面临了征收。

市住建局作出了房屋拆迁行政裁决书，在其中提到给予刘先生的具体安置补偿方案，若选择货币补偿则按照评估公司出具的《房地产估价报告书》进行补偿。刘先生看完补偿方案后发现，其幼儿园的评估时点为2009年，至今已有10余年，这期间物价飞涨，以此评估报告作为参考标准进行补偿明显是不合理的。

《征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估时点确定的目的是便于评估被征收房屋的价值，切实保障被征收人的合法权益。市县级政府在房屋征收补偿过程中，如果未能与被征收人就房屋补偿安置问题签订补偿安置协议，应当及时作出房屋补偿决定，妥善解决房屋补偿纠纷。

市住建局作出的房屋拆迁行政裁决书依据的是评估公司曾出具的《房地产估价报告书》，该份报告书从未给刘先生送达过。该份报告是第三人某房地产开发有限公司委托评估公司进行评估得出的，在拆迁过程中，刘先生未对该报告予以认可，也未与拆迁人员就安置补偿达成一致意见。在这样的情形下，巴市住建局就擅自作出了《房屋拆迁行政裁决书》，该份裁决书的作出明显存在证据不足、违反法定程序的。

依据《评估办法》相关规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

实践中，如果评估报告的作出未能真实的体现房屋在征收决定公告之日的价值，则依据实际情况来动态调整。如果征收方因怠于履行补偿安置职责而长期未作出补偿决定，房价又较大上涨时，则相应的需要根据情况依法调整评估时点。

如果补偿数额与预想中的数额相差很大，我们可以围绕评估报告来找出“猫腻”，这就需要对整个评估过程是否按程序进行，评估内容所依据的材料是否合法合理等因素来评判。如果广大征收人对其中所涉及到的法律点不了解，建议向专业人士进一步咨询，及时维权。

法院经过审理后，认可了圣运律师的意见，判决撤销了市住房和城乡建设局作出的《房屋拆迁行政裁决书》。这一胜诉判决有力推动了刘先生的维权进程，相信在律师下阶段的倾心协助下，刘先生的合法权益也会得以良好维护，能够早日得到属于自己的合理补偿。