拆迁律师

征拆事关一辈子的身家性命，可不少人因不懂法，要么被忽悠签了亏合同，要么被“违建”帽子压得喘不过气。今天咱们就拆解征拆中最常见的3类陷阱，结合法律规定讲清避坑要点，千万别错过！

“以租代征”是农村征拆中常见的陷阱。比如有征收方以“乡村振兴”“产业发展”为名义，劝说村民将承包地“租”给开发商，承诺每年支付固定租金，签订长达20-30年的协议。不少村民觉得“旱涝保收”，没细究就签了字。

但后续往往出现“租地变占地”的情况：开发商在农用地上建起永久性建筑，而非约定的临时设施。此时村民再维权，征收方却拿“自愿签订的租赁协议”当挡箭牌，让村民陷入被动。

从法律层面看，《土地管理法》明确规定，农用地转成建设用地必须报省级以上政府批准，“以租代征”本质是规避法定审批程序的违法操作。这类租赁协议因违反法律强制性规定，本身就可能被认定为无效。

只要涉及土地征收，先让对方出示国务院或省级政府的征地批复文件。任何超过5年的“土地租赁协议”都别签，遇到强占直接打12336自然资源违法举报热线。
 

“无证房=违建”是征拆中的典型误区，也是征收方常用的压价手段。比如不少2008年前建成的房屋，因当时政策原因未办理房产证，但一直正常居住使用。可到了拆迁时，一旦补偿谈不拢，征收方就可能突然下发《违建认定书》，以“无证房零补偿”为由逼签。

但法律对无证房的认定有明确标准：2008年《城乡规划法》实施前建成的房屋，若符合当时的建设规定，且不存在严重违法情形，不能简单认定为违建。卫星航拍图、早年水电费单据、社区证明等，都能作为房屋合法性的证据。

征收方仅凭“无证”就作出零补偿决定，本身就可能违反法定程序。被征收人若遇到这种情况，通过合法途径申请复议或诉讼，有很大可能撤销不当的《违建认定书》。

收到《违建认定书》别慌，15日内一定要申请行政复议。赶紧收集早年的水电费单据、邻居证言、老照片，这些都是证明房屋历史的关键证据。

“先签字后补内容”“口头承诺多给钱”是征收方的另一类套路。比如征收员会说“您先在空白协议上签字，这20万搬迁奖励回头给您加上”，或承诺“先拆后补，补偿标准肯定比现在高”，用这些话术诱导被征收人签字。

可一旦房屋被拆，征收方就会翻脸不认账：空白协议被填上远低于承诺的补偿金额，口头约定的奖励更是不见踪影。此时被征收人再维权，因缺乏书面证据，难度会大幅增加。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确要求，补偿协议必须载明补偿金额、支付期限等核心内容。空白协议因关键条款缺失，本身就不符合法定要求，这也是维权的重要突破口。

记住“三不签”——空白协议不签、口头承诺不落地不签、补偿标准低于周边房价不签。谈判全程录音录像，所有约定都要白纸黑字写进协议，还要加盖征收部门的公章。
 

最后提醒一句：征拆里的坑再多，也架不住懂法的有心人。收藏这篇文章，转发给身边有需要的人，别让自己的房子和钱袋子，栽在不懂法的亏上。你在征拆中遇到过什么问题？欢迎在评论区留言，咱们一起讨论。