拆迁律师

“三旧”改造与城市更新

  “三旧”改造，也可称城市更新。该《办法》中的“三旧”系针对旧城镇、旧厂房、旧村庄。如何改造？包括全面改造、微改造和混合改造三种类型,是对纳入广东省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。在“三旧”改造试点期间，一大批房地产开发企业纷纷涌入广东，在这个政策驱动下开启了新一轮的“跑马圈地”，这对当地的推动高质量城市发展、循环用地有着重大的积极意义。

被征收人权益保障

  此外，《办法》还指出“三旧”改造项目应当在征集改造意愿的基础上，由县级以上人民 政府自然资源主管部门组织编制改造方案，明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，报本级人民政府批准后实施。由此可以看出，改造方案出台之前，有关部门需要征求原权利主体的改造意愿，同时还要明确补偿安置情况。在履行这一法定职责后方可报本级人民政府。如果缺少这一环节直接编制改造方案或者同级人民政府批准了改造方案，均属于违反该规章的行为。

  《办法》对土地完善征收做了比较详细的规定，因其上位法依据是《土地管理法》、《城乡规划法》等，在土地的征收中当然要满足上位法的全部要求。此前的实施政策中出现的一些问题是，对于“三旧”范围的土地征收统一由省政府批准，这显然与《土地管理法》相冲突。该《办法》对此作了相应调整，即“应当由县级以上人民政府自然资源主管部门负责组织报批材料，并报有批准权的机关审批。”而有批准权的机关除了省级政府，还有国务院。

  对于履行集体土地完善征收手续，《办法》还特别规定：第一是在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，且未因征地补偿安置产生纠纷；第二已按要求落实听证程序和办理社保审核。明确审批前补偿安置到位，对于被征收人来说如果与征收方有纠纷发生，就意味着审批手续不能获得批准，这对于违法征收时老百姓争取合法权益有着积极的意义。对于旧村庄集体建设用地转为国有建设用地及补偿安置方式经农村集体经济组织依法表决同意。这对于集体土地上原权利人来说，更加明确了其知情权、参与权。被征收人一定要高度关注并充分行使这一权利，如遇到该项权利被剥夺的情形，一定要及时固定证据并咨询专业律师支招。

没有合法手续搬迁有关问题

  土地征收拆迁过程中往往矛盾频发。就在该《办法》刚刚实施的当月，3月22日10点左右，广州番禺区化龙镇明经村突发爆炸事故，据当地村民称，村委会疑似发生了爆炸。广州警方通报，犯罪嫌疑人胡某（男，59岁，广州市番禺区人）于当天上午携带可燃爆物质到该村一建筑物内并引燃，造成包括嫌疑人胡某在内的5人当场死亡，5人受伤。现有的信息无法断定这起惨案就是与“三旧”改造征收拆迁而引发。但梳理公开的信息不难发现，案发地的明经村确实正在经历旧村改造。明经村始建于元代，至今已有700多年的历史，2020年8月8日下午，经广州市番禺区化龙镇明经村股份合作经济社成员代表会议表决通过，上海升龙投资集团有限公司竞得明经村旧村改造项目合作企业，改造范围总用地面积约为108公顷。

  不管这起悲剧缘起如何，在“三旧”改造的过程中谁都不希望类似事故发生。为了循环、高效、集约利用土地资源，《办法》的出台为各方主体提供了依据。但实施进程中矛盾客观存在，被征收人遇到权利侵害时一定要在现有法律法规的框架下，寻找专业化的律师介入，追求合法、合情、合理的补偿额度。要坚决杜绝过激手段和过激行为，切忌不理性的争取合法权益。