拆迁律师

    实践中,一些农村集体土地虽然已经被合法批准征收，但因没有补偿，房屋也一直由原住户使用。多年后，房屋所在地被纳入城市规划区，此时再谈征收补偿，是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按照城镇房屋进行拆迁补偿？还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿?圣运律师今天为您解答！


案情概览

    张先生系A省城郊区村民，20世纪90年代在村内宅基地上修建房屋，国土局向其颁发《集体土地建设用地使用证》，城乡建设委员会向其颁发《乡村房屋所有权证》，房屋类型为住宅。

    2000年张先生的房屋被政府征收，户口也由农村户口转变为城镇户口，但是持有的两证并没有变更。2015年，该房屋因“城区改造”项目被列入拆迁范围，张先生要求按照城市房屋拆迁补偿安置标准对其房屋进行安置补偿，拆迁人对其房屋按照《集体土地房屋拆迁管理暂行办法》的规定进行补偿。后来，张先生为了争取合法权益请求律师介入。

法律分析
01按照城镇房屋进行拆迁补偿

 
    根据（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中规定，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

    本案中张先生持有的《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》虽然一直未作变更，但是在因城乡规划纳入拆迁范围之前，该片土地已经转为国有土地，土地上房屋系城市房屋。按照该规定，应当按照城市房屋拆迁补偿安置标准对张先生的房屋进行安置补偿。



02获得补偿时应扣除已经取得的土地补偿费

    根据法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款之规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

    就一般情况而言，对宅基地的征收补偿为土地补偿费和安置补助费，但是征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。对宅基地上的房屋进行拆迁的，要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。本案中张先生因房屋补偿标准未与拆迁人达成一致，并未签署任何补偿协议，土地补偿费也就无从谈起。

圣运律师建议

    最后，圣运律师提醒您，集体土地转为国有土地的征收问题所涉及的法律法规纷繁复杂。若对征收补偿不满意或者遇到复杂的问题时，一定要委托专业律师来帮助您解决问题，律师介入后，可从申请政府信息公开入手，核实征地拆迁行为合法性，并以此开展一系列复议和诉讼。以此更好维护自身的合法权益，实现自身利益最大化。