拆迁律师

　　一、拆迁房无房产证怎么进行合法的交易

　　拆迁房没房产证不能买卖。拆迁房是政府进行公共建设项目时对被拆迁住户进行安置所建的房屋，五年之内未取得房产证存在没有产权证明的障碍，不得上市交易。

　　《城市房地产管理法》第三十八条

　　下列房地产，不得转让：

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（三）依法收回土地使用权的；

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（五）权属有争议的；

　　（六）未依法登记领取权属证书的；

　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　二、拆迁补偿款何时到账户

　　北京圣运律师提醒您，拆迁补偿款多长时间到位，由当事人签订的拆迁补偿协议确定。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条

　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　三、影响房屋拆迁补偿的因素有哪些

　　1.房屋结构和成新程度

　　在房屋拆迁补偿对于房屋结构的不同导致房屋拆迁补偿也不一样。房屋有木质结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型。一般情况下，钢结构的价值>钢筋混凝土结构的价值>砖混结构的价值>木质结构的价值。

　　房屋的成新程度也影响补偿。房屋使用时间的长短对房屋补偿价格影响也是明显的。一般而言，房龄越高，价值越低，但一些有悠久历史和特定意义的房屋，不能按照上面的房龄因素来评估，否则会低估被征收人房屋的价值。对于这种房屋，其价值往往要高于新房。

　　2.房屋用途

　　在房屋拆迁补偿对于房屋用途的不同补偿也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做经营使用，还有的用作厂房，仓库使用。一般情况下价值的递进状态为商业性用房的价值>住宅用房的价值>工业用房的价值。

　　3.房屋区位

　　在一个城市里，房屋的面积、用途、结构确定的情况下，房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位，也就是老百姓所说的繁华程度，同样的房屋在好地段还是不在好地段，房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高，还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格，显然不可同日而语。

　　4.房屋评估价格

　　涉及到征收拆迁，对房屋进行价值评估是必不可少的一个环节。但是主导拆迁工作的是政府，评估机构大多会受到干预。不能独立客观公正的对房屋进行评估。

　　目前大多采取基准价格结合成新、区位、临街等系数综合确定。

　　别人当初买房子时所支付的价格，跟自己买房所支付的价格就不是一样的，有些人购买的如果是独栋的别墅，假如被拆迁了的话，总不可能和普通商品房的补偿价钱是一样的。自家房子的拆迁补偿款下来之后，拆迁户和政府政策进行比对就行了。

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内容审核：冯立影律师

来源：中国法院网-拆迁房无房产证怎么进行合法的交易，拆迁补偿款何时到账户