拆迁律师

在一些时候，被拆迁人还不明白拆迁补偿到底是什么情况，房子就被拆了。今天圣运律师和您聊一下，合法的拆迁补偿标准应该是怎么样的。

 

 

一、补偿原则

 

1、国有土地上房屋征收

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”

 

2、集体土地征收

 

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中提到：“征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”

 

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中也提到：“土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定。”

 

 

二、补偿标准

 

1、国有土地上房屋征收

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

 

也就是说被拆迁人在面临房屋拆迁时，应格外留心以下几种情况。

 

房屋补偿

 

一般来讲的房屋产权调换是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

 

这里的市场价格，地级市政府部门一般会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

 

如：石家庄市人民政府出具了详尽的《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

 

值得注意的是，我国部分地区对居住困难户有房屋补偿、补贴优先保障的利民政策。

 

以上海市为例，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》就对居住困难户进行了详尽的优先保障。

 

其中细则第三十一条：按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

 

搬迁费和临时安置费

 

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，各地区补偿费用均由不同。

 

以《成都龙泉驿区征地补偿安置实施办法》为例，明确规定了企业搬迁涉及的搬迁损失、搬运费及水、电设施迁改费用等，由征地单位按该企业建(构)筑物补偿总额的10%--15%补偿。

 

停产停业损失的补偿

 

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为停产停业损失的补偿多要依照具体情况进行补偿，补偿标准各地不统一，一般是征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

 

补助和奖励

 

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。

 

奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不具有没有合法手续性，是否给付看当地政策。

 

房屋装修补偿及家电设备移机补偿

 

房屋装修补偿，协商不成由评估机构评估确定。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

 

2、集体土地征收

 

农村征收耕地补偿

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

 

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。一般来说需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

 

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

 

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

 

农村房屋拆迁补偿

 

补偿方式一般有三种:

 

第一种是给宅基地,这种方式需要对房屋进行评估,确定重置成新价。

 

第二种是给安置房,也就是政府统一修安置房解决被拆迁农民的居住问题,一般来说置换比例不低于一比一就是合理的。

 

第三种是给货币补偿,这种补偿方式通过房屋评估机构进行评估后进行补偿。

 

 

 

三、不予补偿的事项

 

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确指出：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

 

    并且由于各地方经济发展水平、历史文化等因素的不同，各地补偿均有不同，以《成都龙泉驿区征地补偿安置实施办法》为例，下列情形不予补偿：

 

 

(一)自依法批准的征用土地方案公告之日起，抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建筑物、构筑物；

(二)不具有土地合法权属证书和其他合法权证的建(构)筑物;

(三)超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上的临时用地(含占地)上的建(构)筑物。