拆迁律师

    尤先生起诉，江苏省南京市中级法院终审判南京市栖霞区房屋征收管理办公室拆房违法。今天，圣运律师结合这起案件，和大家谈一下非住宅承租人的拆迁权益。

    2016年12月，南京市栖霞区政府作出征收决定，南京科艺服装厂的房屋在征收范围内。

    厂区内有一栋三层办公楼，前些年租给了尤先生，尤先生用于经营公寓。这回拆迁，服装厂作为房屋所有人和拆迁方签了拆除房屋交接单，将包括这三层办公楼在内的9041.52平方米的房屋交付。2019年1月25日，房屋被拆除。

     拆迁补偿，一共2939万余元，服装厂没给尤先生。

     尤先生起诉了南京市栖霞区房屋征收管理办公室。他表示，自己根本不清楚自己租的楼已纳入征收范围，因为征收办没在附近贴征收公告，服装厂也没明确告诉他楼要拆迁的事。

    但栖霞区征收办称，其在当地贴过征收公告，也曾入户调查，知道涉案的楼房服装厂租给了尤先生，但因为“承租人并非补偿对象”，所以就没和尤先生接触。

    经过审理法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十四条规定，征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定，没有约定或者约定不成的，房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存；第三十五条规定，搬迁补助费由被征收房屋的合法占有人获得。

    根据上述规定，除了房屋所有权人，存在租赁关系的非住宅租赁方，也有权获得拆迁补偿。

    本案中，涉案房屋被纳入征收范围之前即由尤先生承租用于经营公寓，尤先生系房屋的合法占有人和实际使用人，栖霞区征收办明知这一情况，但未与其联系，做法不符合法律规定。

    在此情况下，栖霞区征收办仅凭服装厂签署的拆除房屋交接单委托他人将房屋拆除，系违法。

    因涉案房屋已被拆除，无可撤销内容，故法院判决确认拆除房屋违法。

     法庭上，栖霞区征收办提出了一项有代表的答辩意见：租期内房屋被拆迁，租赁合同应当终止履行；既然合同终止了，尤先生就丧失占有房屋的合法性了，凭什么还给他拆迁补偿啊？

    对此，北京圣运律师事务所主任王有银律师解读说，因征收拆迁，房屋租赁合同确实应终止履行。但是，“合同终止，当事人约定的权利义务终止，租赁方对房屋不再具有继续合法占有的基础，不意味着租赁方因此丧失了因合同产生的其他权利及法律赋予的权益！”