买房子买地没过户，遇上拆迁卖主把4000万补偿领走了
发布时间：2020-03-05 20:36:47 作者：圣运律师
买了房屋和土地之后没过户，结果赶上拆迁，将近4000万补偿款被当初的卖主和拆迁方签协议领走了。 买主不干了，一路告到最高法院，最终胜
买了房屋和土地之后没过户，结果赶上拆迁，将近4000万补偿款被当初的卖主和拆迁方签协议领走了。
买主不干了，一路告到最高法院，最终胜诉。今天，圣运律师和大家聊聊这起案件。
孙先生与秦先生签订房屋买卖合同，约定出售房屋及土地，其中国有土地使用权面积18097㎡，房屋产权面积为12900㎡左右。房屋属于孙先生与张先生共有产权，张先生放弃优先购买权，同意孙先生将其共有产权部分出售。
之后，秦先生、孙先生与张先生还签订了一份协议，约定孙先生将原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙先生所有的50%部分转让给秦先生，肉联厂资产中的房屋和土地归张先生和秦先生共同所有。
但之后，秦先生、孙先生一直没办土地房屋的产权变更登记手续。
五年后，这个地方要拆迁了。又过了两年，孙先生和张先生与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签了征收补偿协议，确定了房屋补偿费、搬迁费、购附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计7556万余元，都归他俩，没秦先生什么事儿了。
秦先生显然不干，起诉了。他要求法院确认涉案征收补偿权益中的50%归自己所有。
一审二审，一路坎坷。最终，案件进入最高法院再审程序。
最高法院经过再审，最终认定无证房产的征收补偿费用归秦先生与第三人张先生共同享有。
针对此案，北京圣运律师事务所主任王有银律师作出法律解读。他表示，本案的焦点问题包括利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决，以及本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。
对于第一个问题，他表示，根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。无证房产即使流转，受让人也仅是取得对无证房产的占有和使用。征收主体作出补偿后，利害关系人之间就补偿费归属或分配产生纠纷，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。
对于第二个问题，王有银律师分析说，无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原南川市食品公司肉联厂所属资产范围内。房屋买卖合同和协议书虽未明确孙先生转让的资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙先生再未对肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙先生与秦先生之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付。
“所以，最高法院这么判是正确的，保护了当事人的合法权益。这样的纠纷，或许不是个例，但一审二审再审法院的审理结果翻来覆去，说明在适用法律方面是有难度的。对于当事人来说，更是如此。所以，遇到疑难复杂拆迁问题，找专业拆迁律师还是必要的。”王有银律师说。
买主不干了，一路告到最高法院，最终胜诉。今天，圣运律师和大家聊聊这起案件。
孙先生与秦先生签订房屋买卖合同，约定出售房屋及土地，其中国有土地使用权面积18097㎡，房屋产权面积为12900㎡左右。房屋属于孙先生与张先生共有产权，张先生放弃优先购买权，同意孙先生将其共有产权部分出售。
之后，秦先生、孙先生与张先生还签订了一份协议，约定孙先生将原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙先生所有的50%部分转让给秦先生，肉联厂资产中的房屋和土地归张先生和秦先生共同所有。
但之后，秦先生、孙先生一直没办土地房屋的产权变更登记手续。
五年后，这个地方要拆迁了。又过了两年，孙先生和张先生与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签了征收补偿协议，确定了房屋补偿费、搬迁费、购附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计7556万余元，都归他俩，没秦先生什么事儿了。
秦先生显然不干，起诉了。他要求法院确认涉案征收补偿权益中的50%归自己所有。
一审二审，一路坎坷。最终，案件进入最高法院再审程序。
最高法院经过再审，最终认定无证房产的征收补偿费用归秦先生与第三人张先生共同享有。
针对此案，北京圣运律师事务所主任王有银律师作出法律解读。他表示，本案的焦点问题包括利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决，以及本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。
对于第一个问题，他表示，根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。无证房产即使流转，受让人也仅是取得对无证房产的占有和使用。征收主体作出补偿后，利害关系人之间就补偿费归属或分配产生纠纷，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。
对于第二个问题，王有银律师分析说，无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原南川市食品公司肉联厂所属资产范围内。房屋买卖合同和协议书虽未明确孙先生转让的资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙先生再未对肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙先生与秦先生之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付。
“所以，最高法院这么判是正确的，保护了当事人的合法权益。这样的纠纷，或许不是个例，但一审二审再审法院的审理结果翻来覆去，说明在适用法律方面是有难度的。对于当事人来说，更是如此。所以，遇到疑难复杂拆迁问题，找专业拆迁律师还是必要的。”王有银律师说。
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