拆迁律师

    随着我国现代化建设不断深入，越来越多的城市在不断优化和更新，征地工作必不可少。房屋征收补偿工作通常都是要和房屋的评估价值相挂勾。那么面临拆迁的您，知道在房屋征收中应当如何进行评估吗？今天圣运律师事务所王有银主任为大家进行详细讲解。

以案说法

评估数额和拆迁户的补偿金额密不可分，今天就以一起经典案例为大家详细解读：

    家住贵州省的刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，该商业用地上有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月1日，因此地要建大型娱乐设施项目，刘女士的房屋被列入了征收范围。

    2014年8月1日，刘女士接到当地街道办的《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。2014年8月13日，街道办工作人员请刘女士过去商谈补偿问题。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月1日委托律师争取合法权益。

    刘女士的律师通过调查了解到：2014年9月29日，区政府已经作出了房屋征收决定并公告，随后区政府就委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年的10月15日才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。

案情分析

    律师经过介入，发现本案中区政府在评估阶段的违法点重重，这些违法点也是拆迁户必须要注意的关键点：

第一， 房屋评估报告是否过期。

    根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

    本案中区政府于2013年的9月29日就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2014年的10月15日才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。

第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。

    根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

    本案中区政府直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。

第三， 房屋评估范围需要注意。

    根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

    对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

    本案中的区政府在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。

    在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。因此圣运律师提醒拆迁户，在房屋征收活动中一定要高度注意此环节。

    另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。

    拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。

    最后，如果拆迁户对鉴定结论仍然有异议的，应当及时的咨询律师。必要时也可以委托专业的律师，代为依法申请行政复议或提起行政诉讼，通过法律途径来维护自己的合法权益。