拆迁律师

    国有土地房屋征收过程中，必不可少的一环是选定评估机构对被征收人的房屋进行评估，根据评估结果确定被征收人的房屋面积、价值，继而确定给征收人的补偿额，而在评估过程中往往有很多小细节是大家容易忽视的，今天圣运律师带领大家了解一下评估过程中的相关法律规定，了解一下何为评估。



01评估第一步：选定评估机构。

    评估机构怎样选呢？由被征收人共同选定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出了规定：评估机构的选定，应当由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。而具体方法，由省、自治区、直辖市决定，这些方式包括：被征收人按照少数服从多数的原则投票决定、摇号、抽签等。

    评估机构应该具备相应的资质，我国《房地产估价机构管理办法》规定，对被征收房屋进行评估的房地产评估机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。完整的评估报告，应当包含评估机构资格证明、参与评估人员评估资质。



02评估第二步：评估时间点的选定。

    被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日起，即张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估。

03评估第三步：评估方法的选择
    注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

    被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素；通俗来说，一般房屋价格参照周边商品房价格进行确定。

    另外，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，若与被征收人协商不成，也可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

    最后，被征收人对评估结果有异议的处理方法。

    被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应该自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估机构专家委员会申请鉴定。

    房屋价值评估是整个征收环节中的重要一环，把握整个评估过程能够推动征收活动的顺利进行。