2024年物业管理条例第三十一条的内容、主旨及释义

发布时间：2024-08-02 17:03:40 作者：圣运律师

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　　2024年物业管理条例第三十一条的内容、主旨及释义

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　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　主旨

　　本条规定了建设单位的物业保修责任。

　　释义和理解

　　物业在建设中存在的质量问题，在竣工验收时可能未被发现，在使用过程中逐渐暴露出来，如屋面漏水，墙壁裂缝或墙皮脱落，室内地面空鼓、开裂、起砂、上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。

　　根据本条的规定，物业在交付使用后的一定期限内发现有工程质量缺陷，建设单位应当依法承担修复责任。

　　《建筑法》第62条和《建设工程质量管理条例》第39条均明确规定，建筑工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第3条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。鉴于业主是与建设单位订立物业购售合同，因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任，如果是因为勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因造成的物业质量问题，可以依法要求勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位承担责任。

　　根据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载，承担住宅的保修责任。住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算。但是如果是用户违反《住宅使用说明书》的提示，使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当，由此而造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任。

　　根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房问和外墙面的防渗漏，为5年;

　　(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。地基基础工程或主体结构工程发现存在质量问题的，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，应当负责修复;不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。保修的范围还包括屋面防水工程以及地面与楼面工程、门窗工程等。此外，电线管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装，以及供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程也应给以保修。

　　在建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位之间，应根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任：

　　(1)施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任;质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。

　　(2)由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。

　　(3)因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任;属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任;

　　(4)因使用单位使用不当造成的质量缺陷，由使用单位自行负责;

　　(5)因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经济责任。

　　施工单位接到保修通知书之日起，必须及时到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。属施工单位责任的，如施工单位未能按期到达现场，建设单位应再次通知施工单位;施工单位接到再次通知书后仍然不能按时到达的，建设单位有权自行返修，所发生的费用由原施工单位承担。