城市更新政策试点实施，事关北京、深圳国有土地房屋征收：今日土地拆迁,征收政策转载

发布时间：2024-07-04 09:28:03 作者：圣运律师

城市更新政策试点实施，事关北京、深圳国有土地房屋征收，　　1月4日，住房和城乡建设部办公厅印发《关于开展首批城市更新试点工作的通知》(下称《通知》)，建议积极稳妥地实施城市更新行动，引导城市转型高质量发展，已决定在北京等21个城市(地区)开

　　1月4日，住房和城乡建设部办公厅印发《关于开展首批城市更新试点工作的通知》(下称《通知》)，建议积极稳妥地实施城市更新行动，引导城市转型高质量发展，已决定在北京等21个城市(地区)开展首次城市更新试点，公告中要求试点城市在探索城市更新综合规划机制、探索城市更新可持续模式、探索城市更新配套制度政策(包括探索更新实施路径)等方面。

　　此次通知试点前后，各地也相继出台了一些城市更新政策，如《深圳特区城市更新条例》、《成都市城市有机更新实施办法》、《石家庄市城市更新管理办法》等。因为城市更新只是宏观政策，不能直接对应具体的实施路径，因此在城市更新项目的实施过程中，要根据项目的具体情况，采取适宜的更新改造实施路径。本论文的重点是国有土地城市更新工程实施的路径选择问题，为城市更新实施提供借鉴。

　　城镇重建分类。

　　城镇更新分为保育类、优化改造类和拆旧建新三种类型，由此可以看出，城市更新范围更广，并不局限于普通危房改造，在城市更新中，像城中村改造这样的拆迁户，还有建筑修复、旧城区改造、街巷整治等各类拆迁项目，都可以纳入城市更新范围。如按照是否涉及产权变化划分城市更新项目，可以分为涉及国有土地使用权和房屋所有权变化的与不涉及国有土地使用权和房屋所有权变化的，而不涉及产权变更，实施路径比较简单，主要是征得权利人同意，租借或者自建自用等途径进行。

　　一、房屋在国有土地上征收。

　　国有土地上房屋征收是指市、县级人民政府为了公共利益的需要，按照法定征收程序，对国有土地上的单位、个人的房屋进行征收，并对拆迁户作出公平补偿。其法律基础主要有：《国有土地上房屋征收和补偿条例》、《河北省国有土地上房屋征收和补偿实施办法》，石家庄市国有土地上房屋的征收和补偿办法。从强制性、程序法和补偿方式法定三个方面论述了国有土地房屋征收方式的特点。经常应用于旧城改造、危房改造、公益搬迁等项目。

　　二、对国有土地房屋预征。

　　国有土地上房屋预征收，即征询业主改造意愿，签订附生效条件的补偿协议，根据房屋改造意愿和签约比例等因素，决定是否继续实施，从而引导业主理性协商，积极合作。

　　预征费实质是国有房屋征收的一种工作方式，在国有房屋征收中仍属国有房屋征收，因为预征是石家庄市新提出的工作方式，这一模式在秦皇岛、唐山、沧州等地已经实施，取得了很好的效果，将来也会成为房屋征收的主流工作方式，因此有必要分别列出预征对象。政府的政策基础主要有：石家庄市市区国有土地上房屋征收和补偿实施细则(试行)《石家庄市国有土地上房屋预征收和协议搬迁工作细则》。国房预征收具有协商性、灵活性，政府能够更好地把握征收补偿的主动权，征收项目的“可进可退”。适合老城区改造、危房改造等工程。

　　三，协议的迁移。

　　“协议迁移”是指城市、县级国有企业、事业单位、街道办事处、乡镇政府等的法人或其他组织，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，以平等、自愿、公平、诚实为原则，与房屋所有人协商和签订拆迁补偿协议，将房屋搬迁改造工作纳入改造模式。政府的政策基础主要是《石家庄市城市更新管理办法》(试行)《石家庄市国有土地上房屋预征收和协议搬迁工作条例》。约定的迁移是一种民事法律关系，完全符合当事人平等协商的原则。适合公房搬迁、零散房屋迁移等。

　　四、房屋购置(出售)

　　买房行为实质上是一种民事行为，是指房屋所有权人和买受人自愿协商，由买受人自愿向买受人转让房屋，由买受人向买受人支付价款。主要政策依据是《中华人民共和国民法典》《石家庄市城市更新管理办法》。买房属于民房买卖关系，主要适用于零散房屋的迁移、原址迁移等。

　　五、企事业单位的国有土地收储。

　　对企业、事业单位土地收储，是指土地储备管理部门，按照法定程序及地方土地收储补偿政策，经与土地使用权人协商，双方签订土地使用权收回(收购)协议，收回土地使用权，并支付收储补偿费。其政策依据主要是《土地储备管理办法》《石家庄市关于进一步加强土地储备工作的意见》。企业用地收储具有补偿政策灵活性的特点，除了货币补偿之外，还可选择收益分成补偿方式。以单一产权为主的企事业单位搬迁为主。

　　行政决定收回国有土地。

　　行政诉讼裁定收回国有土地，是指符合法律规定的情况下，县级人民政府自然资源主管部门报经批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权人。其法律基础是中华人民共和国土地管理法等。行政性收回国有土地具有强制性质，主要是企事业单位国有土地收储的补充方式，当土地收储无法按规定收回时，可对其进行行政决策。

　　与传统的旧城改造工程不同，城市更新工程一方面是以地为单位，以“留改拆”为主，另一方面则是以更新用地为主。由于城市更新单元规模较大，因此城市更新工程往往会综合采用多种实施路径，而不会只采用一条执行路径，这就需要因地制宜，针对不同的产权关系和现实，从多条路径中选择最合适的实施路径。