拆迁律师

　　海政办发〔2014〕169号

　　各有关镇人民政府、市政府有关部门、直属有关单位：

　　《盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见(试行)》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻实施。

　　海宁市人民政府办公室

　　2014年9月18日

　　浙江省海宁市盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见(试行)

　　为加快盐官观潮景区旅游开发建设和现代新市镇、城乡一体化新社区建设，规范盐官观潮景区发展建设区域内村(居)民房屋拆迁管理，保护被拆迁当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及其他有关法律、法规和市政府有关文件规定，结合盐官观潮景区实际情况，制定盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见如下：

　　一、实施目的和原则

　　(一)浙江省海宁市盐官观潮景区管委会托管区两村两社区5.4平方公里范围内，按农村村(居)民建房报批程序审批建造的房屋拆迁，适用本实施意见。

　　浙江省海宁市盐官镇祝会村、新星村潮涌路以南区域，安星村杭浦高速以南区域范围内，按农村村(居)民建房报批程序审批建造的房屋拆迁，参照《盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见(试行)》。

　　因农村集体土地征收成片开发建设中，涉及零星国有土地上房屋及其附属物征收的，按《盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见(试行)》实施管理，但其安置补偿标准按《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行。

　　(二)安置补偿应当遵循“决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，充分保障被拆迁人的居住条件，切实维护被拆迁人的合法权益。

　　(三)浙江省海宁市盐官观潮景区、盐官镇负责组织实施辖区内拆迁安置补偿工作。市发改、公安、司法、财政、劳动社保、国土资源、规划建设、交通、农业、工商、供电、广电、电信等部门，应当依据各自职责，配合、支持做好安置补偿工作。

　　(四)集体土地上房屋拆迁安置补偿应当遵守文物保护法律、法规的有关规定，有效保护历史文化遗产。

　　(五)本意见所称集体土地房屋拆迁当事人，是指拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指集体土地上房屋安置补偿的组织实施单位。被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人。

　　二、房屋补偿

　　(一)住宅房屋面积的计算标准。

　　1.经批准的合法住宅面积。

　　2.经批准的住宅二、三层走廊(阳台)全部挑空的，按50%计算住宅面积;封闭的按100%计算，但每层最多不超过20平方米。

　　3.住房坡顶、平顶房炮台高度超过2.20米部分可计算面积，但最多不得超过批准住宅占地面积的20%。

　　(二)房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件等为依据进行补偿。其补偿标准如下：

　　1.房屋补偿标准根据被拆迁房屋评估价确定，由受委托的具有相应资质估价机构根据重置成本法进行评估，并出具评估报告。

　　2.被拆迁房屋附属物和装潢设施按残值由评估机构按实际评估确定。被拆迁房屋范围确定后进行的装修不予补偿。

　　3.在拆迁范围内的各类违法建筑及超过批准期限的临时建(构)筑物，必须在规定拆迁期限内无条件自行拆除，不予补偿。经批准建造的临时建筑未到期限者，必须在规定的搬迁期限内自行拆除，按残值给予补偿。

　　(三)拆迁人应支付给被拆迁户下列补助和奖励费用：

　　1.补助

　　(1)搬家补助费：每户每次1200元。

　　(2)自行过渡临时安置补助费：实行产权调换安置的，在安置房交付前每人每月补助400元，发放至安置房交付后4个月;选择多层公寓房安置过渡超过二年或高层、小高层公寓房安置过渡超过三年的，自超过之月起每人每月提高至600元;实行货币补偿安置的，一次性发放每人4个月的临时安置补助费。

　　(3)电信、有线电视、空调等移装费用，按补偿标准给予一次性补偿(详见附件3)。

　　(4)正在经营并持有个体营业执照的小店，一次性补贴营业执照办证费、损失费等每户2000元。

　　(5)被拆迁房屋在古城规划区护城河范围内的，对被拆迁房屋合法建筑面积部分给予每平方米100元的安置补助。

　　2.奖励

　　(1)被拆迁户在评估后当场签订评估补偿清单的，按被拆迁房屋评估值的10%给予配合奖;被拆迁户在拆迁规定签协期限内与拆迁人签订安置协议的，按被拆迁房屋评估值的8%给予签协奖;被拆迁户在规定期限内腾空房屋的，按被拆迁房屋评估值的7%给予腾空奖;被拆迁房屋拆除由拆迁人负责并委托有资质的拆房队进行拆除的，房屋残值按被拆迁房屋评估值的6%奖励给被拆迁人。

　　(2)对被拆迁户在规定期限内将被拆迁房屋移交给拆迁人的，给予被拆迁户一次性奖励20000元。

　　三、标准户型的房屋安置

　　(一)被拆迁人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。产权调换采用多层、小高层、高层等公寓房安置方式。

　　(二)标准户型(即符合海政办〔2000〕21号文件规定，具备村民建房条件但其他户型除外)安置面积标准：

　　1.1—2人户安置标准为190平方米。

　　2.3—4人户安置标准为220平方米。

　　3.5人及以上户安置标准为250平方米。

　　安置标准面积确定基准日为拆迁范围公布之日，以后不因家庭人员增减而调整安置标准。

　　(三)产权调换价格结算方法。

　　1.实际安置面积在安置标准面积以内的，商品公寓房以安置房标准价格与被拆迁房屋评估价格结算差价。

　　2.实际安置面积超过安置标准面积且在被拆迁房屋合法建筑面积以内部分，商品公寓房以安置房优惠价格与被拆迁房屋评估价格结算差价。

　　3.浙江省海宁市被拆迁户选择的安置房建筑面积超过安置标准且超过被拆迁房屋合法建筑面积的，选择的商品公寓房必须是总建筑面积超过被拆迁房屋合法建筑面积阶差最小的户型且1—2人户控制在60平方米以内、3—4人户控制在70平方米以内、5人及以上户控制在80平方米以内。实际安置面积超过安置标准且超过被拆迁房屋合法建筑面积部分，以成本价格90%结算。

　　4.安置公寓房为小高层、高层的，其安置标准面积每套可增加10平方米，该增加部分面积不结算差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。

　　(四)货币安置结算方法。

　　1.所有被拆迁户以户为单位均可选择货币安置，但选择货币补偿的被拆迁人，必须提供家庭其他住房、已购房的证明。

　　2.凡选择货币安置的，除对被拆迁的房屋按照评估价格给予补偿外，对照产权调换安置标准，再给予下列标准的经济奖励：

　　(1)安置标准面积内的部分，奖励3600元/平方米。

　　(2)被拆迁的房屋合法面积超过安置标准面积部分，奖励3000元/平方米。

　　(3)按被拆迁的房屋合法面积享受购房价格补贴200元/平方米。

　　(五)有鉴于盐官观潮景区的实际情况，房屋拆迁补偿时可采用产权调换安置和货币安置相结合的方式，具体操作办法在实际运作时明确。

　　四、其他户型的房屋安置

　　(一)离婚人员的拆迁安置。凡离婚时财产分割中未分到房屋的一方，在离婚5年以上或离婚2年以上、另一方已再婚的，可享受不大于120㎡的商品公寓房，价格按成本价计算。无房屋产权一方再婚的除外。

　　凡离婚时男女双方均分到房屋产权的，只可按人口计算享受安置标准，按双方产权比例分摊，不得按两户计算。

　　(二)若男方为农村居民，凡男方户口迁入女方(被拆迁地)已五年以上，并长期居住，双方均没有享受过村民自建房，可享受不大于120㎡的商品公寓房，价格按成本价计算。

　　(三)妇女年满35周岁，尚未婚嫁且要求不计家庭安置人员的，可享受不超过120 ㎡的商品公寓房，价格按成本价计算。

　　(四)凡女方出嫁后户口仍在原住地未迁出的，可计算家庭安置人员，但不得单独立户。

　　(五)若女方为农村居民而男方为城镇居民的，要求不计家庭安置人员，可按成本价在规定的安置小区内购置面积不大于120㎡的商品公寓房，但享受过福利分房或经济适用房的除外。

　　(六)具有在册农业户籍并具有建房资格且无住房的家庭，经申请批准可按成本价在规定的安置小区内购置商品公寓房。

　　(七)无集体经济组织成员的被拆迁户(有房无户)，安置公寓房面积最高不大于140平方米。以被拆迁房屋合法住宅面积为安置标准面积，最高不得超过140平方米。实行产权调换安置或货币补偿安置两种形式。

　　1.产权调换安置结算方式

　　(1)已享受过房改或经济适用房等住房保障政策的，安置标准面积部分按安置房优惠价格结算，超出安置标准面积部分，按市场价结算;未享受过房改或经济适用房等住房保障政策的，安置标准面积部分按安置房标准价格结算，超出安置标准面积部分，按成本价结算。

　　(2)安置公寓房为小高层、高层的，其安置标准面积可增加10平方米，该增加部分面积不结算差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。

　　(3)被拆迁人选择产权调换的，若该住房的产权人有二人或二人以上的，按各自产权比例分摊安置面积，不得按两户或两户以上重复安置。

　　2.货币安置结算方式

　　除对被拆迁的房屋按照评估价格给予补偿外，对照安置标准面积，再给予下列标准的经济奖励：

　　(1)被拆迁房屋合法住宅面积在安置标准面积以内部分给予每平方米3600元的经济补偿。

　　(2)被拆迁房屋合法住宅面积超过安置标准面积部分给予每平方米3000元的经济补偿。

　　(3)未享受过房改或经济适用房等住户保障政策的，按被拆迁房屋合法住宅面积享受购房价格补贴200元/平方米。

　　(八)对于被拆迁户中的非集体经济组织成员，如原住房建造时作为家庭人员共同申请的，只以被拆迁房屋面积为基准，不得分立户。

　　上述有关农村房屋拆迁安置房的标准价、优惠价、成本价和市场价的价格标准以及层次差价率(详见附表)。

　　五、安置户和安置人口认定

　　(一)安置户的认定。

　　1.属于拆迁区域所在地农村集体经济组织成员的家庭户;

　　2.凡在拆迁范围公布之日按海政办〔2000〕21号等文件符合分立户条件的，可分立户，但被拆迁的同类性质房屋面积按分立户数均摊。

　　(二)安置人口的认定以拆迁范围公布之日为准。安置人口以农村集体经济组织成员为准(寄存人员除外)。有下列情形之一的可作为安置人口：

　　1.蓝印户口回迁的可计安置人口;

　　2.户口因就学等原因外迁的学生可计安置人口;

　　3.因土地征收户口转为城镇居民的可计安置人口;

　　4.户籍关系外迁的现役义务兵和符合国家有关规定的士官可计安置人口;

　　5.户籍关系外迁或被注销的被判处徒刑的服刑人员可计安置人口;

　　上述1至5项的人员已享受过福利分房或经济适用房等住房保障政策的，不再作为安置人口计算。

　　6.独生子女(未成家)可增加一个安置人口标准;独生子女(未成家)户口外迁的，可计安置人口，并可增加一个安置人口标准;

　　7.符合法律、法规、规章规定的其他人员。

　　六、相关政策

　　(一)在农村集体土地上房屋拆迁过程中，如果涉及土地征用的，按规定将符合条件的人员纳入被征地农民基本生活保障和大病医疗统筹。

　　(二)相关税费优惠。

　　1.选择产权调换的，办理房屋权属时，需提供拆迁协议等有效证明，其成交价格没有超出房屋补偿费和安置补助的，免征契税;超出房屋补偿费和安置补助费的部分，按规定缴纳契税。

　　2.被拆迁人选择货币补偿并向市场购置商品房的，办理房屋产权证时须提供拆迁协议等有效证明，对其成交价格没有超出房屋补偿费和安置补助费的，免征契税;超出房屋补偿费和安置补助费的部分，按规定缴纳契税。

　　3.对被拆迁人按照有关规定的标准取得的房屋拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　4.其他税收政策按规定执行。

　　(三)被拆迁户和拆迁人签订房屋补偿安置协议后应及时搬迁腾房。被拆迁房屋由拆迁人统一管理和处置。

　　(四)在所在村、组土地依法征收后，宅基地使用权人或者房屋所有权人已经依法补偿到位或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地的，由市国土资源局责令宅基地使用权人交出土地。在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，市国土资源局依法申请人民法院强制执行。

　　七、《盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见(试行)》自2014年10月1日施行。法律、法规另有规定的，从其规定。本意见生效前已实施的项目按原规定执行。

附件1

浙江省海宁市农村房屋拆迁安置房价格标准

房价类别

单价（元/平方米）

标准价

500

优惠价

800

成本价

2000

市场价

根据确定的安置地段适时公布市场价。

配套自行车库

400

附件2

浙江省海宁市农村住房拆迁安置房层次差价率

（一）多层公寓房层次差率计算表

五层房屋

四层房屋

三层房屋

层次

差率

层次

差率

层次

差率

五

0.96

四

0.96

三

1.00

四

1.08

三

1.1

二

1.05

三

1.10

二

1.05

一

1.00

二

1.05

一

1.00

一

1.00

底层自行车库

注：顶层带阁楼差率为三层1.15；四层1.10；五层1.05。

（二）高层公寓房层次差率计算

层次

差率

一

0.95

二

0.97

三

0.98

四

0.99

五

1.00

六

1.01

七

1.02

八

1.02

九

1.04

十

1.04

十一

1.06

十二

1.06

十三

1.08

十四

1.08

十五

1.10

十六

1.10

十七

1.10

附件3

浙江省海宁市设施移装补偿标准

序号

项目

单位

单价（元）

备 注

1

电话移机费

门

108

2

电视终端移装

户

150

3

空调移机费

只

200—300

壁挂式、窗式200元/次，

立式300元/次。

4

热水器搬移费

座

50

5

宽带

户

208

6

电表

只

100

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内容审核：黎雪雁律师

来源：头条-浙江省海宁市《盐官百里钱塘观潮景区农村集体土地上房屋拆迁公寓房安置补偿实施意见(试行)》2022年有效，