拆迁律师

　　宁波市奉化区人民政府关于印发宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法的通知

　　奉政发〔2021〕18号

　　各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

　　现将《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　宁波市奉化区人民政府

　　2021年8月12日

　　宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁实施细则》以及其他相关法律法规规定，结合我区实际，制定《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》。

　　第二条 在本区行政区域内因征收集体所有土地而需拆迁房屋及附属设施，并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》。

　　第三条 区自然资源和规划部门负责本区行政区域内集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。

　　区发改、公安、民政、人力社保、住建、农业农村、市场监管等行政管理部门，按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。

　　被拆迁房屋所在地的镇人民政府(街道办事处)，应当协助做好集体所有土地房屋的拆迁工作。

　　区监察部门应加强对参与房屋拆迁工作有关部门及其工作人员的监督。

　　第四条 区房屋征收办公室(区房屋拆迁管理办公室)为本区行政区域内集体所有土地房屋拆迁人。

　　《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》所称被拆迁人是指集体所有土地上被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

　　第二章 拆迁管理

　　第五条 区人民政府根据本区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和其他各专项规划等，组织有关部门科学制定本区行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划和安置用房建设计划，合理控制拆迁规模。

　　年度拆迁计划由区自然资源和规划部门根据区人民政府确定的拆迁改造项目和各镇人民政府(街道办事处)报送的拆迁计划，会同区发改、住建、财政等部门研究确定后，报区人民政府批准。

　　第六条 集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，区人民政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。

　　第七条 区自然资源和规划部门应当组织有关部门和人员对拆迁范围内房屋权属、区位环境、用途、建筑面积等进行调查，必要时进行权属确认。对认定为合法土地或建筑的按规定予以补偿;认定为违法建筑或超过批准使用期限的临时建筑不予补偿，被拆迁人必须在规定搬迁期限内自行拆除。

　　权属调查中涉及土地和房屋的由区自然资源和规划部门出具意见，并依规定程序进行认定或更正。

　　第八条 拆迁人应当根据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线和相关法律法规，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经区自然资源和规划部门审核后报区人民政府批准。

　　(一)集体所有土地房屋拆迁实施方案应当包括下列内容：

　　1.拆迁范围;

　　2.补偿安置的对象和条件;

　　3.不予补偿安置的情形;

　　4.补偿安置的方式和标准;

　　5.安置用房建设落实情况;

　　6.过渡方式和期限;

　　7.搬迁期限;

　　8.区自然资源和规划部门要求载明的其他内容。

　　(二)拆迁实施方案报区自然资源和规划部门审核和区人民政府审批时，拆迁人应提交以下资料：

　　1.征收土地方案批准文件;

　　2.规划红线图;

　　3.拆迁实施方案;

　　4.拆迁补偿安置资金或者安置用房、安置用地已落实的证明文件。

　　第九条 区自然资源和规划部门在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利，但在土地征收方案批准前已组织过听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，区自然资源和规划部门应当及时组织听证。

　　第十条 区自然资源和规划部门应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内发布拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。

　　区自然资源和规划部门、相关镇人民政府(街道办事处)、新闻媒体等，应当共同做好房屋拆迁宣传工作。

　　第十一条 拆迁人拆迁集体所有土地房屋，可以自行实施拆迁，也可以委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。

　　第十二条 拆迁房屋需要价格评估的，区自然资源和规划部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人代表的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生1家评估机构。拆迁人应当与评估机构签订委托评估协议，评估所需费用由拆迁人承担。

　　第十三条 房地产评估机构应当将被拆迁人姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要事项在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

　　拆迁当事人对评估结果有异议的，应在公示期内向原房屋评估机构书面申请复核，原评估机构应在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可在收到复核结果后10日内向区自然资源和规划部门书面申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，应当提请房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决。

　　第十四条 拆迁人应与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额、支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时过渡补助费、违约责任等事项。

　　第十五条 在拆迁公告规定的搬迁期限内，当事人双方达不成补偿安置协议的，可以向区人民政府申请裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起30日内依法作出裁决。

　　当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以向人民法院申请强制执行。

　　实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项向公证机构办理证据保全。

　　(一)拆迁人申请裁决时应当提交下列资料：

　　1.房屋拆迁裁决申请书;

　　2.法定代表人身份证明;

　　3.被拆迁房屋权属证明材料;

　　4.被拆迁房屋测绘资料;

　　5.被拆迁房屋评估资料;

　　6.对被申请人补偿安置方案;

　　7.申请人与被申请人协商记录;

　　8.裁决机关认为应当提交的其他资料。

　　(二)被拆迁人申请裁决时应当提交下列资料：

　　1.房屋拆迁裁决申请书;

　　2.被拆迁人身份证明;

　　3.被拆迁房屋权属证明;

　　4.申请裁决理由及相关证明材料;

　　5.裁决机关认为应当提交的其他资料。

　　第十六条 拆迁有产权争议或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告规定搬迁期限内未能解决争议或确认产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报区自然资源和规划部门批准后预留安置用房或提存货币补偿资金，依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆除房屋有关事项向公证机构办理证据保全。

　　第十七条 区自然资源和规划部门应当建立和健全拆迁档案管理，加强对拆迁档案资料的管理。

　　区自然资源和规划部门应当建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，并接受公众查询。

　　第三章 补偿安置的一般规定

　　第十八条 被拆迁房屋用途分为住宅用房、非住宅用房及附属设施，拆迁人应当根据被拆迁房屋用途对被拆迁人按照《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》的规定给予补偿安置。

　　本办法所称住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

　　本办法所称非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。

　　本办法所称附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于宅基地以外的厕所等设施。

　　第十九条 住宅用房拆迁补偿安置，可以实行货币安置，也可以实行调产安置。根据区域总体规划，在城区规划区外且规划允许有安置用地条件的，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

　　货币安置是指由拆迁人提供相应的补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。

　　调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为安置用房，安置被拆迁人。

　　迁建安置是指由拆迁人提供迁建用地和费用，被拆迁人自行建造安置用房。

　　第二十条 被拆迁房屋的可安置面积按下列依据确认：

　　(一)被拆迁人提供的《集体所有土地使用权证》《房屋所有权证》或《不动产权证》载明的土地、房屋建筑面积;

　　(二)权证登记与现实情况不符或者未办理权证登记的，由自然资源和规划部门依法予以认定;

　　(三)无法提供房屋相关审批手续，其建房时间在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，至今仍无扩建或翻建且无新批住宅的，由村民委员会调查并公示10日后出具证明文件，镇人民政府(街道办事处)核实后，经自然资源和规划部门确认后认定土地、房屋建筑面积;

　　(四)被拆迁人选择调产安置的，其可安置面积每户最高不超过250平方米。

　　第二十一条 被拆迁人符合宅基地申请条件，但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的村民，按每户人均不少于30平方米建筑面积(以下简称低限安置标准)确定可安置面积。

　　符合低限安置标准的被拆迁人应当向拆迁人领取并填写《低限安置标准申请表》，经村民委员会签署意见，镇人民政府(街道办事处)审批后，由拆迁人在拆迁范围内予以公示，公示期限不少于10日。公示期内，对此公示内容有异议的，异议人可向拆迁人提出，拆迁人应当予以查实。

　　被拆迁人在适用低限安置标准时，有下列情形之一的应当合并计算其房屋建筑面积：

　　(一)被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的(包括原有集体所有土地住宅用房在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠与或析产的);

　　(二)被拆迁人以宅基地审批形式(包括农居房)取得国有土地住宅用房的;

　　(三)被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住人口在2人以上，而房屋产权属其中1人或数人所有的。

　　第二十二条 被拆迁房屋的阁楼按被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价再结合重置成新后减半给予货币补偿。

　　第二十三条 拆迁人应当将被拆迁房屋权属和可补偿安置面积在拆迁范围内予以公示，公示时间不得少于10日;未经公示的，不得作为补偿安置依据。

　　公示期内，对公示内容有异议的，异议人可向区自然资源和规划部门提出，有关部门应予以核查并依法确认房屋权属和可补偿安置面积。

　　第二十四条 被拆迁房屋的可安置面积，允许以安置用房套型面积为基数析产给成年子女，不得局部分割(具体在区块实施方案中确定)。有析产情形的，不受第二十条第四款规定的限制。

　　第二十五条 被拆迁房屋的计户人口一般以家庭户籍人口为依据。虽为常住人口，但系挂靠、寄居、寄养、寄读或租赁等情形的外来人员，不作计户人口。

　　被拆迁人的家庭成员虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入计户人口：

　　(一)原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人(不包括已转干的军人);

　　(二)原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生;

　　(三)原常住户口在拆迁地的监狱服刑人员;

　　(四)符合法律、法规规定及区人民政府规定情形的其他人员，具体在地块实施方案中明确。

　　第四章 住宅用房的补偿安置

　　第二十六条 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：

　　(一)住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价确定;

　　(二)被拆迁房屋按重置价结合成新给予补偿;被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过300%的比例给予补偿，也可以由评估机构根据拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价后给予补偿。

　　(三)符合低限安置标准的被拆迁人，选择货币安置的，被拆迁房屋建筑面积的低限可安置面积部分，按被拆迁房屋所在地段与安置房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价结算。

　　第二十七条 被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置适用下列规定：

　　(一)安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价格结合成新，二者结算差价;

　　(二)被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过300%的比例给予补偿，也可以由评估机构根据拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价后给予补偿;

　　(三)实际安置用房建筑面积低于可安置面积的部分，按照拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价后给予补偿;

　　(四)实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照拆迁公告发布时安置用房所在地段同类房屋等级的商品住宅平均价格结算。

　　(五)符合低限安置标准的被拆迁人，选择调产安置的，被拆迁房屋建筑面积与低限可安置面积应相互结算差价，超过被拆迁房屋建筑面积的低限可安置面积部分，按安置用房基本造价结算，不足被拆迁房屋建筑面积的低限可安置面积部分，按被拆迁房屋所在地段与安置房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价结算。

　　第二十八条 选择调产安置的，以可安置面积为基数合理确定安置用房套型和套数。

　　第二十九条 被拆迁人选择迁建安置的，其补偿适用下列规定：

　　(一)拆迁人按照国家土地管理法和农村宅基地管理规定，根据村庄和集镇规划，提供迁建安置用地。迁建安置用地的安排根据被拆迁房屋用地面积(在同一拆迁地块有2处以上的应合并计算)，结合安置小区规划，合理安排安置用地面积，对不足1间的安排1间，1.5间以上的安排2间，2.5间以上的最多安排3间。

　　(二)被拆迁房屋用地面积和安置用地面积等同面积部分，应结算地段差价，不足或超过用地面积部分按规定价格结算。

　　(三)迁建安置应根据村庄和集镇规划，实施统一规划、统一征地、统一设计、统一管理、统一建设;拆迁人负责迁建安置用地的通水、通电、通路和场地平整(三通一平)或支付相应建设费用。

　　(四)被拆迁人按有关规定办理迁建用地、建房审批和建设工程规划许可证等相关手续，拆迁人应当予以协助;实行联户自行建造房屋的，必须以幢为单位，设计、施工必须由具有资质的设计单位、施工企业承接，房屋建筑定位、工程质量应当接受有关部门监管。

　　(五)被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

　　第三十条 历史沿革明确、来源正当，实际用于居住的知青房以及集体生产、仓储、办公等房屋，且未办理相关权属证明的，经村委会证明、镇人民政府(街道办事处)审核同意并公示无异议后，给予一次性货币补偿，其标准为：知青房为被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格的70%;集体生产、仓储、办公用房为被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格的50%。对已经过拆翻建的房屋，按拆翻建前的建筑面积认定;对未经过拆翻建的房屋，按现有的建筑面积认定。

　　第三十一条 被拆迁住宅用房的附属设施，不计入可安置面积。

　　拆迁人应当对被拆迁住宅用房的装饰费用予以补偿。

　　第三十二条 拆迁住宅房屋造成被拆迁人搬迁的，拆迁人应当支付搬家补助费。

　　搬家补助费是指用于补偿被拆迁人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、电子防盗门、水电设施、热水器、管道燃气等迁移造成的损失。

　　搬家补助费实行一次性补偿方式。一次性补偿的搬家补助费包括被拆迁人从被拆迁住宅房屋搬迁至周转用房或者自行安排的过渡用房、从周转用房或者自行安排的过渡用房搬迁至调产安置住宅房屋或者其他住宅房屋的搬家补助费。

　　一次性补偿的搬家补助费，按被拆迁房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。

　　第三十三条 过渡期限是指公告规定的最后搬迁之月起至拆迁人交付用于调产安置房屋之月止的时间。过渡期限最长不超过二十四个月。

　　第三十四条 拆迁住宅用房，对实行调产安置且由被拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人应当支付其自搬迁之月起至用于调产安置住宅房屋交付后六个月止的临时过渡补助费;如选择临时过渡用房的，不予支付临时过渡补助费。对被拆迁人实行货币安置的，拆迁人应当根据被拆迁房屋建筑面积给予六个月的临时过渡补助费。

　　锦屏、岳林街道按被征收房屋建筑面积每月每平方米20元，方桥、江口街道每月每平方米18元，溪口镇、莼湖、尚田、萧王庙、西坞街道建成区每月每平方米18元、其他范围每月每平方米16元，大堰镇、裘村镇、松岙镇每月每平方米16元。如被拆迁房屋建筑面积不足54平方米的，按54平方米计算，超过250平方米的，按250平方米计算。

　　第三十五条 对实行调产安置且被拆迁人选择自行安排过渡用房的，拆迁人超过过渡期限仍未交付安置用房的，应当自逾期之月起按规定标准的二倍支付临时过渡补助费。

　　第五章 非住宅用房的补偿安置

　　第三十六条 拆迁非住宅用房，对被拆迁人应当实行货币安置;符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及区人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。

　　第三十七条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付停产停业损失费、一次性搬迁和临时过渡补助费。

　　第三十八条 办公、工业、仓储、教育用房等的停产停业损失费，按被拆迁房屋评估价值的5%，或者按被拆迁房屋建筑面积或者标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。

　　第三十九条 拆迁非住宅房屋，给予一次性搬迁和临时过渡补助费，具体按照以下规定执行：

　　(一)办公用房按被拆迁房屋评估价值的3%补偿;选择调产安置的被拆迁人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被拆迁房屋评估价值的3‰给予补偿。

　　(二)工业、仓储用房按被拆迁房屋评估价值的5%补偿;选择调产安置的被拆迁人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被拆迁房屋评估价值的5‰给予补偿。

　　拆迁被拆迁人自用的工业用房，被拆迁人认为其搬迁和临时过渡损失超过按前款规定的补偿标准的，应当及时向拆迁人提供相关证明文件，由具有相应资质的评估机构评估确定。拆迁人应当按照评估结果支付一次性搬迁和临时过渡补助费。

　　第四十条 拆迁集体所有土地上的工业、仓储用房等参照国有划拨土地上房屋的补偿方式给予货币安置。

　　第六章 补助与奖励

　　第四十一条 住宅房屋被拆迁人选择货币安置方式的，按被拆迁房屋评估价值的25%比例给予补助。

　　第四十二条 住宅房屋被拆迁人在向最接近调产安置住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被拆迁住宅房屋评估价值与调产安置住宅房屋市场平均价格换算面积的15%给予面积补助。补助面积部分不支付房款。

　　第四十三条 住宅房屋被拆迁人在向最接近调产安置住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。

　　第四十四条 调产安置的住宅房屋为高层建筑的，在向最接近调产安置住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。

　　第四十五条 改作非住宅用途使用的房屋，被拆迁人已领取营业执照或其他合法有效经营证件并实际用于经营的，给予一定补助,具体如下:

　　(一)改为商业用途使用的,其实际用于商业经营部分的房屋，按建筑面积每平方米400元给予停产停业损失补偿;其中位于沿街底层的，其进深12米以内(含12米)部分，另按商业用房平均价格减被拆迁住宅用房所在地段商品住宅平均价格差价的30%给予补助。

　　(二)改为办公、工业、仓储用途部分的建筑面积，给予每平方米200元的补助。

　　第四十六条 办公用房被拆迁人选择货币安置的，按被拆迁房屋评估价值的20%给予货币安置补助，工业、仓储用房等被拆迁人选择货币安置补助的，按被拆迁房屋评估价值的30%给予货币安置补助。

　　第四十七条 被拆迁人在签约期限内签订补偿协议，并在搬迁期限内完成搬迁的，住宅房屋按被拆迁房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励;非住宅房屋按被拆迁房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。

　　第七章 附 则

　　第四十八条 被拆迁房屋评估价值包含被拆迁房屋的主体房屋、低限安置面积、阁楼、装修、附属设施和超容积率土地的评估金额。

　　第四十九条 房屋重置价格、房屋基本造价、标准容积率、超标准容积率的土地面积、附属设施补偿费、装修补偿费等具体内容和标准，参照奉化区国有土地上房屋征收评估相关规定执行。

　　第五十条 《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》自印发之日起施行。2020年5月5日起施行的《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》(奉政发〔2020〕12号)同时废止。本办法施行前已发布拆迁公告的项目，仍按原规定执行。

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●时间：2020年8月20日14：30 被告：奉化区人民

内容审核：王有银律师

来源：临律-《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》自2021年8月12日起施行，