2024年物业管理条例第三十八条的内容、主旨及释义

发布时间：2024-07-22 17:48:59 作者：圣运律师

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　　2024年物业管理条例第三十八条的内容、主旨及释义

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　　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　主旨

　　本条是关于物业管理用房所有权属的规定。

　　释义和理解

　　本条例第30条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，该物业管理用房是专门用于物业管理企业进行物业管理活动的，因此是由物业管理服务企业占有与使用的，但是这些用房的所有权应当归属于房地产开发商、还是归属于物业管理企业抑或归属于业主则不是没有疑问的。长期以来由于缺乏法律的明确规定实务上一直难以确定物业管理用房的所有权归属，房地产开发商、物业业主以及物业管理企业均认为物业管理用房应当属于他们所有，应当由他们进行处分，各方各执其是法院则因此而难以合理的方式解决这些经常发生纠纷。根据本条第1款的规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。本条规定既然将物业管理用房的所有权人明确规定为业主，那么根据《民法通则》第72条的规定这些房屋就应当由业主占有、使用、受益与处分。但是需要明确的是业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权而是一种特殊的所有权，即建筑物的区分所有权，因此，业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、受益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。因此，要理解本条之规定，必须掌握建筑物的区分所有权。

　　区分所有是将某一建筑物，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物)，由此而在该建筑物上的专用部分成立了两个以上的单独所有权以及就共用部分成立的共同所有权的总称。

　　区分所有的根本特征是一幢楼宇被区分为各自独立的单元，因而成立多个相互独立的所有权，这一点似乎违反了传统民法规定的一物一权原则，但实际上并不违背该原则，因为何者构成一物并没有固定不变的标准而是依当时社会人之观念所定的，现代社会在观念上已经将整栋建筑物的能够独立适用的单元视为一个独立的物因此得以成立一个无权而不违背一物一权原则。这里独立的单元的最小单位是与其他部分分割开来可以独立使用的建筑空间，如居住楼宇中的一套房;可以是一层或一纵向单元。一般来说，最小单位是建筑设计决定的(如，住宅楼的一套)，有时也可以人为地划分独立单元(如，办公楼中可以以一层为单位，也可以是多层为一个单位)。这些独立的单元即成为区分所有权单独所有权的客体，可以为业主单独所有。区分所有权最主要的标志是取得专有部分或独立部分的所有权，取得区分所有权的最重要标志也主要是取得专有部分的建筑空间。

　　但是，这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体。各单元所有人不仅共享一块地基，而且每一单元房及其使用都离不开整个房厘共用设施支撑;这些地基、共用部位和设施等即构成区分所有权全体的共用部分。显然，建筑物的单元区分具有相对性，仅仅拥有独立单元不能实现对房屋的使用。因此，建筑物区分所有权人必须也同时拥有共用部分的所有权，才能完整实现对居住或其他使用功能。不过，这些共用部分是一个随着专有部分取得而自然取得的过程，毋须单独购买。因此，区分所有制度建立在如下认识基础之上：既承认房屋作为一种整体(一个物)存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上成立相对独立的所有权，同时各区分所有权人对共用部分又拥有共同所有权。由此形成独特的对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种房屋所有权形式。

　　总之，区分所有对于客体物的基本要求是：在同一个物(可以是房产，也可以是地产)上可以相对独立地区分为一定数量的独立部分，而独立部分之间有存在共同的联结，构成一个整体。而区分所有则是对独立部分专有权、对共用部分共有权以及对物业管理权的融为一体的所有权体制或所有权形态。

　　尽管区分所有权在我国城市居住房屋中占绝大多数，但是目前我国尚未有法律或行政法规确定区分所有权形式。只有1989年11月21日建设部发布了《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年8月15日进行修改)。那么，异产毗连房屋是否适用于区分所有呢?依据该规定，异产毗连房屋包括两种，一种仅仅是相连而建的平房;一种是构成建筑物区分所有的上下、左右相互连接成为一个整体的楼房。因建筑相连，存在一个共用界墙和相邻关系问题，不存在共用部位或设施，因此法律关系较为简单。而区分所有建筑物区分所有不仅涉及产权人多，而且存在大量的共用设施维护和利用问题。这也就是说，前一种异产毗连房屋可以运用共有和相邻关系的理论加以解决，而毋须套用区分所有，而后一种异产毗连才需要区分所有制度加以解决。不过，正如下文所指出的，成片的别墅群，因共有土地使用权和设施也可以采取区分所有的制度建立物业利用秩序。

　　由此可见物业管理服务用房事实上乃是为了更好地行使专有所有权而必须由业主共用的部分，因此本条例将其规定为由业主所有是正确的立法选择。因其为建筑物的共用部分而非专用部分因此不是为任一业主单独所有而是由全体业主共有，那么这些房屋的占有、使用、受益与处分应当由全体业主共同进行。物业管理企业之所以对物业管理用房享有占有与使用的权利并非因为管理企业是所有权人而是完全根据物业管理服务合同的约定由业主授予的，对此本条例第35条第2款有明确之规定。因此物业管理企业对于该等物业管理用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变管理用房的用途，如果有改变其用途的必要时必须经过业主大会的同意。