身陷棚改拆迁陷阱，圣运律师介入避开“雷区”提高补偿200余万元！
发布时间：2024-06-13 14:24:48 作者：圣运律师
在圣运律师代理的诸多拆迁案件中，棚户区改造是引发拆迁的重要原因之一。棚户区改造原本是国家推行的一项利民措施，却因有的拆迁方片面追求
山东的方女士曾于30年前购买了村里的地皮并建造了地上建筑物，由于历史原因虽然没有房屋产权证，但是有买地收据。随着当地棚户区改造项目的推进，征收部门与方女士洽谈补偿事宜。但补偿金额过低，无法保障方女士现有的生活水平，甚至针对方女士建造的二楼，在补偿方案上明确标准低至960元每平米。
这样的补偿标准连建造房屋的成本价都达不到，更不要谈生活水平不降低了。在方女士和征收僵持不下协商之际，村委会向她下发了停电通知。
这样的局面令方女士十分紧张，担心房子在自己毫无准备的情况下直接被拆，方女士决定通过法律途径维护权益，咨询资深的专业人士帮自己拿拿主意，几经介绍来到了北京圣运律师事务所寻求法律帮助。圣运律师介入案件后，迅速阅读了案卷材料，制定了详细的办案计划，并在24小时内启动了维权程序。
在办案过程中，办案律师通过调查取证、信息公开、复议的方式找出征收行为存在的显著违法点。与此同时，针对可能房屋可能会被随时拆除的情况，办案律师协助方女士向公安部门提出保护申请，对房屋以及附着物进行了证据固定。在此基础上，圣运律师通过向征收部门发律师函的方式，寻求在维权初始阶段的协商可能，也同时以发函的方式告诉征收部门，方女士的所有维权举措都是在律师的协助下依法依规开展的，期望所有的征收行为也能够合法依规开展。
通过直击征收“痛点”方式，提起复议、诉讼程序，确认村委会停电逼签行为违法，并在这样的基础上寻求与征收部门协商补偿的契机。圣运律师协助方女士围绕不合理的安置补偿提起系列程序，最终在律师团队的配合、协商、斡旋下，方女士与征收部门签订了行政调解协议书。方女士不仅获得了满意的补偿，还比最开始提高了200余万元，激动之余方女士特地向圣运律师送上锦旗，对办案律师紧锣密鼓的开展维权进程表示高度认可。
针对与本案类似的棚户区改造项目拆迁案件，圣运律师为大家特地进行了梳理，详细剖析如何才能在棚改项目中有效避免“雷区”，争取到合理补偿。
首先，针对棚户区改造中的集体土地上的改造，从法律角度来看以下三种改造模式都是违法的：第一种模式：政府发文要求村委会自行改造，村委会资金不足的情况下，有些开发商会注资进行联合开发。第二种模式：政府直接发文，要求镇政府或街道办成为拆迁方。第三种模式：由市县级政府或者区级政府发文征收，按照国有土地上的模式要求征收。
特别注意：按照我国现行的《土地管理法》规定，城中村的改造，土地是集体的，要拆迁必须要对土地和房屋进行征收。征收之后行政机构才能够按照《土地管理法》规定的征收程序来进行拆迁，如果没有经过这套征收程序，就是不合法的。而针对集体土地的征收，只有国务院和省级人民政府才有权利按照各自的权限进行征收。
其次，要警惕改造项目实施的主体，村委会擅自进行棚户区改造，违法！按照我国《村民委员会组织法》的规定，村委会是村民自治组织，不是官僚机构更不是权力机构。在农村村委会是选取代表来行使村民日常的权利，是村民授权给村委会干部来行使权利的。实践中，遇到村委会擅自拆迁或者旧城改造，侵犯到村民的权益时，村民可以依法行使村民的权利，召开村民大会对违法行为进行制止。
值得注意的是，如何遇到了棚户区改造项目类似的城中村改造项目，那么区县政府进行城中村改造，也违法！城中村改造按照法定的征收程序来进行，征收主体是国务院和省级政府，作为区县级人民政府无权进行征收。从我国《宪法》以及《民法典》都保护农民的财产权益不受侵犯来看，如果区县政府下发相关的改造文件授权开发商或授权征收办来拆迁都是违法的。另一种，如果在征收时区县政府下发国有土地上征收补偿决定也是违法的，下发征收补偿决定是全国人大授权国务院制定的，在集体土地上参照国有土地上征收模式进行，属于越权违法行为。
圣运律师提示广大拆迁户朋友们，征地拆迁须严格按照法律程序进行，在现实中，因为种种情况，征收方往往会在程序上出现疏漏。广大拆迁户维权时，需要认真分析，抓住其程序违规的地方，尽力维护自己的合法权益。
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