拆迁律师

       土地管理法规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

       简而言之，要进行建设，必须使用国有土地，而农村和城中村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有。除耕地外，其中还包括，宅基地和自留地、自留山等。

       政府征收拆迁不能简单地征收拆迁农民集体所有土地以及合法房屋。必须经过相关程序，把集体所有征收为国有土地。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，政府需要依法承担赔偿责任。

 

       国家法律明确规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户，并对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

       很多情况下，即使征收方有相关征地批复文件，但征地报批的程序却存在很多违法点。最常见的是在征收前未举行听证，这直接损害了被征收人的知情权、确认权和申请听证的权利。被征收人要格外注意这一点。

 

       法律规定只有国务院和省级政府才有权批准征地批复的相关文件。

       在实践中，经常有县政府、区政府甚至是街道办下发征地批复文件，圣运律师在此提醒，这是违法行为，不具有法律效力。

 

两公告：

1、征地公告：征地公告需要告知被征收房屋的基本信息，用途、位置、补偿标准、安置途径等相关征收信息，以此保障被征收人的合法知情权。

2、征地补偿安置公告：征地补偿安置公告则需告知被征收人合理并合法的补偿与安置方案。

一登记：即办理补偿登记。登记时，被征收人需要出示土地权属证书，包括集体土地所有权证、集体土地使用权证，以有偿使用方式取得土地使用权或承包经营权的土地证明。

 

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，修改后应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

        圣运律师提示，听证是很重要的一个环节，制定补偿安置方案，征收方需听取被征收人的意见，被征收人有权反映补偿安置的不合理处。

 

     《物权法》规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

       征地要充分保障被征收人的合法权益，实践中经常会出现征地标准不合法，补偿偏低的情况。圣运律师提示您，遇到以上情况一定要用法律武器来维护自身的合法权益。

 

       自然资规〔2018〕1号文件规定，农用地转用或土地征收经依法批准后，两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

       因此，被征收人在拿到征地批复文件时要注意查看批复文件的有效期，确认其是否已失效，必要时可聘请专业拆迁律师来启动相关法律程序，来确认文件的有效性，以此维护自身合法权益。

 

     《土地管理法》规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

       因此，当被征收人的土地被违法圈占后，被征收人有权拿起法律的武器来维护自身合法权益。