贤江三旧改造方案,贤江三旧改造方案法律问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-04 16:38:03 作者：圣运律师

贤江三旧改造方案，法律分析：星河湾为贤江旧改安置居民打造了6套户型不同的回迁房，户型面积介于76~250平方米，均是精装修、高品质交房标准。截至2021年6月，该区“三旧”改造标图建库总用地面积52 63平方公里，累计批复城市更新项目127

一、贤江三旧改造方案

法律分析：星河湾为贤江旧改安置居民打造了6套户型不同的回迁房，户型面积介于76~250平方米，均是精装修、高品质交房标准。截至2021年6月，该区“三旧”改造标图建库总用地面积52.63平方公里，累计批复城市更新项目127个，拆除面积2740万平方米，开工面积1479万平方米，竣工面积453万平方米，建成安置房8590套，启动老旧小区微改造项目67个，完成固定资产投资1281亿元。

法律依据：《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》提升旧村改造的依法行政水平，兼顾效率与公平，黄埔区、广州开发区围绕城市更新的重点领域和敏感环节，及时编制研究合作企业引入退出、村集体决策事项表决实施、复建安置资金监管等三个指引。得益于该区出台的“三个指引”，文冲旧改项目实现了合作企业引入退出，随后万科集团接手，打造了总用地面积51公顷的现代化社区，与附近的广州人工智能与数字经济试验区相互呼应。位于该区萝岗街的大塱旧村项目则引入了保利集团，通过土地置换腾挪规整，实施“政府储备用地-集体留用地-旧村改造”联动改造开发，加快旧村改造，强化产业导入，成为构建节约集约用地和高质量发展的新典范。目前，该项目政府储备地块引进并建设宝能金融、多益网络等企业总部。现在途径大塱旧村的旧址，可以看到部分已竣工、环境优美、配套优质的居住小区，粤港澳大湾区国家技术创新中心、国家级人力资源产业园、京广文化新干线等科技创新产业载体正在加快建设。随着旧村改造的加快推进，环境提升、配套完善、产业集聚的片区正逐步成型。

二、三旧改造补偿标准

一、三旧概念

三旧改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。

1、旧城镇

主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

2、旧厂房

主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0．6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元／亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100％达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

3、旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的空心村。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

二、三旧改造补偿标准

1、旧村庄、旧城镇、旧厂房更新改造范围内的房屋拆迁补偿标准，由各区政府制定后公布执行，原则上每年修订一次。旧村庄改造土地出让收入由区政府统筹，其中5％用于区的城市基础设施建设，其余部分拨付给原农村集体用于成本支出及基础设施建设。

2、三旧改造中将旧厂房用地改造为商业、旅游、娱乐用途的自行改造项目，按照确定的标准缴交土地出让价款，缴交的出让价款的30％拨付给原土地使用权人，作为土地及地上物的补偿。

3、市属、区属国有全资企业将旧厂房自行改造为商住混合或商品住宅用地的，在确定的标准缴纳地价后，按出让价款总额的10％拨付给原土地使用权人，作为土地及地上物的补偿。

三、三旧改造基本原则

1、政府引导，市场运作。政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

2、明晰产权，保障权益。正确处理三旧改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

3、统筹规划，有序推进。严格界定三旧改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大三旧改造政策的适用范围。

4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。

5、尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。

三、贤江三旧改造方案法律问题

法律分析:

星河湾为贤江旧改安置居民打造了6套户型不同的回迁房，户型面积介于76~250平方米，均是精装修、高品质交房标准。截至2021年6月，该区“三旧”改造标图建库总用地面积52.63平方公里，累计批复城市更新项目127个，拆除面积2740万平方米，开工面积1479万平方米，竣工面积453万平方米，建成安置房8590套，启动老旧小区微改造项目67个，完成固定资产投资1281亿元。

法律依据:

《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》提升旧村改造的依法行政水平，兼顾效率与公平，黄埔区、广州开发区围绕城市更新的重点领域和敏感环节，及时编制研究合作企业引入退出、村集体决策事项表决实施、复建安置资金监管等三个指引。得益于该区出台的“三个指引”，文冲旧改项目实现了合作企业引入退出，随后万科集团接手，打造了总用地面积51公顷的现代化社区，与附近的广州人工智能与数字经济试验区相互呼应。位于该区萝岗街的大塱旧村项目则引入了保利集团，通过土地置换腾挪规整，实施“政府储备用地-集体留用地-旧村改造”联动改造开发，加快旧村改造，强化产业导入，成为构建节约集约用地和高质量发展的新典范。目前，该项目政府储备地块引进并建设宝能金融、多益网络等企业总部。现在途径大塱旧村的旧址，可以看到部分已竣工、环境优美、配套优质的居住小区，粤港澳大湾区国家技术创新中心、国家级人力资源产业园、京广文化新干线等科技创新产业载体正在加快建设。随着旧村改造的加快推进，环境提升、配套完善、产业集聚的片区正逐步成型。