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一、青田大街拆迁补偿办法 法律问题

法律分析:

住宅用房的货币补偿安置

住宅用房的货币补偿安置以房屋证载及认定的建筑面积为准，按房屋的市场评估价值进行补偿，并给予房屋的市场评估价值(含超标准容积率建筑占地土地价值，不含房屋装修及附属物评估价值)30%的奖励，2年内在青田县内购买商品房再给予5%的奖励。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

《青田县旧住宅区1号改造区块一期改造项目房屋征收与补偿安置方案》 七、 住宅用房的征收补偿安置

1.住宅用房的货币补偿安置

住宅用房的货币补偿安置以房屋证载及认定的建筑面积为准，按房屋的市场评估价值进行补偿，并给予房屋的市场评估价值(含超标准容积率建筑占地土地价值，不含房屋装修及附属物评估价值)30%的奖励，2年内在青田县内购买商品房再给予5%的奖励。

2.住宅用房的产权调换安置

（1）安置面积的计算

征收私人建房住宅用房的，被征收人选择产权调换的以房屋合法建筑面积为准，总层数为一层的被征收房屋可增加100%的安置面积；总层数为二层的被征收房屋可增加50%的安置面积；总层数为三层的被征收房屋可增加33%的安置面积；总层数为四层的被征收房屋可增加25%的安置面积；总层数为五层及以上的被征收房屋可增加20%的安置面积；如住宅楼层不完整的被征收房屋，以纵向切割法计算不同层数的安置面积。

征收集资房、房改房、商品房等非私人建房住宅用房的，被征收人选择产权调换的以房屋合法建筑面积为准，可增加20%的安置面积。

（2）安置地点及户型

安置地点：县旧住宅区1号改造区块一期改造项目规划方案范围内的回建期房，原则上分区域就近安置，若本区块不够安置，在其他区块安置。

安置户型：安置房基本户型建筑面积分别为70㎡、90㎡、110㎡、130㎡左右,另设建筑面积为50㎡左右的灵活户型,不另配杂间。

（3）选房原则

被征收人根据住宅产权调换安置面积在上述五种户型中选择相应的安置房:

住宅产权调换安置面积在70㎡以下的，原则上只能选择建筑面积70 ㎡左右户型的安置房1套；

住宅产权调换安置面积在70㎡（含70㎡）至90㎡以下的，原则上只能选择建筑面积90 ㎡左右户型的安置房1套；

住宅产权调换安置面积在90㎡（含90㎡）至110㎡以下的，原则上只能选择110 ㎡左右户型的安置房1套；

住宅产权调换安置面积在110㎡（含110㎡）至130㎡以下的，原则上只能选择130 ㎡左右户型的安置房1套；

被征收人住宅产权调换安置面积在130㎡（含130㎡）以上,可以根据所选安置房的合计建筑面积最接近住宅产权调换安置面积的原则，选择两套及两套以上基本户型或灵活户型安置房。

被征收人选择安置房后，若剩余安置面积不再继续选择安置房的，其剩余安置面积中原房屋建筑面积部分可按货币补偿形式给予补偿。（剩余安置面积不享受“房票”政策）

（4）“跳档”安置

为了解决被征收户安置户型较小的问题，本区块实施“跳档”安置政策。“跳档”安置是指被征收户选择产权调换或“房票”购房时，根据需要，提出申请，要求其产权调换安置户型或“房票”购买户型在原标准基础上提高一个档位进行安置。

每户可以就其中一套房屋在原安置户型基础上提高一个档位（20㎡）回购。若原安置户型已经是本区块最大户型的，不予跳档。

产权调换安置房和“房票”商品房“跳档”部分回购单价在原产权调换安置房回购单价（一房一价）基础上每平方米增加2000元，并不享受安置房回购价的88%优惠政策。

若本区块不够安置，选择“跳档”安置的产权调换安置房在其他区块安置(通过摇号确定被征收户的安置区块)。

（5）选房机制

为体现“公开、公平、公正”的原则，选房过程将在公证机构现场公证下进行。被征收人在规定期限内签约、腾空房屋验收合格的，均作为第一批次（选择“跳档”的产权调换安置房除外）摇号确定安置房。分区域以户型相同的安置房为一个选房单元，通过“两轮摇号，一次定位”的方法进行选房。具体方法为：首先按被征收人到会议现场报到顺序摇出顺序号，再按顺序号摇出房号；超过规定期限签约、腾空房屋的，均作为第二批次（选择“跳档”的产权调换安置房除外）摇号确定安置房，以腾空房屋验收合格的时间依次摇出房号；选择“跳档”的产权调换安置房的被征收户均作为第三批次摇号确定安置房。未到现场且未委托他人摇号的由工作人员代为摇号。

（6）结算

被征收房屋按市场评估价计算价值，安置房按市场评估均价结合层次差、朝向差等因素计算价值（“一房一价”），按88%计算房款；对于被征收唯一合法住宅房屋，建筑面积小于45㎡的，且被征收人属于低保户（以本区块征收决定公告之日民政部门在册名单为准）、低收入家庭困难户，其安置房45㎡以内部分和被征收房屋价值以内部分不另行结算房款。安置房交付时被征收户应在规定时间内结算房款，逾期不进行结算的，则由县房征部门依法对其安置房进行处置。

二、城中村改造拆迁补偿

法律分析：城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、青田大街拆迁补偿办法

法律分析：

住宅用房的货币补偿安置

住宅用房的货币补偿安置以房屋证载及认定的建筑面积为准，按房屋的市场评估价值进行补偿，并给予房屋的市场评估价值(含超标准容积率建筑占地土地价值，不含房屋装修及附属物评估价值)30%的奖励，2年内在青田县内购买商品房再给予5%的奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

《青田县旧住宅区1号改造区块一期改造项目房屋征收与补偿安置方案》 七、 住宅用房的征收补偿安置

1.住宅用房的货币补偿安置

住宅用房的货币补偿安置以房屋证载及认定的建筑面积为准，按房屋的市场评估价值进行补偿，并给予房屋的市场评估价值(含超标准容积率建筑占地土地价值，不含房屋装修及附属物评估价值)30%的奖励，2年内在青田县内购买商品房再给予5%的奖励。

2.住宅用房的产权调换安置

（1）安置面积的计算

征收私人建房住宅用房的，被征收人选择产权调换的以房屋合法建筑面积为准，总层数为一层的被征收房屋可增加100%的安置面积；总层数为二层的被征收房屋可增加50%的安置面积；总层数为三层的被征收房屋可增加33%的安置面积；总层数为四层的被征收房屋可增加25%的安置面积；总层数为五层及以上的被征收房屋可增加20%的安置面积；如住宅楼层不完整的被征收房屋，以纵向切割法计算不同层数的安置面积。

征收集资房、房改房、商品房等非私人建房住宅用房的，被征收人选择产权调换的以房屋合法建筑面积为准，可增加20%的安置面积。

（2）安置地点及户型

安置地点：县旧住宅区1号改造区块一期改造项目规划方案范围内的回建期房，原则上分区域就近安置，若本区块不够安置，在其他区块安置。

安置户型：安置房基本户型建筑面积分别为70㎡、90㎡、110㎡、130㎡左右,另设建筑面积为50㎡左右的灵活户型,不另配杂间。

（3）选房原则

被征收人根据住宅产权调换安置面积在上述五种户型中选择相应的安置房:

住宅产权调换安置面积在70㎡以下的，原则上只能选择建筑面积70 ㎡左右户型的安置房1套；

住宅产权调换安置面积在70㎡（含70㎡）至90㎡以下的，原则上只能选择建筑面积90 ㎡左右户型的安置房1套；

住宅产权调换安置面积在90㎡（含90㎡）至110㎡以下的，原则上只能选择110 ㎡左右户型的安置房1套；

住宅产权调换安置面积在110㎡（含110㎡）至130㎡以下的，原则上只能选择130 ㎡左右户型的安置房1套；

被征收人住宅产权调换安置面积在130㎡（含130㎡）以上,可以根据所选安置房的合计建筑面积最接近住宅产权调换安置面积的原则，选择两套及两套以上基本户型或灵活户型安置房。

被征收人选择安置房后，若剩余安置面积不再继续选择安置房的，其剩余安置面积中原房屋建筑面积部分可按货币补偿形式给予补偿。（剩余安置面积不享受“房票”政策）

（4）“跳档”安置

为了解决被征收户安置户型较小的问题，本区块实施“跳档”安置政策。“跳档”安置是指被征收户选择产权调换或“房票”购房时，根据需要，提出申请，要求其产权调换安置户型或“房票”购买户型在原标准基础上提高一个档位进行安置。

每户可以就其中一套房屋在原安置户型基础上提高一个档位（20㎡）回购。若原安置户型已经是本区块最大户型的，不予跳档。

产权调换安置房和“房票”商品房“跳档”部分回购单价在原产权调换安置房回购单价（一房一价）基础上每平方米增加2000元，并不享受安置房回购价的88%优惠政策。

若本区块不够安置，选择“跳档”安置的产权调换安置房在其他区块安置(通过摇号确定被征收户的安置区块)。

（5）选房机制

为体现“公开、公平、公正”的原则，选房过程将在公证机构现场公证下进行。被征收人在规定期限内签约、腾空房屋验收合格的，均作为第一批次（选择“跳档”的产权调换安置房除外）摇号确定安置房。分区域以户型相同的安置房为一个选房单元，通过“两轮摇号，一次定位”的方法进行选房。具体方法为：首先按被征收人到会议现场报到顺序摇出顺序号，再按顺序号摇出房号；超过规定期限签约、腾空房屋的，均作为第二批次（选择“跳档”的产权调换安置房除外）摇号确定安置房，以腾空房屋验收合格的时间依次摇出房号；选择“跳档”的产权调换安置房的被征收户均作为第三批次摇号确定安置房。未到现场且未委托他人摇号的由工作人员代为摇号。

（6）结算

被征收房屋按市场评估价计算价值，安置房按市场评估均价结合层次差、朝向差等因素计算价值（“一房一价”），按88%计算房款；对于被征收唯一合法住宅房屋，建筑面积小于45㎡的，且被征收人属于低保户（以本区块征收决定公告之日民政部门在册名单为准）、低收入家庭困难户，其安置房45㎡以内部分和被征收房屋价值以内部分不另行结算房款。安置房交付时被征收户应在规定时间内结算房款，逾期不进行结算的，则由县房征部门依法对其安置房进行处置。

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内容审核：李娜娜律师

来源：头条-青田大街拆迁补偿办法 法律问题，