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一、房地产去库存新措施

针对房地产去库存的新措施，主要包括以下几个方面：

一、税收政策的调整

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产税的计算是依据房产的原值，并且有一定的减除比例。这一政策可以通过调整减除比例来影响房产税的税额，从而对房地产库存产生影响。如果政府希望去库存，可能会通过提高减除比例来降低房产税额，鼓励消费者购买。

二、住房交易政策的优化

例如，调整个人住房转让营业税政策。如对个人购买的房产不到2年但想对外销售的，将全额缴纳营业税。这种政策可以影响投资者的投资意愿和购房者的购房决策，从而调整房地产市场的供需关系，有助于去库存。

三、住房保障政策的实施

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，政府在征收房屋时需要给予被征收人相应的补偿，包括房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。这样的政策在保障被征收人权益的同时，也有助于推动房地产市场的活跃度，促进库存的消化。

四、土地供应和监管政策的调整

政府可以通过调整土地供应结构，如将土地供应向保障性住房大力倾斜，以及完善土地出让的“招拍挂”制度和加强用地监管，来影响房地产市场的供需关系，从而达到去库存的目标。

综上所述，房地产去库存的新措施主要包括税收政策的调整、住房交易政策的优化、住房保障政策的实施以及土地供应和监管政策的调整。这些措施共同作用，有助于调整房地产市场的供需关系，推动库存的消化。

二、采取什么具体措施化解县域房地产存量

第一，积极消化存量商品房。比如，鼓励团体性购房，引导入驻鄂尔多斯的国有大型企业、重大项目建设单位为本单位职工团购商品住房，购买职工公寓、集体宿舍或者办公用房；回购商品房作为城市棚户区改造安置房和保障性住房。截至目前，已经购买安置房源7666套；将部分保障性住房建设任务由新建改为回购，购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等，进一步拓展保障性住房房源；引导房地产企业让利销售，鼓励企业以租代售、租售并举，多种举措消化存量。2013年，全市通过团购、回购、举办房展会方式消化存量房达4405套。第二，为有序推进全市房地产业整合重组，提高市场集中度，制定了工作方案，引导和鼓励房地产业从三个方面进行整合重组：一是房地产企业之间的整合，二是房地产项目之间的整合，三是引入投资企业与当地房地产企业合作，完成在建项目收尾。第三，从严控制商品房开发规模。根据自身实际，在促进存量房消化，保证保障性住房及城市棚户区改造等项目正常推进的同时，从严控制增量，决定三年内不再新建商品房。第四，推动产城联动融合。坚持城镇建设服务产业发展、产业发展支撑城镇建设的理念，加快推进沿黄沿线产业带和城市核心区产业带建设，大力发展总部经济，将城镇作为园区的生活后勤基地，积极消化存量商品房，努力实现产业发展与城镇建设的良性互动。第五，强化市场监管力度。不断强化房地产市场监管，提高市场透明度，稳定和引导市场预期。一是建立和完善监管机制，规范工作流程，及时掌握市场动态，保证监管到位。二是全面加强房地产项目管理，实行项目全过程动态监管，重点监督市场销售情况、资金运行情况和债务抵顶情况，及时查处项目建设过程中的各类违法违规行为。三是加强企业信用档案管理，对有不良行为的房地产开发企业，及时记入企业信用档案，并通过媒体向社会公布，接受社会监督。

三、楼市去库存有哪些风险

浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

在经济增速换挡、“房地产依赖症”症结难除的背景下，楼市“去库存”正在由一种市场行为变成一项政治任务。

春节前后，多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标，在江西省出台的政策中，甚至包含对地方政府的“问责”条款。

在中国城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地财政、金融体系等紧密联系在一起。因此，在地方政府看来，楼市“去库存”可谓兹事体大，非“上纲上线”所不能解决。

但现实情况并不乐观。**证券统计发现，当前全国房地产库存接近98.3亿平方米，去化周期接近10年。多数受访者认为，这主要是此前几年“房地产经济”带来的必然结果。随着当前信贷环境的宽松，房地产市场还将迎来一轮交易热潮，但在日渐分化的市场格局下，市场仍然存在较大风险。

去库存已成“政治任务”

本轮地方政府纷纷出台去库存政策的做法，肇始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构性改革抓好五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。

此后，全国多个省份公开做出“去库存”的表态。截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、重庆等。另外还有不少城市单独出台相关政策。

具体的政策措施，包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面，政府让利的迹象十分明显。四川眉山就直接进行房价补贴，对符合条件的购房者给予每平方米500元的补贴。

另有一些地方设定了具体的“去库存”目标。安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%;**东营则强调，2016年，全市要实现5.5万农业转移人口市民化、1.9万城中村和城边村居民完全市民化。

江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将“去库存”上升为政治任务的省份。

在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：

从2010年到2012年，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，对于保障房的建设规模、开工时间等进行约定，若完成不力，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市，同样要予以问责。

“把‘去库存’上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”**地产首席分析师表示，与上述两者不同，这是地方政府主动实施问责，更加说明问题的严重。

被低估的库存

在一些机构的分析中，单是库存规模这一点，就超出了很多人的想象。

根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。

其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米/年，则相应的去化周期约为9.8年。

这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%;土地成交价款下降23.9%。

浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

2015年10月，一家外地房地产公司因资不抵债而破产，老板在尚未走完破产清算程序的情况下选择跑路，给当地银行留下大量坏账。春节期间，一些业主向政府部门要求退房，但问题仍未解决。

“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，房地产市场的降温更是“雪上加霜”。因此，以去库存为主的“房地产保卫战”就显得尤为重要。

事实上，与中央经济工作会议的定调相比，地方政府对市场的感知要更早。2013年下半年，山东西南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区的土地供应，并向公务员摊派卖房任务。随着行政力量的介入，类似的情况被认为还会出现。

潜在风险隐现

在多数受访者看来，随着“房地产保卫战”的打响，未来将有更多的城市出台相关政策。张*伟认为，这些政策将以“组合拳”的形式继续推出，其手段很难超出现有的范畴，但执行力度肯定会加强。

有分析指出，未来甚至不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。2月17日，央行、住建部、财政部调高公积金存款利率，即被认为是一项刺激交易的政策。

在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会发挥一定的作用。

央行的数据显示，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高，同比多增1.04万亿元。其中，住户部门贷款增加6075亿元，其中的短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。

从过往的经验来看，房地产市场走势与信贷环境有着直接关系。央行罕见地大规模“放水”，无疑会刺激市场成交和房价上涨。

但他也提醒道，这种“放水”有可能出现“前松后紧”的态势，一旦下半年出现萎缩，就可能导致整体市场的调整。

当前一线城市地价和房价不断攀高，甚至超出居民购买力。因此，大规模“放水”有可能继续抬高上述价格，并催生泡沫，这种风险值得警示。

我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。

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内容审核：索建国律师

来源：临律-房地产去库存新措施，