小产权房是否需要购买资格？政策有哪些规定？,小产权房是否具备购买资格和法律保护:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-02 17:02:32 作者：圣运律师

小产权房是否需要购买资格？政策有哪些规定？，依据统一的不动产登记簿证样式和现行法律法规，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西，因此小产权房无法合法购买。此外，世界普遍实施土地用途管制，进一步限制了小产权

一、小产权房是否需要购买资格？政策有哪些规定？

依据统一的不动产登记簿证样式和现行法律法规，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西，因此小产权房无法合法购买。此外，世界普遍实施土地用途管制，进一步限制了小产权房的购买。

法律分析

北京小产权房不能买，原因如下：统一的不动产登记簿证样式，包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等，全国全面颁发新版证书；针对城乡社会普遍关心的“小产权房”问题，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西;现行法律法规明确，世界普遍实施土地用途管制。

拓展延伸

小产权房限购政策对市场稳定的影响如何？

小产权房限购政策对市场稳定的影响是一个备受关注的话题。限购政策的实施可以有效控制小产权房的供应量，避免过度投机和泛滥现象，从而维护房地产市场的稳定。限购政策可以抑制投资客的炒作需求，降低市场投机风险，避免房价过快上涨。同时，限购政策也有助于提高小产权房的交易透明度和市场规范化程度，保护购房者的权益。然而，限购政策也可能导致小产权房市场需求减弱，对相关行业产生一定的冲击。因此，在制定和实施小产权房限购政策时，需要综合考虑市场稳定和公平公正的因素，确保政策的有效性和可持续性。

结语

小产权房限购政策的实施对市场稳定具有积极影响。限购政策能够控制供应量，防止过度投机和泛滥现象，维护房地产市场的稳定。此外，限购政策还能降低投机风险，避免房价过快上涨，提高交易透明度和市场规范化程度，保护购房者权益。然而，限购政策也需综合考虑市场稳定和公平公正，确保政策的有效性和可持续性。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

二、小产权房究竟能不能买

小产权房与正规商品房最大的差别就在于土地性质不一样，很多小产权房是建设在集体土地上的，我国的房屋是房地一体，我们购买房屋不但购买的是房子，还有土地，但是购买小产权房就不一样了。购买小产权房无法办理房产证，不能贷款，甚至在拆迁赔偿方面也会不一样。

由于土地性质的原因，购房人只是对房屋享有居住权，对土地等不享有权利，虽然小产权房相较于正规商品房比较便宜，但是综合考虑到一些风险的问题，是否购买小产权房?我建议您还是要谨慎做决定的。

一、购买的小产权房被拆迁谁可以获得补偿

随着房地产市场的火热，为尽快买到合适的房，有些人去买小产权房。但是，小产权房是在集体所有的土地上建成，一旦被依法纳入城市化范围，即会被拆迁。不过，被依法拆迁后可以获得补偿，但是购买小产权房的人是否可以获得补偿，需要先确认小产权房的所有权。

首先，合法建成小产权房可以获得拆迁补偿。

在集体建设用地上建成的小产权房，依法获得审批后，即属于合法建筑，被依法拆迁后，可以获得补偿。

其次，购买小产权房后不能享有房子所有权。

购买小产权房的，如果不是该集体内部成员，按当前政策无法拿到所有权，而只能享有使用权。

最后，小产权房的拆迁补偿由其集体经济组织及其成员享有。

被购买了的小产权房的所有权，仍然属于集体经济组织及其成员享有。所以，小产权房被依法拆迁后，购买房屋的人不能依法拿到补偿款。

不过，小产权房的买主可以直接找所有权人主张赔偿，特别是在买卖合同中约定了遭遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有，那么买主即可以以此为依据，要求对方积极给予赔偿。

二、小产权房贷款有哪些风险

五证是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有五证是不能办理房产证的。尽管＂小产权房一片热销，但众多业内人士却认为，小产权房＂存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

1、没有房产证。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的；

2、拆迁难补偿。除了不能办理房产证外，那些便宜房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿；

3、质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一－般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

4、配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有；

5、遗赠也麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是小产权房目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。

三、小产权房是否具备购买资格和法律保护

小产权房购买不受法律保护，无法办理过户和享受产权权益。农村集体土地使用权不得流转，宅基地使用权有身份限制。相关部门禁止小产权房买卖。相比之下，大产权房具有五证、受法律保护，可获得拆迁补偿。小产权房存在质量隐患、物业管理问题，无法抵押或上市专卖，只能一次性全款购买。

法律分析

小产权房子可以买，但是不受法律保护，具体原因如下：

1、因为小产权是没有房产证的，不能办理过户，买方的法律权益得不到保护；

2、国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。

认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外；

2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效；

3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖。

大产权证和小产权证有什么区别

1、大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权。小产权，是没有五证的，当然是不受法律保护的，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权是没有房产证的；

2、大产权拆迁有补偿，但是如果是小产权的话，是没有拆迁补偿的。也就是说，如果政府要拆迁房子的话，小产权业主基本上不会得到拆迁安置补偿；

3、小产权房屋质量是没人监督的，往往容易存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是极容易出现问题的；

4、小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房是不能进行贷款的，只能一次性支付全款。

结语

小产权房存在法律保护的缺陷。首先，因为没有房产证，无法办理过户，买方的法律权益无法得到保护。其次，国家实行统一登记制度，未经登记的小产权房买卖合同无效。此外，农村集体所有土地使用权不得流转，宅基地使用权有严格的身份限制，国家文件也禁止小产权房的买卖。与大产权房相比，小产权房缺乏完整的产权，没有拆迁补偿，房屋质量和售后保修难以保证，无法作为抵押或上市专卖，不可办理贷款。因此，购买小产权房需谨慎。

法律依据

《不动产登记暂行条例》第十四条

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

登记程序

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。