傻傻分不清的“城中村”！是城？还是村？,何为城中村与棚户区，两者有什么区别:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-01 23:33:24 作者：圣运律师

傻傻分不清的“城中村”！是城？还是村？，在征地拆迁中有这样一类特殊的存在----城中村，它是城还是村？因为城和村的补偿款千差万别，导致拆迁房和被拆迁房对于城中村的定义也是不尽相同，那么“城中村”到底是什么？今天北京康律师事务所主任、西北政法

一、傻傻分不清的“城中村”！是城？还是村？

在征地拆迁中有这样一类特殊的存在----城中村，它是城还是村？因为城和村的补偿款千差万别，导致拆迁房和被拆迁房对于城中村的定义也是不尽相同，那么“城中村”到底是什么？今天北京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师就给大家着重讲解这个问题。

首先给大家普及一个概念“城中村”通俗地讲就是“城市里的农村”那么在拆迁过程中，它到底是按集体土地的房屋进行征收补偿，还是按国有土地的房屋进行征收补偿呢？

征地拆迁应该遵循的准则是：保障“原有生活水平不降低、长远生计有保障”的征地原则，因此对于“城中村”的定性就显得十分重要了。

当城中村被定性成为城市房屋时，那么就要参照《国有土地房屋征收与补偿条例》第十九条的规定进行补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

当“城中村”被定性为农村房屋时，那么其补偿就不能按照《国有土地房屋征收与补偿条例》进行补偿，而应当使用《土地管理法》的规定进行拆迁补偿。

最终如何定性，还需要根据当地具体情况来分析。

史律师提醒您：

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下行专业维权

二、城中村的房子能买吗

法律分析：取得五证，具有合法销售资格，是可以考虑购买的。城中村改造的房屋如果在具备合法手续，能够上市的情况下，与普通的商品房是没有太大的区别。城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。但是目前市场上开发的城中村项目大多数都手续不全，因此对于购房者来说需要慎重考虑。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十三条，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

三、何为城中村与棚户区，两者有什么区别

本文主要探讨了城市与乡村生活水平存在较大差异的原因及对应的改造方式。城市中的城中村和棚户区在土地性质、房屋建设和产权等方面存在明显差异。城中村改造的房屋产权证非由国家颁发,而是由乡政府或村政府颁发,而棚户区改造的房屋产权证则由国家颁发,具有大产权性质,可以进行买卖和转让。因此,对于外来购买者而言,城中村改造的房屋比棚户区改造的房屋更不靠谱。

法律分析

城市与乡村生活水平存在较大差异：

都市化地区中的城中村，地价高昂，为了增加房地收入，当地居民建造的出租屋密集度高，楼高多层，因此被称为“亲嘴楼”。

棚户区：城乡接合部，尤其是远郊区，由于实际地价低，当地户籍居民投资少，出租屋更为简陋，楼房很少，常常就是棚户，由此在一些大城市的“城乡接合部”往往形成一条“棚户地带”。同为租户，与“城中村”的租户相比，这里的“外地”租户居住条件更差。

2土地性质大不同：

其实城中村和棚户区最大的不同还在于两者本身的土地性质的不同，城中村属于城市中的农村，其土地性质本身是属于集体土地的!而棚户区一般为国有土地。

因此同为改造，城中村改造和棚户区改造的最大区别就在于，城中村改造的土地很多是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房子对于城中村本身的居民是无伤大雅的，但是对于外来购买居民则是大忌，因为没有产权，无法卖出和转让，就变得十分不靠谱。

但是棚户区改造则与之不同，因为棚户区本身的土地性质就属于国有土地，在此进行的改造其房子产权一般即为大产权，国家会发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也将会给予备案。外来居民购买棚户区改造的房子也不用担心产权问题，可以领到大红本，日后房子也可以进行买卖和转让。

注：

城中村——从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

棚户区——棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

拓展延伸

城中村和棚户区是城市中两种不同类型的住宅区，它们之间的区别在于改造方式和土地使用性质。城中村通常是指位于城市中心或繁华地段，具有较高密度、较低品质的住宅区。而棚户区则是指城市中较老、较矮、较拥挤的住宅区，通常由低质量的住宅楼组成，居住条件相对较差。

对于城中村，政府通常采取的改造方式是进行拆迁重建。这种改造方式需要得到相关部门的审批，并且需要保证被拆迁居民的合法权益。在拆迁过程中，政府需要充分考虑居民的居住需求，确保被拆迁居民能够在新的住宅区中得到合适的住房。

而对于棚户区，政府通常采取的改造方式是进行房屋维修和加固。这种改造方式不需要得到相关部门的审批，并且可以尽快地完成。在改造过程中，政府需要确保被改造房屋的安全性和居住性，同时合理安排改造资金。

城中村和棚户区的改造方式和土地使用性质不同，政府需要根据实际情况采取不同的改造方式，并充分考虑居民的居住需求。

结语

城市与乡村生活水平存在较大差异，城中村和棚户区是其中的代表。城中村位于城市化地区，地价高昂，居民建造的出租屋密集度高，楼高多层，被称为“亲嘴楼”。棚户区位于城乡接合部，土地性质低廉，居民投资少，出租屋简陋，楼房很少，形成“棚户地带”。同为租户，与城中村的租户相比，棚户区的居住条件更差。城中村和棚户区的土地性质不同，城中村属于城市中的农村，土地性质本身属于集体土地，而棚户区多为国有土地。城中村改造和棚户区改造的最大区别在于，城中村改造的土地很多是在农民集体土地上建设的房屋，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，因此叫做“乡产权”，又叫“小产权”。而棚户区改造的土地属于国有土地，改造后房子产权一般即为大产权，国家会发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也将会给予备案。外来居民购买棚户区改造的房子也不用担心产权问题。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第二章征收决定第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。