拆迁律师

一、如何辨别城改房是否正规

1、注意开发主体是否合法

虽然城改房的主要作用安置被拆迁的农民，但是开发商在建造之前，必须要有政府出具的《城中村改造方案批复》，否则即被认定为不合法。另外，还要看开发商的主体是否合法，可以从法人资格以及开发资质等方面进行核查，合法公司建造的房子才是合法的。

2、注意城改房证件是否齐全

购买城改房和商品房是一样的，同样需要核查五证是否齐全，只有五证都齐全的房子才属于正规的房子，业主才可以进行购买。如果业主不知道该如何查询，可以在签订购房合同前，要求开发商出示预售预可证，否则不能签字。

一、城改房和商品房的区别是什么

从定义来看，商品房是由开发商申请，政府审批通过后才能开始售卖的房子，主要以盈利为主。而城改房多是因为政府规划拆迁，用于安置被拆迁的农民，一般是以拨划的方式来取得，虽然都是由开发商来建筑，但城改房主要以安置为主，房价较低，相应的盈利也会更少。

二、怎样区分商品房和城改房

1、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房上市预售必须有五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，只有具备这五证的项目才是合法的，可以购买。

2、商品房就是一般的房产公司建造的楼盘；城改房是城中村改造房是拆迁用于安置村民（居民）的住宅建设；商品房的优点就是一般来说证件齐全，购买后的产权受法律保护，买的比较放心，但是就是价格比较贵；

3、城改房的价格很便宜，但风险很大，关健就是房产证要几年后才能过户，这期间一旦房子升值会带来很多麻烦和纠纷，城中村改造房要上市销售，同样需要取得五证，这样才具有合法的销售资格。

4、对于购房者来说，证件齐全的城中村该造房同样可以考虑购买；而证件不全的项目则要谨慎权衡，购买这样的房屋不能进行网签备案，也会影响日后房产证的办理。买卖双方在这种情况下签订的房屋买卖合同是无效的，不受法律保护，合同中的承诺一旦兑现不了，诸如延期交房、设计变更等，购房者将无从保护自己的权益，具有极大风险。

二、城改房和商品房的区别在哪

1、含义。城改房是城中村改造房，是拆迁用于安置村民（居民）的住宅建设。而商品房是一般的房产公司出资建造的，并且用于出售和出租的楼盘。

2、价格。城改房的价格很低，但风险很大，一般是以家庭为单位分发的，这就可能导致产权人不清晰关健，其房产证要几年后才能过户，这期间可能会给房子带来很多麻烦和纠纷；同时城中村改造房要上市销售，同样需要取得五证，这样才具有合法的销售资格。商品房价格高，但风险低。

3、性质。商品房是开发商建造的楼盘，而城改房是属于城中村拆迁安置房，是用于安置村民的。商品房可以按揭，城改房不能按揭。

一、小产权房买卖注意事项

1、看开发主体是不是合法。施行城中村土地开发的主体可所以乡民，还可所以乡村集体经济组织依法建立的具有法人资历和房地产开发天资的经济实体，也可所以村委会依法委托的房地产开发公司。但主体必定要获得合法开发土地的资历。

2、看是不是获得了国有土地使用证。依照有关规则，城中村的开发用地，有必要由武汉市土地整理储藏基地征为国有土地，实现土地性质的转变，再经过招拍挂方式交给土地使用者使用，并由武汉市疆土房产局核发国有土地使用证。

3、看是不是契合城市规划。城中村改造项目，有必要契合城市总体规划，只有契合城市整体规划，购房者的房子一切权证书才有必定的获得保证。

4、看是不是获得了修建工程施工许可证。城中村改造项目应依照《修建法》的规则，进行报建、投标、施工、监理及组织竣工检验。

5、看有没有商品房销（预）售许可证。这是城中村改造项目允许向社会出售的主要象征。城中村改造项目应契合《房地产法》的规则，经武汉市疆土房产局审核，各项条件契合有关法律法规的规则，获得商品房销（预）售许可证后，才干向社会出售。

二、安置房没有房产证怎么过户？

安置房没有房产证想要过户的话，需要安置房持有人持有满五年之后，缴纳土地出让金和契税，住房维护基金等税费，办理下原房主名义正规商品房房产证，契税证和国有出让性质土地证之后，该住房转变为正规商品房，此时才允许上市交易过户他人。

安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快。

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

三、城改房指的是什么房

城改房是城中村改造房是用于安置村民(居民)的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售。

城改房跟商品房的区别

商品房就是一般的房产公司建造的房子楼盘；

城改房是城中村改造房是拆迁用于安置村民(居民)的住宅建设；

商品房的优点就是一般来说证件齐全，购买后的产权受法律保护，买的比较放心，但是就是价格比较贵；

城改房的价格很便宜，但风险很大，关健就是房产证要几年后才能过户，这期间一旦房子升值会带来很多麻烦和纠纷。

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内容审核：张曙光教授

来源：中国法院网-如何辨别城改房是否正规，