没有合法有效的评估报告,能否作出征收补偿决定,无合法有效的评估报告可否作出征收补偿决定:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-08-01 00:12:48 作者：圣运律师

没有合法有效的评估报告,能否作出征收补偿决定，依据我国相关法律的规定，没有合法有效的评估报告，房屋征收部门是不能作出征收补偿决定的，没有合法的评估报告，不能确定房屋的价值，从而无法签订补偿协议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条房屋

一、没有合法有效的评估报告,能否作出征收补偿决定

依据我国相关法律的规定，没有合法有效的评估报告，房屋征收部门是不能作出征收补偿决定的，没有合法的评估报告，不能确定房屋的价值，从而无法签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

一、房屋拆迁补偿评估方式是怎样

我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。

1、市场比较法

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

二、房屋征收补偿决定因评估报告程序和实体存在违法被撤销

行政法系列2

房屋征收补偿决定因评估报告程序和

实体存在违法被撤销

壹、案件基本信息

案号：（2016）吉02行初12号

案由：房屋征收补偿

法院：吉林省吉林市中级人民法院

争议焦点：房屋评估报告检测

贰、案情简介

2014年5月，永吉县政府将县城城东棚户区四区改造等项目列入永吉县2014年国民经济和社会发展补充计划的议案，该议案于2014年9月30日经永吉县第十七届人大常委会第十八次会议批准。永吉县住房和城乡建设局于2014年10月14日出具意见，认为该城区改造项目符合县城总体规划。永吉县县城棚户区改造实施工作组办公室于2014年10月17日出具情况说明，说明已将该城区改造项目列入永吉县县城棚户区（危旧房）改造项目计划。永吉县发展和改革局于2014年11月3日出具说明，说明该城区改造项目已列入2014年国民经济和社会发展补充计划。原告的房屋坐落于改造征收范围内，房证建筑面积181.66平方米，另建有面积为120平方米和40平方米无证房，合计房屋总面积为341.66平方米；用途为商业办公用房，用于物资经销处和围栏厂生产经营；附带还有通过出让方式取得的面积为946.66平方米有证商业用地。

2015年2月26日，永吉县政府发布说明，对《永吉县城东棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿方案》作出部分修改，并将此说明张贴公示。

同年3月3日至5日，召开房屋征收与补偿方案解读大会。

3月6日，北京吉翔房地产评估有限公司受永吉县房屋征收经办中心委托，出具了《永吉县县城城东棚户区四区（城中村）改造项目社会稳定风险评估报告》。

4月3日，永吉县房屋征收经办中心在吉林银行建立专储账户，存入征收补偿资金1亿元。

4月8日，永吉县政府作出永政房征[2015]1号《房屋征收决定》，该决定确定了对县城城东棚户区四区（城中村）范围内国有土地上房屋实施征收、征收实施时间、签约期限等内容。

同日发布永政告字[2015]1号《房屋征收公告》并于拆迁范围公告栏张贴。

4月27日至29日，永吉县房屋征收经办中心作出《永吉县城城东棚户区四区（城中村）改造项目评估机构选定实施方案》并公告。

4月30日，永吉县房屋征收经办中心召开城东棚户区四区（城中村）改造项目选定评估单位大会，选定本项目房屋征收房地产评估机构为吉林市润兴房地产资产评估有限公司、资产评估机构为吉林市瑞恩资产评估有限公司、农作物评估机构为吉林市汇正价格评估有限公司、土地评估机构为吉林市奥证土地评估有限公司，并签订委托合同。

被告委托的评估单位分别于2015年6月19日、26日和同年7月31日向原告送达了《房地产估价结果分户报告》、《室内装修估价结果报告》、《附属物估价结果报告》、《地上附着物征收清查评估结果分户报告》、《土地估价结果分户报告单》及《资产评估结果汇总表》。其中附属物估价报告中遗漏了一口机井、三相电配电箱（含动力电）等主要备；资产评估结果汇总表中未附带项目明细，遗漏多处设备目，未交待当事人在规定时间申请复核评估的权利，且未有评估师签字；土地估价分户报告单中亦未交待当事人申请复核评估的权利，且未有评估师盖章和签字。原告认为被告的评估行为存在很多违法且不公平之处，自称在规定时间内提出了复核申请，被告及评估机构人员曾去现场复评，但一直未给出复评报告。

被告称在规定时间既未收到原告要求复评的申请，也未进行过复评。

2015年9月15日，被告永吉县政府对原告作出永政房征补[2015]3号《房屋征收补偿决定》。

叁、诉讼请求与答辩意见

诉讼请求：

一、被告作出的征收补偿决定认定事实不清、程序违法。

1、原告在收到评估报告后，依法提出复评申请，而被告以“被征收人在法定期限内未行使相关权利”为由，作出征收补偿决定，属认定事实不清；被告及评估机构没有依法对评估结果进行复核，违反了《吉林市国有地上房屋征收及补偿条例》第二十五条之规定，属程序违法。

2、被告在向原告送达相关问题答复的同时一并送达征收补偿决定的行为，严重损害原告合法权益，且答复和决定内容与事实不符。

被告没有履行协商程序即作出决定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定，应当予以撤销。

3、原告要求货币补偿500万元，具有事实和法律依据。

原告经营场所的地理条件优越，实际经营使用商业房屋面积近350平方米，商业出让土地面积为946.66平方米，原告为进行生产经营和建设开发投入巨大，有大量生产设备、附属物及果树等，原告被征收后需按市场价格投入近500万元才能达到原生产经营的条件。

4、被告没有对征收决定以及补偿方案进行论证并予以公布，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十三条以及《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第七条、第八条、第九条、第十条之规定，属程序违法。

二、被告作出决定的依据不合法。

征收补偿决定依据的《房地产估价结果分户报告》、《室内装修估价结果报告》、《附属物估价结果报告单》、《资产评估结果汇总表》《土地估价结果分户报告单》、《地上附着物征收清查评估结果分户报告》违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定，评估机构没有对类似房地产的市场价格进行测算，没有考虑房地产的商业用途，现该地段建龙房地产开发出售的楼盘商业用房，已经达到8000元/平方米以上，而评估报告中房地产单价为3106元/平方米，明显低于同类市场价格。

原告被征收同类地块的住宅评估价值高于原告的商业房屋价值，明显不符合常理。

因此评估报告确定的补偿价格应确定为无效。

三、被告补偿决定中认定的房屋面积与事实不符。

被告作出的房屋征收补偿决定遗漏补偿项目，原告多次向被告征收部门说明此事，但未予答复。

四、原告被征收的房屋、土地等作为商业经营已经有十五年，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条 :“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

”被征收房屋在评估时未包括房屋用途的客观收益，被告在没有查清事实的情况下，作出的房屋征收补偿决定严重损害原告合法利益。

五、评估机构是由被告单方委托，没有进行合法的协商选定程序，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条及《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十四条之规定，委托评估程序违法。

六、被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定作出的征收补偿决定，在安置补偿标准上没有法律依据，属适用法律错误。

七、根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的公平补偿原则，对被征收房屋的补偿应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后经营条件、生活质量不降低为宜。

本案中评估价格显然低于市场价格，补偿标准明显低于法定的;类似房地产的市场价格;，补偿决定显失公平。

综上，被告依据错误的评估报告，在没有合法依据且事实不清、适用法律错误、程序违法的情况下作出的房屋征收补偿决定违法，请求依法撤销被告作出的征收补偿决定。

答辩意见：

一、答辩人行为实体合法。为了社会公共利益，实施城东棚户区四区改造项目，目的是为了改善广大居民的生活环境及居住条件，是公益性项目。

二、答辩人的行为程序合法。答辩人实施征收过程严格依据《物权法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关法律法规执行，不存在不当之处。

三、原告始终没有提出复核评估申请，只是对评估结果不接受，对此答辩人已经给予了书面答复。原告要求土地补偿事宜，不属于本征收补偿决定解决的问题。

答辩人作出的征收补偿决定认定事实清楚，原告的诉请没有事实和法律依据。

请求依法驳回原告的诉讼请求

肆、法院认为和结论

法院认为：

一、《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定:整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中被告作出征收补偿决定所依据的评估报告，从六份评估报告形式要件的合法性审查上看，分别存在没有评估师签字；未附带设备、资产明细或者说明；未标注或释明被征收人享有申请复核评估的权利等不符合法定形式要件要求的问题。

二、从评估报告的实体内容看，在对被征收的附属物评估上存在评估漏项以及在资产、设备评估上漏项的问题。鉴于此，上述评估报告明显存在缺乏客观公正性及合法性问题，故其已不能作为被告作出行政行为的合法依据。

三、被告的征收补偿决定在适用法律上，仅仅引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款关于程序和权限方面的规定，而在实体处理上却未引用相关法律、法规依据，故明显属于适用法律不当。

综上所述，被告作出的征收补偿决定认定事实不清，主要证据不足，且适用法律不当，故依法应予撤销。

法院判决：

一、撤销被告永吉县人民政府作出的永政房征补（2015）3号房屋征收补偿决定；

二、限被告永吉县人民政府于本判决生效之日起60日内重新作出行政行为。

律师后语

1、房屋评估报告是房屋征收补偿案件中争议的焦点所在，直接关乎到被征收人获得补偿数额大小，因此法院对于该报告进行严格地形式和实质审查。

2、对评估报告合法性审查：评估师的签字、资产明细说明、复核权利的告知。对评估报告实体审查：评估漏项。因此，确认该报告缺乏合法性和公正性，进而否定对依据该报告作出的行政行为。

3、该案论证非常简明扼要，但直击要害。类似案例可参见：（2018）云05行初35号，该案法院判决行政行为违法，要求被告采取补救措施，与本案撤销行政行为，限被告重新作出行政行为稍有不同。

孙承龙律师

现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，已提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。