原创广州楼市新试验城中村改造与房票二三事，2020改造城中村广州：今日在线拆迁法律咨询

发布时间：2024-07-03 15:19:35 作者：圣运律师

原创广州楼市新试验城中村改造与房票二三事，2020改造城中村广州，观点网一场关于房票的试验，在广州逐渐推行。4月18日，广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动，在中新广州知识城举行，现场发放全国首张

观点网一场关于房票的试验，在广州逐渐推行。

4月18日，广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动，在中新广州知识城举行，现场发放全国首张城中村改造项目房票。

就在三天前的4月15日，黄埔区正式印发房票安置细则。

根据细则，房票将首先在黄埔区经政府同意的试点项目中实施，而房票的面值由基础补偿金额及政策性奖励构成，后者不超过基础补偿金额的5%。

同时，黄埔区将设立“房源超市”，优先纳入改造主体提供的房源，房票使用不受限购政策限制，且购房时房票面值不足部分可通过贷款补足。

据悉，黄埔城中村房票最长使用期限为18个月，作为基础补偿金额+政策性补贴，不计入家庭限购套数，允许实名转让一次，到期后未购房按照基础补偿金额兑付现金，人均40平方米可以原址回迁，超40平方米可选择房票安置，兼顾政策兜底与市场选择。

房票时代逐渐到来。

为什么是黄埔？

自2023年以来，已有河南洛阳、广东佛山、四川南充及达州、江苏东台、浙江义乌等超50城推出房票安置政策。

直到今年1月4日，《广州市房票安置实施方案》审议通过，广州市成为首个推行房票安置的一线城市。

第二天1月5日，广州市荔湾区开出全市第一张房票，票面金额约250万元，作为该区石围塘旧城征拆项目安置凭证。

2月1日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘试点项目再次发放8张房票。

相比起石围塘试点，这一轮“房票安置”将在黄埔区五村七片城中村改造项目推行，不仅规模更大，还强调了城中村改造的属性。

“九佛五村七片”是黄埔区、广州开发区融合改造的示范工程，指的是位于知识城北部的九佛街道辖内的莲塘村、蟹庄村、燕塘村、山龙一二社、山龙石窝洞、九佛社和重岗村这五条村在内的七个片区。

通过此次改造，在20平方公里的村域范围内，通过“政府主导、国企参与”，将零散分布的110公顷用地腾挪整合，释放城乡建设用地535公顷，主导方为区属国企知识城集团。

值得注意的是，今年2月份广州市14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。九佛街“五村七片”统筹改造项目正是其中之一，获得首笔专项借款6000万元，已于1月30日晚开始放款，将用于保障复建安置区建设和临迁费发放等资金支出需求。

黄埔是广州城中村改造的前沿阵地，而“五村七片”作为黄埔旧改的重点项目，此次试水房票也在情理之中。

根据今年发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，至2035年，广州将推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），推进旧改项目291个。

若按新政区域划分，数量最多的是黄埔区，合计70个（旧村67个、旧城3个），是第二名的番禺区34个（旧村33个、旧城1个）两倍有余。

对此，广东住房政策研究首席分析师李宇嘉表示，黄埔区旧改体量为广州市内最大，也是探索旧改新模式和旧改营商环境改革的先锋，过去在旧改流程、补偿安置等方面突破较多。此次黄埔区制定的房票政策，创新也较多。

“房源超市”二三问

房票兑现，最终都要围绕“房源超市”，这就形成了一个相对独立的“小市场”。

此次“五村七片”房票安置首期纳入知识城·悦辰壹号、知识城投资嘉达·山与墅、龙狮·璟珑府这三个商品房源，同时相关部门正在与更多优质房地产企业对接，下一步将继续扩充房源超市的储备项目。

其中，知识城·悦辰壹号由知识城集团打造，项目总建筑面积约80万平方米，首批住宅已提前3个月交付，方便选择房票的村民尽快入住。

“房源超市”的概念并非黄埔独创，在荔湾区房票安置试点时就提出这一说法。

据悉，荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资已入库“房源超市”名录，具体包括花地湾片区的一手楼盘中海浣花里、力诚投资旗下力诚榕诚湾项目等项目。

当时就有拆迁住户反映，拿到的房票票面金额为250多万元，包含政策性奖励1万多元，而目前荔湾一手住宅成交均价约5.7万元/平方米，尽管从单价来看“房源超市”项目在区内颇有性价比，但榕诚湾参考总价380万-860万元/套（85-165平方米）、浣花里参考总价305万-510万元/套（71-108平方米），仍不能被票面金额覆盖。

目前，黄浦区首批房票的具体票面金额尚未曝光，若按照黄埔某村的弃方补偿价格13000元计算，可获得房票面额约为“基础补偿金额+奖励金额”之和，以有100平方回迁面积算，可以获得房票即13000*（1+0.05）*100=1365000元；涉及权益面积的（即赠送面积），需再减去1500元/平方的建安成本。

中介平台显示，知识城·悦辰壹号目前在售建面约89-168平方米三至五房,单价约25000元/平方米。

价格的差距，影响着拆迁户是否愿意走进“房源超市”。

正如李宇嘉接受观点新媒体采访所表示，房票能多大程度上提振楼市，取决于房票在被拆迁户的接受程度。

“接受程度取决于在回迁安置和选择房票之间的差异，拆迁户要更倾向于选择房票才行。回迁安置的好处是面积会大一点，劣势是品质可能没那么高；如果商品房价格足够低，那么选择房票安置的倾向就更高。另外，回迁房整体上是不能上市的，变成商品房要补缴地价，未来如果补缴地价成本比较高，选择房票买商品房的意愿可能也会高一点。”李宇嘉认为，短期内房票接受意愿可能不会太乐观。

他还表示，目前应该尽量扩大可选房源库，“但房源库一定有要求，比如房子能不能按时竣工交付。如果是预售项目，最后没办法竣工交付或者周期拉长，又是问题。另外，还要看房企是否愿意接受出售价格较低、更大折扣的房票兑换。”

关于房票安置对楼市的刺激作用，镜鉴咨询创始人张宏伟向观点新媒体表示，要看旧改项目房票到底能有多少张：“对于广州来讲，如果是低于2万套，我觉得应该影响不大，只是正常维稳市场作用。如果3万套到4万套甚至再多，广州市场有可能接下来会活跃起来。”

在张宏伟看来，房企入库“房源超市”，其实是争夺房票资源的过程。

“越早争取到入围，市场上房票的购买力资源就越早能够去享受。如果有门槛，从官方公布角度来讲，任何一个项目只要不出现烂尾都可以。但是从实操角度来讲，结合其他城市一些情况，基本上首批是国央企项目比较多。”