棚户区改造和危房改造一样吗,危房改造和拆迁有何不同:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-30 09:38:32 作者：圣运律师

棚户区改造和危房改造一样吗，棚户区改造一般是我国政府为改造城镇危旧住房、改善相关困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，按照街道申请、区住建局的实地查看、市房屋安全的相关鉴定、市棚户区改造指挥部统一拆迁安置的规定程序进行。只有经过市里组鉴定为

一、棚户区改造和危房改造一样吗

棚户区改造一般是我国政府为改造城镇危旧住房、改善相关困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，按照街道申请、区住建局的实地查看、市房屋安全的相关鉴定、市棚户区改造指挥部统一拆迁安置的规定程序进行。只有经过市里组鉴定为危房的，才能进行改造拆迁，拆迁补偿安置办法采用棚户区改造拆迁补偿安置办法，棚户区改造和危房改造没有区别。

一、农村危房改造审批流程

（一）个人申请

符合农村危房改造条件的农户由户主自愿向村民委员会提出书面申请；其他贫困户，由村民委员会提供家庭收入的证明；住房危险程度（提供整栋照片和危险局部照片。照片要有固定参照物，并有户主在危房前的正面照）；改造资金筹集情况和改造意愿的说明，并须有户主签字。符合条件的农村危房户自己申请确有困难的，村委会应协助申请。

（二）村级评议

村委会收到农户危房改造申请后，应召开村民大会或村民代表会议进行评议。初定危房改造对象，要在村务公开栏公示（不少于5天）。对符合改造条件且公示无异议的，填写《XX县农村危房改造申请书》，属于新建房屋的，还要同时签订建新折旧协议，一并上报镇政府。对经评议或公示存在异议、经复核不符合补助对象条件的，不予上报，并及时向申请人说明原因。

（三）镇级审核

镇政府对村委会上报的申报材料，要采取入户调查、邻里访问、信函索证等方式，及时对申请人的住房和家庭经济等情况进行调查核实。符合条件的，报县政府审批；不符合条件的，退回材料，并说明原因。审查结果要在镇政府政务公开栏进行公示（时间不少于10天）。明显遗漏农村贫困危房户的，责成村委会重新申报。

（四）县级批准

县级政府对镇政府上报的申请材料进行实地复核。对符合补助对象条件的，予以批准，并根据专业人员对住房危险程度做出的鉴定意见，核定改造资助方式及标准，核定结果向社会公开。对不符合补助对象条件的，不予批准，并说明原因。审批结果要在村委会和村小组进行张榜公布。

（五）市级备案

将确定的危房改造户名单等信息报市农村危房改造工作领导小组办公室备案。

（六）组织实施

根据省下达的年度农村危房改造任务和补助资金，结合实际，组织实施。危房改造户具备下列条件的，可开工建设：1．需要占用耕地的，由主管部门依照国家规定批准用地；使用原有宅基地、村庄空闲地的，由镇政府批准建设；2．已完成施工图设计（含简易图）或已选定参考样图；3．已选定施工队伍或建筑工匠；4．已筹集足够的建设资金。施工队伍或建筑工匠要按照施工图纸、有关技术规范和标准进行施工，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和构件，不得偷工减料，必须保证工程质量和施工安全。

（七）竣工验收

竣工验收危房改造竣工后，由县级建设部门会同相关部门对翻建新建、修缮加固的住房进行全面检查验收。省、市建设部门组织人员进行抽查。验收合格的，准予交付使用；不合格的，责令有关单位改正，并追究相应责任。

（八）补助方式

经验收合格的危房改造户，镇上将完善危房改造户的的档案资料，按照县级标准，通过一卡通形式发放到危房改造户所留卡号中。

二、我的房子不是危房，凭什么也被纳入棚改？

同一个小区，仅部分楼房达到危房标准，政府要对整片小区实行棚改项目征收，这样的征收决定是否合法呢？

海南省的李先生所住的小区分为公寓楼区和别墅区。

2011年，公寓楼区业主向当地政府反映所在楼区存在严重安全隐患，要求当地政府进行危房改造。当地政府经过检验，小区内确有四栋楼房安全性严重不达标，须进行整改。

2015年当地成立了棚户区改造工作领导办公室。

2015年至2016年期间，区政府指派工作人员对前述范围内的房屋权属、区位、建筑面积等情况及被征收人是否同意小区棚户区改造、对补偿安置的具体意见等方面的问题做了摸底调查，总计90户被征收人中，有80户同意实施小区棚户区改造，并提出了各自的补偿安置意见。

2017年9月，区政府做出了征收决定并进行了公告，截止到2018年6月，小区中的90户人已经有41户选择产权置换搬离了被征收房屋。

李先生的房屋位于别墅区，李先生认为别墅区与公寓楼区分属不同区域，相较于可以单独拆除、改造的四栋危房公寓楼，别墅区并不属于棚户区，为何区政府要将别墅区也纳入棚改的范围？联合其他同样不想搬离的别墅区业主，李先生作为代表咨询律师后，在律师的协助下，通过启动调查程序，李先生发现此次征收活动并未纳入区国民经济和社会发展年度计划，也未经人民代表大会审议通过，征收程序上也存在多处违法情况。于是，李先生向法院就政府的征收决定提起了诉讼，要求确认该征收决定违法。

案件经过了一审、二审均败诉。

一审法院认为，区政府作出255号征收决定对危房集中、整体基础设施落后、多数业主同意改造的小区实施棚户区改造，完善城市基础设施，改善居民居住条件及生活环境，具有公益性质，符合当地棚户区改造规划，具备征收要件。区政府作出255号征收决定的依据充分，程序亦符合规定。该小区的面积不大，住宅楼和别墅均位于该小区范围内，部分未装修、改建的房屋外观陈旧。区政府基于小区棚户区改造的整体规划和实际建设需要，将部分不属于危旧房屋的建筑纳入改造和征收范围，并不违反法律规定。政府通过企业垫资的形式来补充旧城改造资金的来源，目的仍是为了改善被征收人的居住环境、提高生活品质。企业垫资仅是案涉项目的资金来源，只要房屋征收补偿安置能够确保被征收人获得补偿安置的选择权，保证征收补偿资金足额到位、专款专用，就不能据此否定征收的公共利益目的。

李先生不服，提起了上诉。二审法院经审理维持了一审判决。李先生只能申请再审来维护自己的权益。

最高法院经过审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九、

十、

十一、

十二、十三条规定，征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；旧城区改建项目应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日，应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；作出房屋征收决定后应当及时公告。

本案中，有检测鉴定报告等证据足以证明被征收小区存在明显的危旧建筑改造的必要，作为旧城区进行改建符合公共利益。从海南省住建厅复函以及三亚市区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、三亚市土地利用总体规划等证据亦足以证明该项目整体上符合当地国民经济和社会发展年度计划的要求。但是，确实没有证据证明区政府已将该项目单独申请纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并取得其符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的专项审批，亦未履行征收补偿费用足额存储到专用账户的法定程序义务，存在程序违法情形。

三、危房改造和拆迁有何不同

城市危改和人们所说的拆迁不同，主要取决于4点：一是拆除改造的房子确属危房；二是原住户要求改造住房条件；三是开发商建设投资不能马上盈利，所建住房标准为安居房，比商品房要低，政府在项目的前期投资上给予大量优惠，减免的费用可占全部费用的1／3多；四是居民要根据不同情况，与政府和单位共同负担安置房费用。用形象化的语言来讲，危房改造项目是居民要拆迁的项目，而通常的拆迁房则是居民被拆迁的项目。

危改区居民的安置方法与拆迁户不同。一般有两种安置方式：就地安置、异地安置与货币补偿相结合的方式。就地安置的，均由原住户自行解决周转用房；异地安置的，按危改实施办法的规定，可以适当增加安置面积或给予适当经济补偿，其标准由区、县人民政府确定。补偿款的计算方法为：补偿款＝经济适用住房均价×原建筑面积×（1＋补偿系数），该补偿系数一般不超过0．7，具体数值可由当地人民政府确定。显然，危改的补偿款是用作原居住者异地安置所需，而被拆迁补偿款则是对被拆除的非成套住宅房屋的补偿，其计算公式为：补偿款＝拆迁补偿价格×原建筑面积＋经济适用住房均价×拆迁补贴面积，与危改补偿款的算法也完全不同。

城市危旧房改造的试行办法，实行上是在走由政府出政策，区、县政府出面组织，由住危房的人共同投资，改善住房条件和环境的路子。

危旧房改造项目所建住房都是成本较低的多层普通住宅。且回迁户较多，而被拆迁地片儿上的项目，如无地段上的限制，可以盖高档、高层建筑，不必考虑拆迁户的回迁问题。

一、危房改造找哪个部门

危房改造应该找当地政府规划部门，因为危房改造是一种政府行为，属于政府的阶段性工作，通常从政府针对危房改造都会设立临时性的组织机构，例如政府危房改造工作领导小组或办公室来组织实施，这类机构的办公地点通常在住建委或新农村建设办公室。

1、符合农村危房改造条件的家庭，户主需向村民委员会提出书面申请，由村民委员会对该房屋认定为危房改造对象后，再填写危房改造申请表，同时签订好建新拆旧协议，一起上报给乡政府。

2、乡政府在对申请危房改造的房屋调查后，符合条件的，上报给县危房改造工作领导小组进行审批，符合条件的，将予以批准，并核定好资助方式以及标准，符合条件的，材料将退回。

3、最后，当地政府根据省、市下达的年度农村危房改造任务和资金，结合实际情况进行危房改造，改造翻新完成后再对房屋进行全面验收。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；