旧城改造与新区开发的基本要求,旧城改造与新区开发的区别:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-29 22:17:06 作者：圣运律师

旧城改造与新区开发的基本要求，旧城改造和新区开发必须做到统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的要求。旧城改造和新区开发都必须遵循统一规划的原则，也就是说，要把新区开发和旧城改造纳入城市规划的整体中综合考虑，使新区开发和旧城改造的布局合理，

一、旧城改造与新区开发的基本要求

旧城改造和新区开发必须做到统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的要求。

旧城改造和新区开发都必须遵循统一规划的原则，也就是说，要把新区开发和旧城改造纳入城市规划的整体中综合考虑，使新区开发和旧城改造的布局合理，也使整个城市的布局趋向合理。

因地制宜，包含三层意思，一要结合本地区实际情况，实事求是地制定发展战略和部署，切不可一刀切；二要从经济、社会发展的阶段出发，既有一定的前瞻性，又避免贪大求洋、搞不切实际的大广场、宽马路，片面追求政绩；三要注意保持地方特色，利用地势地貌，塑造城市风格。

配套建设，就是要经过科学论证，广泛听取人民群众和专家意见，制定出合理的、可行的、系统的配套方案并严格实施，使基础设施、公共服务设施与主体建筑同步建设，完善城市功能，提升城市环境与承载能力。

旧城改造的特殊性

无论是哪个国家、哪个地区，在城市的发展进程中恐怕都没有办法回避新陈代谢这个问题。经济的发展是原始驱动力，它就像是投入湖中的石子，人们的生产方式、生活方式、以及人类所创造的文化都像是湖水被石子激起的涟漪，受这颗石子的影响而发生改变。这种发展以量变渐渐积累至质变的形式不断前进，当新与旧在城市形态这个层面上相撞，旧城改造这个问题就是非解决不可的问题了，加之全球的文化交融使古老的传统文化变得那么不合时宜，老旧的城区和建筑是那么有碍市容。左邻右舍庭院式的交流成为记忆，取而代之的是使人隔墙却不相识的高层建筑；繁华熙攘的农贸集市变为过去，取而代之的是货柜整齐的大超市。建筑的变化给人们的生活带来极大的影响，建筑的生死可以直接影响到文化的生死，亦或是文化上的妄自菲薄导致了历史建筑被无情地覆灭。

旧城改造项目的特殊性，其实是显而易见的，毕竟旧城的改造项目不可能是在像白纸一样的土地上进行，旧城改造项目设计的自由度也要比新区开发低很多、难很多。旧城改造难以避免地会遇到如下这些问题：弃什么?留什么?在寸土寸金的时代，物质文化遗产重要还是城市的经济效益重要?

综上所述，旧城改造项目之所以特殊就是因为：

一、它牵扯到城市的记忆能否留存，牵扯到大批的极具艺术价值的旧建筑能否留存，也牵扯到城市还能否带着她自身的个性继续存在。城市记忆关乎人们的精神世界，经济效益关乎人们的物质世界。

二、旧城改造项目耗费的财力、物力、人力较之新城开发都要多，具体的实施过程中难免会出现快刀斩乱麻式的大拆大建。

三、旧城改造项目最为核心的几个问题在于：如何保护历史建筑风貌，如果是没有历史建筑的旧城该如何对待旧的建筑；如何审视一座城市的历史文脉；如何做到新旧相接、融合。这些也是旧城改造项目最为困难的地方。

安藤忠雄谈及旧城改造曾说过：历史建筑改建，最主要的是一种历史感。设计、施工过程中，最重要的就是，既有的东西尽量让它保存着，尽量不要去破坏。因为这也牵涉到环保的问题。改建有意思的地方在于你可以让一座建筑重生，用一些可以循环利用的材料进一步地去完善它，让它变得更美好更有意思。建筑可以不从破坏开始，而从留存、留续上想办法，做出更好的东西，是非常好的一个概念。对于旧城改造项目，在制定旧城改造策划方案时，无论是决策者、开发商还是设计者都应该有一种历史感，一种对历史的尊重和让旧城重生的态度。

二、旧城改造是什么

法律分析：旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百四十三条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

三、旧城改造与新区开发的区别

(一)旧城改造

旧城是城市在长期历史发展演变过程中逐步形成的进行政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。旧城改造是指按照城市规划的原则和要求，对城市旧城的布局、结构及各项设施进行保护、利用、充实和更新。一般来说，城市的旧城往往记载了城市在各个不同历史阶段的发展轨迹和优秀的文化传统，同时也积累了历史遗留下来的种种弊端和缺陷。很多城市的旧城都不同程度存在着布局混乱、住宅旧陋、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政公用设施不配套等问题，阻碍了城市的经济和社会发展。这就要求我们按照统一的规划，在保护好优秀历史文化遗产和传统风貌的同时，根据各城市实际情况和存在主要矛盾，对旧城区进行有计划、有步骤、有重点的改造、充实和更新。

《城市规划法》第二十七条规定，旧城改造应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。

城市旧城改造最终目标是要改善环境质量、交通运输和生活居住条件，加强城市基础设施和公共设施建设，提高城市综合功能。改造的重点是对危房集中、设施简陋、交通阻塞、污染严重的地区进行综合整治，通过成片拆除重建或局部调整改建的方法，使各项设施逐步配套完整。

旧城改造应当同城市产业结构调整和工业企业技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。要按照规划迁出有严重危害和污染环境的项目，充分利用腾出和闲置的土地，扩展和增加居住、文化、体育、绿化等活动场地，加强基础设施和公共设施建设，改善城市环境与市容景观，提高城市的综合功能。

城市旧城，特别是历史文化名城和少数民族地区城市的旧城改造应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特点。市、县人民政府应采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜；有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。

旧城改造的目的，是合理使用土地和优化功能配置，单纯地更新建筑并不能解决旧城中存在的影响城市功能的弊病，只有调整历史形成的已不能适应现代化城市发展客观要求的城市土地使用状况，才是旧城改造的根本。

旧城改造后的效果除体现在土地使用、城市功能等方面外，空间环境景观也是一个重要的方面。建筑由旧变新，提高了建筑的容积率，提高了空间的利用率，提高了居住容量，改善居住条件，这即为旧城改造的环境效益。

城市的开发建设最后要看效益如何，这个效益是经济效益、社会效益、环境效益的统一体。旧城改造同样也要看三个效益。旧城改造中的三个效益的综合效益不是三者的平均分配，而要结合各类城市、各个改造地段的具体条件，进行具体的协调和平衡。

(二)新区开发

新区开发是指按照城市总体规划，在城市现有建成区以外一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。新区开发是随着城市经济与社会发展、城市规模扩大，为了满足城市日益增长的生产、生活需要，逐步实现城市不同阶段发展目标而推进的城市开发活动，它是城市建设和发展的重要组成部分。

《城市规划法》第二十六条规定，新区开发的主要原则是应当合理利用城市现有设施。根据这一原则，我们在进行新区选址、安排大中型工业项目时，应当尽量依托现有市区或现有中小城镇进行建设，充分考虑利用城市现有设施的可能性。同时，为了控制大城市规模，防止市区人口过度膨胀，还应有计划、有重点地开发建设卫星城镇，将新建的大中型工业项目尽量安排在卫星城镇。通过提高卫星城镇建设标准和设施水平，以及各种优惠政策，提高卫星城镇的吸引力，促使市区的工业和人口向外疏散。

新区开发的内容一般包括以下几个方面：

1、新区的开发建设

新区的开发建设主要是为了解决城市建成区内由于历史原因或发展过快而形成的布局混乱、密度过高、负荷过重等弊端，或为了比较完整地保护古城的完整风貌，在建成区外围进行集中成片的开发建设，以达到疏散和降低旧区人口密度、调整缓解旧区压力、完善改造旧区环境的目的。

2、经济技术开发区的建设

经济技术开发区是随着我国经济体制改革和对外开放政策的实施而出现的一种特定经济区，它建设在城市的特定地区，通过提供优惠政策，创造良好的投资环境，达到吸引外资、引进先进技术和进行横向经济协作的目的。

3、卫星城镇的开发建设

卫星城镇的开发建设主要是为了有效地控制大城市市区的人口和用地规模，按照总体规划要求，将市区需要搬迁的项目或新建的大中型项目安排到周围的小城镇去，有计划、有重点地开发建设这些小城镇，逐步形成以大城市为中心的、比较完善的城镇体系。

4、新工矿区的开发建设

新工矿区的开发建设，是指国家和地方政府根据矿产资源开发和加工需要，在城市郊区或郊县建设大、中型工矿企业，并逐步形成相对独立的工矿区。

一、城市房屋拆迁之前要进行哪些审批？

依据我国相关法律的规定，对城市房屋进行拆迁之前，需要审批的项目是比较多的，包括项目立项的审批、用地规划的审批、拆迁补偿方案的审批等。