深圳买农民房的风险有哪些,深圳农民房可以买吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-27 14:58:47 作者：圣运律师

深圳买农民房的风险有哪些，我国目前的法规和政策是不允许农民房买卖的，除非是同一集体组织的村民。因此，农民房买卖会存在很大的法律风险，主要有：1、房产可能是违法建筑。村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是两证一书，即建房土地使用证、建

一、深圳买农民房的风险有哪些

我国目前的法规和政策是不允许农民房买卖的，除非是同一集体组织的村民。因此，农民房买卖会存在很大的法律风险，主要有：

1、房产可能是违法建筑。

村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是两证一书，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。

在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书（绿本），表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。

2、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下。

即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。

3、房产买卖合同可能会被认定为无效。

理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效；如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。

一、农村房屋买卖程序流程

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理宅基地证或集体土地使用证的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理房产证的过户更名手续。

二、买农村房屋的条件是什么

1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

二、

法律分析：1、购买农村自建房是有风险的，房产可能是违法建筑，村民建造农民房应当办理相应的证书，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。

2、购买农村自建房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下，即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但这种房产不能办理房产过户手续。只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。

3、购买农村自建房，房产买卖合同可能会被认定为无效，农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效；如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第三百六十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

第三百六十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

第三百六十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

三、深圳农民房可以买吗

深圳的农民房贷款流程主要涉及以下几个步骤：首先，借款人向银行提出贷款申请；其次，借款人需在银行开立存款账户或银行卡；接着，办理房产评估、签订最高额抵押合同和借款合同，以及办理抵押合同登记和保险等手续；然后，银行会发放贷款，借款人需每月缴纳还款金额；最后，贷款归还后，银行会注销抵押物并退还给客户。这一流程旨在帮助农民房主获得贷款，解决城中村改造过程中的资金问题。

法律分析

一、深圳的农民房是否可以购买？

深圳的农民房早已禁止购买。

现在已经没有所谓两证一书的文件，全部是绿本！绿本是不可以过户或更改名字。

1、小心过了几年后要迁拆，发展商只认国家颁发的绿本登记人！不承认所谓律师或村委会的公证书！身为律师知法犯法。

2、小心到时真正业主犯难，告你偷了人家绿色房产证。更麻烦。

国家已经说明对所谓农民房买卖不保护，不承认，违法行为。

农民房也叫村民房，是农村村民私人修建的房子。因为一般很少进行建筑设计，而是直接找施工队进行修建，所以显得简陋粗糙。尤其是在深圳等地，在急速城市化过程中，形成了大量城中村，村民因为利益驱动，往往未经过整体规划而修盖房子用于出租等。这种房子一般条件比较差，且各个建筑物之间都很拥挤。

二、深圳农民房贷款流程怎么走

深圳农民房贷款流程：

1、借款人向银行提出贷款申请。

2、经调查、审查和审批同意后，在银行开立存款账户或银行卡，并到房管部门办理房产评估。经营性贷款金额5万元以上还应办理贷款卡。

3、借款人、抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书、身份证明、婚姻证明、有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和借款合同，并办理抵押合同登记和保险等手续。

4、贷款行办妥上述手续后，当日发放贷款，将款项转入借款人在我行开立的存款账户或银行卡上。

5、借款人每月（季）末20日以前在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。

6、贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

拓展延伸

深圳农民房贷款流程是怎样的？

根据我国《城市房地产管理法》和《深圳经济特区房地产管理若干规定》，农民房贷款主要是指农村集体经济组织或者村民委员会为解决村民住房问题，向金融机构申请贷款，用于购买、建造或者翻建住房的行为。

具体而言，农民房贷款流程包括以下几个步骤：

1. 申请资格：村民委员会或农村集体经济组织需要向金融机构申请贷款，提交相关材料，包括：①土地权属证明；②房屋权属证明；③财务报表；④项目规划许可证等。

2. 审批程序：金融机构对提交的材料进行审核，对符合条件且贷款金额在规定范围内的，予以审批通过。

3. 签订合同：审批通过后，村民委员会或农村集体经济组织与金融机构签订贷款合同。

4. 发放贷款：金融机构按照合同约定，向借款人发放贷款。

5. 还款期限：借款人按照合同约定的期限，每月偿还贷款本金和利息。

需要注意的是，农民房贷款利率按照商业贷款利率执行，贷款期限最长不超过30年。在贷款过程中，金融机构应严格遵循审慎经营原则，确保贷款资金用于合法的房屋建设。

结语

深圳的农民房已经禁止购买，也没有所谓两证一书的文件，全部是绿本。绿本不承认所谓律师或村委会的公证书。同时，国家已经明确表示不保护、不承认农民房买卖，因此购买农民房需谨慎。另外，深圳农民房贷款流程需要借款人向银行提出贷款申请，并到房管部门办理房产评估。在办理贷款手续时，需要注意抵押物的办理和还款时间的安排。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。

县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。

城市房地产管理法(2019-08-26)\t第六条\t为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。