拆迁律师

一、老孟课堂：说说物业费酬金制

孟宪生律师

二、维修资金与物业费的解析与探讨

专项维修资金与专项维修基金的区别在于适用对象、交纳主体、适用范围和所有权。专项维修资金适用于非住宅物业，交纳主体是业主，用于物业共用部位的维修；而专项维修基金适用于商品住房，交纳主体是购房者，用于房屋共用部位的维修。另外，物业费是支付物业管理服务的费用，而维修资金是用于共用部位的维修和更新。因此，不能得出“专项维修基金”就是“专项维修资金”的结论。

法律分析

维修资金和物业费区别是什么?“专项维修资金”与“专项维修基金“是一回事吗?它们有什么区别呢?这些问题一定要搞清楚!

1、适用的对象不同

专项维修资金适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业;而专项维修基金则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房。

2、交纳主体不同

专项维修资金交纳的主体是业主，专项维修基金商品住房的交纳主体是购房者。

3、适用范围不同

专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;而专项维修基金则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。

4、所有权不同

专项维修资金属业主所有，专项维修基金商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有。

由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出“专项维修基金”就是“专项维修资金”的结论。

另外，物业费和维修资金也是不同的。

物业费：物业公司为业主提供物业管理服务，业主依据物业管理服务合同所支付的费用，包括管理服务人员的薪金，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，以及物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等。

维修资金：共用部位、共用设施设备的维修及更新、改造费用。

拓展延伸

维修资金和物业费的区别及其影响因素

维修资金和物业费是在物业管理中两个不同的概念。维修资金是指由业主按照一定比例缴纳的用于维修和保养共用部分的资金，用于维护整个物业的基础设施和设备。而物业费是指业主按照一定比例缴纳的用于支付物业管理公司提供的管理服务费用，包括保安、清洁、绿化等费用。

这两者的区别在于用途和支付对象。维修资金主要用于维护和修缮共用部分，确保物业的正常运行和价值的保持；而物业费则用于支付物业管理公司提供的服务，确保物业的管理和维护。

影响维修资金和物业费的因素包括物业的规模、建筑结构、设备设施的复杂程度、地理位置等。规模较大、建筑结构复杂的物业通常需要更多的维修资金和物业费来保持良好的运行和管理。地理位置也会对费用产生影响，例如位于繁华地区的物业费用可能较高。

综上所述，维修资金和物业费在物业管理中有着不同的功能和支付对象，其区别和影响因素需要根据具体情况进行综合考虑和管理。

结语

维修资金和物业费有着明显的区别。专项维修资金适用于住宅物业、非住宅物业或与住宅楼结构相连的非住宅物业，由业主交纳，用于维修共用设施设备。而专项维修基金适用于商品住房和公有住房出售后的物业，由购房者交纳，用于房屋共用部位的维修。物业费是业主支付给物业管理公司的费用，用于管理服务、设备运行和维护等。维修资金和物业费在用途和支付对象上存在差异，需根据具体情况进行综合考虑和管理。

法律依据

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

三、物业费构成

法律分析：物业费构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用。

法律依据：《物业服务收费管理办法》 第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

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内容审核：圣运律师

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