利益统筹和旧改的区别,旧改补偿比例具体是怎样的呢:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-15 08:37:10 作者：圣运律师

利益统筹和旧改的区别，在新增用地十分有限的条件下深圳运用一系列规划政策手段通过盘活挖潜存量用地资源大幅度提升了土地使用效率城市更新与利益统筹是存量土地开发的两条重要路径,接下来我将从总体思路、

一、利益统筹和旧改的区别

在新增用地十分有限的条件下

深圳运用一系列规划政策手段

通过盘活挖潜存量用地资源

大幅度提升了土地使用效率

城市更新与利益统筹是存量土地开发的两条重要路径,接下来我将从总体思路、土地(指标)适用类型范围划定依据、移交政府土地项目立项条件和规划建筑面积六个方面来介绍两者的实施背景、思路及政策要点。

深圳市城市更新起步较早。上世纪90年代深圳旧村改造,城市更新的雏形已初步形成;2004年、2005年有较多的城中村改造的实践探索;2009年《深圳市城市更新办法》出台至今,城市更新进入快速发展阶段,从城市更新的发展历程中能看到,城市更新具有更新对象不断拓展,更新方式多样化,更新速度逐渐加快的趋势。

土地整备利益统筹起步相对较晚。2012年坪山区南布、沙湖社区开始了利益统筹的探索实践; 2015年底《深圳市土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》正式出台,利益统筹试点项目开始大规模展开; 2017年底《管理办法》的修编稿征求意见,政策操作性增强;2018年8月,《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》正式印发,后续相关配套政策逐渐完善。

一. 思路区别

利益统筹:由政府引导,原村集体为主体,市场参与,以原农村集体实际使用的土地为整备对象,以公共利益作为土地整备的切入点,优先保障公共基础设施、公共服务设施和重大产业项目供应,加强规划实施,推动土地集约利用,促进城市发展和社区转型。

城市更新:由政府引导、市场主导,以国有已出让用地、原村集体掌握的合法用地和历史用地等土地为对象,进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约利用,促进经济和社会可持续发展。

二. 土地(指标)适用类型

利益统筹:可纳入利益统筹项目的土地以原村集体掌握的土地为主,包括已取得房产证的土地,已取得土地使用权出让合同的土地,已取得城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复的土地,已取得农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书的土地,已取得旧屋村范围认定批复的土地,经区政府确认可落实非农建设用地指标,经规土龙岗管理局确认可落实的征地返还用地指标,以及未完善征(转)地补偿手续用地等。

城市更新:纳入城市更新单元的土地主要以合法用地为主,包括国有已出让用地,以及原村集体掌握的合法用地和历史用地;

原村集体掌握的合法用地包括已取得房产证的土地,已取得土地使用权出让合同的土地,已取得城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复的土地,已取得农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书的土地,已取得旧屋村范围认定批复的土地,经区政府确认可落实非农建设用地指标等;

历史用地是指经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未做补偿,用地行为发生在2007年6月30日之前,用地手续不完善的建成区。

三. 范围划定依据

利益统筹:以规划道路、自然山体与河流、社区界限等为边界,并综合考虑片区功能完整性、系统性和项目可实施性。

城市更新:以相对成片的区域,在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟定。

四. 项目立项条件

五. 移交政府土地比例

利益统筹:除社区留用土地外,其余土地全部移交政府管理,移交政府的土地原则上不少于项目规划建设用地面积的55%。

城市更新:(以拆除重建类城市更新为例)无偿移交给政府大于3000平方米且不小于拆除用地面积的15%的独立用地;就目前深圳市城市更新项目情况,建设用地贡献率达到30%(龙岗区为35%)。

六. 规划建筑面积

利益统筹:留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。基础建筑面积是指留用土地按照《深标》核算确定的建筑面积;配套建筑面积是指留用土地按照《深标》、法定图则及相关专项规划要求配建社区级公共设施;共享建筑面积是指在规划允许条件下,可在基础建筑面积上增加的建筑面积(不超过基础建筑面积的30%)。

城市更新:开发建设用地的规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积三部分构成。基础建筑面积是指各开发建设用地按照《深标》核算确定的建筑面积;转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积;奖励建筑面积是指因公共利益需要,依据城市更新有关规定及《深标》给予的建筑面积奖励。

二、“旧改”造就亿元户凸显公平之困

村民“一夜暴富”，与其劳动无关，与其创业无关，这样的致富方式，不会让人产生任何社会荣誉感和社会成就感。

近日，广东最大的旧城改造项目深圳大冲村旧改项目启动，首日物业签约已达168户。由于深圳“旧改办”在计算补偿面积时避开了棘手的建筑合法性审查，改采慷慨的实际面积主义，并以1：1的等值货个千万富翁家庭。可以说，在现有话语环境下名声不是很好的中国拆迁史上，深圳创造了“神话”。

三、旧改补偿比例具体是怎样的呢

1、永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换；

2、用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7平方米新建筑；3、用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.65平方米新建；4、如果上述情况的用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.5平方米新建筑；5、瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1.5平方住宅进行产权转换补偿；6、临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方300元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶则按照每平方200元进行补偿。7、在房子建设过程中人们是需要居住的，而这段时间也是会有补助的，国家还是比较人性化的，这期间会给住宅用户每月每平方米20元的过渡期间租金补助。根据法律法规，明确实施改造的具体标准。依据“三旧”改造专项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，改造主体负责编制项目改造方案，确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容，报有批准权的市、县人民政府批准。改造方案必须具备实质性改造内容，明确对上盖物的具体处置措施，具体改造标准由省国土资源厅统一规定。实质性改造以拆除重建为主，对于原有上盖物年代较新、质量较好的，允许继续保留使用，并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造。

违约金比例

我国法律目前没有对违约金的比例做出具体的规定。

民法典规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

报销比例

医保报销比例为85%，如果超出基本限额，那么由社会保险部门按：0-4万元以下报销85%，4万元-8万元以下报销90%，8万元以上报销95%的比例进行。参保居民在省级定点医疗机构住院，起付标准按照上年度各省级定点医疗机构住院次均费用的10%左右确定，且不低于1500元，政策范围内住院医疗费支付比例不低于50%，具体支付标准由省人力资源社会保障厅会同省财政厅根据各统筹地区城乡居民医保基金运行和参保居民就医情况合理确定。城乡居民医保基金设置住院最高支付限额。一个结算年度内，城乡居民基本医疗保险（不含城乡居民大病保险）累计最高支付限额统一为15万元。

法律依据：

《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》第七条明确实施改造的具体标准。依据“三旧”改造专项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，改造主体负责编制项目改造方案，确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容，报有批准权的市、县人民政府批准。改造方案必须具备实质性改造内容，明确对上盖物的具体处置措施，具体改造标准由省国土资源厅统一规定。实质性改造以拆除重建为主，对于原有上盖物年代较新、质量较好的，允许继续保留使用，并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造。

该内容由周琦律师和律说律答共创回答