老小区拆迁会给一套房吗,老房子还能拆迁吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-10 22:28:24 作者：圣运律师

老小区拆迁会给一套房吗，提到拆迁,人们就想到了“暴富”,这也是理所当然,毕竟拆迁造就了一个又一个的造富神话。就如买彩票一样,很多人也希望能够通过拆迁获得巨大的收益,因此就有不少投资客提前购买了很多老城区的老房子,等待着拆迁补偿。当然,投资客

一、老小区拆迁会给一套房吗

提到拆迁,人们就想到了“暴富”,这也是理所当然,毕竟拆迁造就了一个又一个的造富神话。就如买彩票一样,很多人也希望能够通过拆迁获得巨大的收益,因此就有不少投资客提前购买了很多老城区的老房子,等待着拆迁补偿。当然,投资客投资的这种房子如果拆迁了,也只是让他们获得不菲收益,并不会让他们暴富,因为拆迁也是有区别的。其实社会中出现的拆迁暴富的案例基本上都是城中村拆迁,由于城中村的村民都有自己的宅基地甚至还有土地,所以拆迁时补偿的金额和房子都会非常多。像一些城市拆迁城中村,基本上家家户户都会直接拆成千万富翁甚至亿万富翁。但是随着城镇的不断发展,城中村已经越来越少了。

而随着城中村越来越少,开发商就盯上了市区的老房子,又赶上国家棚户区改造的政策,加上老城区拆迁成为了开发商最热衷的项目。但是由于老城区的老房子也是商品房,一栋楼也有六七层,所以拆迁补偿政策和城中村拆迁相比会差很多。一般老小区拆迁的补偿标准也就是补偿一套或者套安置房,再加一些现金补偿。到了2014年后,由于国家为了降低楼市库存,就开始直接补偿现金,让居民自己再去重新购买商品房居住。虽然看似这种拆迁补偿政策不是特别好,但是老城区的房子本就非常破旧,这样的拆迁补偿不但解决了居民的居住差的问题,还能获得额外的经济补偿,所以很多老旧小区业主为了改善居住环境,也就被迫地同意拆迁。其实对于很多老旧小区业主来说,如果不是因为小区居住环境太差,他们是不愿意拆迁的。

很多人在这些老小区里已经生活了几十年,自己的亲人、朋友和同事都居住在附近,生活非常安逸。并且这些老小区都地处市区,不仅交通便捷,周边基础配套设施都非常齐全,生活非常便利,还可以享受好的教育、医疗等福利待遇。可以说,老城区的这些优势是很多新建商品房无法与之相比的。所以从这方面来看,其实很多老小区的业主是不愿意拆迁的,毕竟拆迁的补偿也不像城中村拆迁那样多。现如今,老旧小区旧改政策来了,就是在不拆迁的情况下来解决老旧小区的居住环境差的问题。根据住建部的公示显示,在2020年底就要结束最后的棚户改项目,同时老旧小区改造工程也已经在2020年全面推进了。

那么现在已经2021年了,是不是现在拆迁就彻底停止了呢?当然不是,由于2020年停工原因,还有少量的棚户改项目没有彻底完工,但是也已经接近了尾声。当然,就算是最后一批棚户改项目完工了,也不意味着以后拆迁就会彻底停止。那么,希望自己家房子能够拆迁的人就要注意了,以后这4类房子还有拆迁的可能,看看你家的房子是不是属于这4类房子。

第一类:城中村

虽然现在大部分城市里的城中村都差不多被拆除完了,但是还是有不少城市里的城中村没有被拆完,特别是城市规模比较大的城市,比如武汉、成都等城市。不同于老旧小区可以改造,城中村由于建设了太多建筑和小产权房,并且这些建筑很多都不符合相关安全质量规定,不仅存在安全隐患,还影响市容市貌。因此对于城中村,基本上早晚都会被拆掉。就比如笔者武汉的大学同学就是城中村的,在2020年底他们村子就被拆迁掉了,实现了人生逆袭。

第二类:真的有质量问题,存在安全隐患的老小区房子

对于旧改取代棚户改拆迁,其实也并不是一刀切、让所有小区都开始翻新改造。在住建部公布的旧改小区中说得很明确,是符合旧改条件的小区,也就是说不符合旧改条件的小区是不能进行翻新改造的。而对于存在质量问题,存在安全隐患的老旧小区,是不能进行旧改的。国家要解决居民的住房环境问题,所以对于这类存在安全隐患的房子,也就是危房,最彻底的解决方法还是进行拆迁。所以,如果自己所在小区的房子真的存在很大安全隐患的话,也没有必要担心房子会不会拆迁。拆迁没有彻底停止,对于这类小区,以后还是会像过去一样进行拆迁安置。

第三类:地理位置特别好的老旧小区

其实对于过去的老城区老旧小区拆迁,虽然都是开发商进行拆迁的,但是却是由政府主导的,政府补贴了大量资金。现如今旧改取代了棚改,开发商再想拆迁老城区的老房子就完全需要自己出钱来拆迁了。所以现在想让开发商拆迁老城区的房子,开发商只可能看中那些地理位置特别好的老小区,也只有地理位置好的小区,开发商才能通过拆迁获得收益。因此在未来,对于地理位置特别好的老旧小区,还有拆迁的可能。

第四类:影响市政规划的老旧小区

对于老旧小区来说,这是目前最容易拆迁的一类老旧小区,仅笔者所见的,就有不下十几个老旧小区在最近两年因为影响修建地铁被拆除了。其实不仅仅是对于影响修建地铁会拆除老旧小区,对于修建公路、铁路、车站、公园、学校、医院等市政工程,都会拆除周边影响工程的小区。特别是在市区,由于过去的市政规划设计已经跟不上现在的城市发展,一旦有市政工程施工,就会有不少小区会影响工程建设,这些小区也就会被拆迁。

其实不管是旧改政策还是棚户改政策都是为了改善居民的居住环境问题,而棚户改拆迁已经实施多年,大部分需要拆迁的房子也都差不多拆了。如果继续大规模拆迁,不仅会促进房价的上涨,还会造成大量社会资源浪费。最后,虽然棚户改政策结束,但是也并不意味着以后就不再拆迁,对于以上4类房子,以后还有拆迁的可能性。所以期望自己家房子能够拆迁的人,可以看看自家房子是否属于以上4类房子。

二、老小区拆迁怎么补偿房子

老小区拆迁一般采取货币安置，拆迁进入公示期后，政策上都会有明确规定的。货币安置是以你的原房屋面积为计算基础，对你的实际面积进行换算，具体换算方法根据地区不同而不同，换算后的面积乘每平的价格，就是拆迁所得的赔偿。

一、拆迁补偿的方式

1、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

3、结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

二、根据西安拆迁商户赔偿政策拆迁补偿方式有哪些

房屋拆迁补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。

1、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

(1)市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

(2)商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

(3)重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

2、产权置换

(1)产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

(2)产权置换分为两种形式：

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

三、安置房拆迁有没有赔偿

拆迁安置房补偿由于地区不同、同一地区区位价值也不同，补偿标准也不相同。1、相关的房屋进行拆迁补偿，拆迁工作统一由地方政府委托相关单位办理拆迁事宜。2、当地政府应当事先发出拆迁公告和补偿标准的公告，被征收人如果不同意补偿的方式和数额等，可以协商处理，协商不成的可以提起行政诉讼，要求法院予以裁决。3、建议到当地政府相关部门了解有关拆迁安置的有关文件。有照房和无照房补偿金额是不一样的，补偿时将对产权人补偿，也就是你一定要确保产权证上时你的名字，现在很多棚户区改造的房屋有几种情况：一是就地安置，就是在所拆房屋地点安置，采取拆一还一政策，就是会在原地分给你一套房子，超出的面积按照成本价补差价。二是异地安置，也就是在你被拆迁房以外的区域进行安置。三是货币安置，就是按照当地补偿政策，每平米给与被拆迁人一定数额的货币进行安置。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

三、老房子还能拆迁吗

当然可以了，但也是有限制的，不是谁都可以修葺房子的。只有你具备了一定的条件，这才可以修建。

农村宅基地所有权归村集体所有，也就是归国家所有。本村村民拥有的是宅基地的使用权，当宅基地上的老房子破烂不堪时，是可以向村委会申请重新修建的，现在农村旧房、危房改造国家也是支持的，根据改造面积的不同，还会额外给予一些补助，不过每个地方的政策是不一样的，最好是向当地的村委会咨询下。这是很简单的事情，没有想象中那么复杂。

一、宅基地地同村人是否能转让

农村宅基地的所有权属于国家所有，使用权归村民所有，所以，原则上农村宅基地是不可以买卖的，但可以在同一集体经济组织内部的成员中转让。

根据国家《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。

因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。

宅基地转移必须要到县级国土资源管理部门去办理过户手续房屋所有权的变动，然后到县级人民政府房屋管理部门进行房屋登记。有一点需要提醒，那就是单纯的宅基地是不可以买卖的，只是买了宅基地上的房屋，如果将来重建必须向村委会重新提出申请，不过只要房屋不倒，买主就可以长期使用。

宅基地属于农民集体所有。是集体无偿划拨给农民建房的，农民只有使用权，没有处分权。宅基地不是私有财产，不能买卖。《土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

二、农村宅基地拆迁如何补偿

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你；置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米进行安置。

房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，这项补偿一般就只有货币补偿一种补偿方式了。

3、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿＝宅基地区位补偿价X宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。