拆迁律师

一、上海今年的拆迁要提速了！

5月底，上海发布了一个重要文件——《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，跟楼市关系重大。

      其中一条措施:年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造;年内新启动8个以上城中村改造项目。

      上海今年的拆迁，要提速了。

      今年是上海旧改的关键之年，预计年底将全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。

      那这是不是意味着上海的旧城改造接近尾声了?非也!

      从今年开始，上海又将全面启动新一轮旧改计划，改造对象将全面扩展到2000年以前的老旧小区。

      其中对280万平米不成套职工住宅和小梁薄板房屋(存在安全隐患)采取拆除重建为主的改造方式，包括原址重建。

      也就是说，2000年以前的、没有独立厨卫的、存在安全隐患的老公房 ，会成为以后拆迁的重点对象。

      比如新静安彭浦新村的彭一小区，煤卫合用、60年多年房龄的五层老公房，在去年原拆原还。

      居民们在外租房过渡几年后，会搬回到在原址上建的新房里，8-19层的小高层，加了电梯，每户都有独立厨卫。

      多出来的增量房源，会用来做保障性租赁住房，或者做一些配套经营性设施。

      当然，能原拆原还的必然是少数。

      因为在上海的老城区改造，除了提升市容、改善民生之外，还有一个很重要的目标——降低市中心的人口密度。

      外环线以内的人口减少，本身就是上海城市发展过程中的KPI，也是上海这些年一直践行的发展策略。

      大批“原拆原还”显然达不到这个目的。

      第七次人口普查上海各区人口增长图

      上图可以明显看出，十年间上海中心城区的人口密度是在降低的。

      回到文章开头的措施:“年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造;年内新启动8个以上城中村改造项目”。

      上海今年下半年，一定会全速拆迁，以前很多拆迁计划里排在后面的地方，今年会统统拉出来，一起搞定。

      有人说，最近两年开发商的日子不好过，哪里有钱来搞拆迁?

      这个问题上面老早想到了，会用专项债来为旧改项目融资，相当于告诉开发商，拆迁你们放心搞，钱的事情我们来搞定。

      今年下半年，可能就是很多拆迁户要改变命运的一年了。

      如果你家里要拆迁，要记住一点:

      邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，让大家失掉这次拆迁的机会。

      虽然那些老房子迟早要拆掉，就像寸土寸金的黄浦区，迟早要拆光;但如果你这次机会没把握住，下次拆迁不知道要到什么时候了。

      对我们普通人来说，人生短短几十年，抓紧时间提升居住质量，生活得好一点，才是最重要的。

      而从疫情防控的角度来讲，上海也有足够的意愿和动力去搞拆迁。

      大家有没有细心观察下，这次疫情中，上海最严重的都是哪些地方?

      老破旧片区和城中村。

      要么是煤卫公用的老公房;要么是每天都要倒马桶的老弄堂，整条弄堂都会接触那一两个化粪池;要么就是要上公厕的城中村。

      比如黄浦的老南市区，杨浦的控江路，比如浦东北蔡的城中村。

      这些地方厨卫合用，人口和房屋十分密集，一旦出现疫情就很容易爆发。

      这次阳性感染者最多的浦东，疫情高发的城中村有72个，是这次上海疫情爆发的重灾区。

      而在外环线以内，上海还有大量的城中村。

      很难想象，在中国GDP最高、经济最发达的城市，还有不少人生活在没有独立厨卫、每天需要倒马桶的居住环境里。

      疫情防控常态化后，这些地方的改造和拆迁势在必行。

      这对楼市有什么影响?

      我们知道，拆迁一方面会制造出大量的买房需求，另一方面也会增加不少的楼市供给。

      上海的中心城区，真的没什么空地了。这些二级旧里、城中村，拆掉以后，会为上海楼市提供大量的增量。

      在上海雄厚的财力支撑之下，市区的旧改不会停止。

      而在拆迁之后，大量手持现金的拆迁户入场，会给周边楼市造成不小的冲击。

      上海最近几年的拆迁重地——北外滩和东外滩附近，因为大量拆迁户下场买房，房价涨了不少，有些房子的价格甚至涨到了不太理性的地步。

      要知道，拿到拆迁款的家庭，在这些年上海房价大涨的洗礼下，不太可能把钱存起来，他们会跑步入场。

      因此，他们也不太会在意上海楼市的周期，管它现在涨还是跌，反正长期是会涨的。

      这其中一批人，喜欢在原住地的周边买老公房，老破小，因为预算有限(大概300-600w)。

      尤其是老一辈的拆迁户选择更是如此。因为他们的生活圈子在这里，亲朋好友大都在附近。

      要知道，对于原先住棚户区的动迁户来说，老公房、老破小已经相当于改善了。

      另外，考虑到动迁的群体年龄普遍偏大，为了医疗方便，他们也会选择市区的老房子。

      所以一旦遇到拆迁，区域内或者周边区域小户型房源比较紧俏。

      另一批人，因为预算不足或追求房屋品质，会买在离原住地不远的郊区。

      大部分拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。

      比如杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥;黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博。

      另外，可能出乎大家的意料，很多动迁户买房的时候，也会考虑学校的因素。

      毕竟他们也是普普通通的父母，也会希望自己的孩子能有好的学历。

      而且动迁户的年龄偏大，对很多老年人来说，是不可能去贷款买房的。他们会用动迁补偿款和家庭的其余资产，全款购房。

      所以他们要是看中了哪套房子，一般的刚需还真抢不过他们。

      毕竟，对于卖家来讲，全款买房的下家，省了多少事，快了多少周期。

      当然，拆迁暴富的年代早已经过去了，对于当下的很多拆迁户来说，能换到一套位置没那么偏的，全家够住的房子就是值得庆幸的事情了，其他更多的不要想了。

      一个粉丝，北外滩动迁，6w2左右的评估价，加上动迁各种的补偿款，35平的房子，最后动迁款在600w左右。

      看上去很多，一平将近20w元，但是考虑到其他因素，比如老房名下很多户口的。

      钱一分，一个家庭最后拿到手的也就只有动迁款的二分之一、三分之一甚至更少。

      而且如今的市区动迁房源越来越少，黄浦、静安更是没有市区房源，虹口最大的社区房源彩虹湾也所剩无几。

      大多数动迁户的选择就只有搬到郊区，变成乡毋宁。

      上海市区的土著，越来越少了，取而代之的是全国各地的精英和富人。

      有钱人在市中心住大房子，可能才是楼市颠扑不破的真理。

      但换个角度看，这也是上海城市吸引力的表现。

      正是这些来自全国的增量，让上海变得越老越好。

二、上海原拆原还补偿政策

法律分析：拆迁补偿标准:(一）被征收房屋价值的补偿;(二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一）被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、上海拆迁补偿标准2022

上海拆迁补偿标准如下：

1、房屋补偿费。用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费。用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费。用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定；

4、拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照相关法律规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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内容审核：刘伟涛律师

来源：头条-上海今年的拆迁要提速了！，