山东泰安：城中村改造是村民自治？法院：强拆违法！,城中村改造如何补偿:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：2024-07-10 14:55:34 作者：圣运律师

山东泰安：城中村改造是村民自治？法院：强拆违法！，案情简介陈某在山东省泰安市xx村有房屋一处。2017年4月，当地政府组织城中村改造，拆迁部门以陈某父亲有两套房屋为由，拒绝对陈某房屋作出补偿。 2019年10月16日，陈某房屋被街道办组织工

一、山东泰安：城中村改造是村民自治？法院：强拆违法！

案情简介

陈某在山东省泰安市xx村有房屋一处。2017年4月，当地政府组织城中村改造，拆迁部门以陈某父亲有两套房屋为由，拒绝对陈某房屋作出补偿。 2019年10月16日，陈某房屋被街道办组织工作人员强行拆除，屋内物品、院内树木全部毁坏。陈某不服，以街道办为被告提起诉讼。

案件审理过程

陈某向法院提交了《土地房产所有证存根》，证明其宅基地和房屋为祖上遗留合法财产；《房屋赠与协议》证明房屋系赠与取得；《征收土地公告》证明其房屋所在地已被纳入征收范围，此外，陈某还提交了房屋被拆除前后的照片，证明其房屋已经被拆除。

街道办主张，涉案建筑属于违法建设，是占用集体土地用于养鸡的鸡舍，未经村委会同意。

法院经审理查明，原告主张涉案房屋系于98年翻建，并由其一家居住使用。村委会主张涉案房屋于2000年左右建成。2018年9月11日办事处向原告父亲农村商业银行打款45547.04元，2019年10月16日原告房屋被强行拆除。庭审中办事处自认房屋由其拆除。

法院观点

首先，涉案房屋由原告父亲翻建而来，由原告一家居住使用，原告与涉案房屋具有利害关系，现涉案房屋被拆除，原告有权提起本案行政诉讼。

其次，办事处自认对涉案房屋实施了拆除行为，且拆除前未与涉案房屋的权利人签订拆迁协议，单方以地上附属物补偿款的栏目打款给原告，结合村委会的陈述，应认定办事处系涉案房屋的拆除主体。

最后，正当程序原则是行政机关依法行政应当遵循的原则。办事处对涉案房屋实施拆除，未依照《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，履行催告、给予当事人陈述和申辩的权利、制作强制执行决定并进行公告、限期当事人自行拆除等法定程序，应认定其实施的拆除行为程序违法。

案件总结

房屋征收往往涉及到复杂的法律程序，但是正因为程序多耗时长，很多拆迁部门认为房屋被征收人不接受其提出的补偿金额就是影响了拆迁进度，就要直接实施强拆，这都属于违法行为，如果给被征收人造成了损失，应当进行赔偿。所以，如果您也遇到了房屋征收，一定要留意是否有合法的征地公告，是否有合法的征地批准文件，如果没有任何合法的征地文件，也没有拿到合理补偿就被强拆了房屋，一定要及时通过诉讼程序进行维权。

二、城中村改造涉及哪些法律问题

城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

村民的主要利益诉求是：原有的土地、住房能否得到合理补偿，失房失地后如何安排就业、养老等。

房地产开发商的主要利益诉求是：该类拆迁涉及利益复杂、变数多，过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

政府的主要利益诉求是：尽力避免财政压力，保证市场、社会稳定。

这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响：

1、土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式，导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用，使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

2、产权关系模煳的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰，广大村民虽拥有所有权，但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中，导致所有权与使用权、知情权脱节。

3、封闭的村（居）建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理，管理的一切费用由政府财政承担，前者具有统一规划、开放式流动格局，统一建设与管理；而村社区则由村民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担，以村为单位，视人口、财力而采取不同程度的封闭建设，管理上往往各自为政。

一、2022最新城中村改造政策

推进城中村改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。

1、打破行政区划藩篱，实现多种安置并行。按照政府主导、区域统筹原则，建议在今后城中村改造建设中，采取大分散、小集中的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。

2、拓宽融资渠道，加大监管扶持力度。首先，逐步完善城改项目手续，对安置先行的城改项目进行联合预审。其次，对房企的资质和实力进行前期审查；对部分高息借贷的房企，要跟踪调查；对违法建设的房企，要加大处罚力度。再次，扩大区级政府融资平台，加大银企合作力度。最后，前置商业网点规划听证程序，积极扶持城改项目，吸引更多优质商家和社会资本。

3、村民有序参与建设，实现多方互惠共赢。有序引导村民参与城中村改造附属工程建设，变村民的被动拆迁为村民的主动建设，丰富村民参加城中村建设形式，让广大村民在主动建设中真正感受到城中村建设的意义；畅通村民诉求表达渠道，有疏有堵，正确对待村民的合理诉求，推动城改工作顺利进行，实现互惠共赢。

4、大力加强教育引导，确保真正融入城市。积极教育引导村民培育正确的财富观、就业观，大力支持村民自主创业和发展实体经济；给予村民职业培训、专业指导以及税费减免等优惠政策，积极帮助村民提高劳动技能；通过集中归并、资产量化、统一经营等形式，变村民为股民，实现集体资产产权变股权，让村民持久合理地分享到城镇化过程中土地增值的收益，真正融入城市。

三、城中村改造如何补偿

法律分析：根据国有土地上房屋征收与补偿条例，城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋，村民可以自由选择。

补偿方式有两种：

如果选择货币补偿，补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这个市场价格由选出的房地产价格评估机构按照相关规范评估确定。

如果选择调换房屋，底线是调换面积在同等地段“拆一还一”，各地区根据生活水平不同会在此基础上增加系数补贴。同时，征收部门要结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。