拆迁律师

一、城中村改造村集体表决新规：到会村民80%以上同意才能启动

律师曾多次提到过，2022年及未来几年的拆迁领域将由“两驾马车”带动，一是因基础设施建设需要启动的征地项目，二是因城市更新、新农村建设需要而带来的城中村、旧村改造项目。前者属于国家征收，后者则是典型的开发商、村委会合意下的协议搬迁。

      近日，广州市黄埔区《旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引》发布，有效期3年。这一全新《表决指引》在2021年广州市级指引的基础上做了细化规范，适当提高了启动改造的决策门槛。

      就带农民朋友们看看新规下在“要不要改造”这一关键性决策上要注意些什么。

      总体而言，城中村、旧村改造相较于集体土地征收项目更突出“村民自治”而不是行政强制。它的决策表决门槛的设定要比征收集体土地宽松、灵活许多，目的就在于“顺利推进”城中村改造。

      2022年9月1日刚刚施行的南京市征收补偿安置新规中将征地报批的签约门槛设定为不低于90%，这是一个相当高的比例。而广州市黄埔区的旧村改造门槛，在适度提升后仍要比征地项目低得多。

【旧村改造需“四议两公开”】

      城中村、旧村改造项目显然牵涉农民的重大居住、财产权益，属于无疑问的重大决策事项。广州市黄埔区在最新的《表决指引》中明确指出其应适用“四议两公开”程序。

      律师带各位农民朋友们复习一下这个村民自治中的重要概念:“四议”是指村党支部会提议、村“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议;“两公开”是指决议公开、实施结果公开。

      也就是说，旧村改造究竟实施与否，村里的党员应当在党组织的领导下全面知晓并首先进行研究讨论，而后保障全体村民的知情权、参与权和监督权落到实处。决策的全过程不涉密，应当毫无保留地向村民公开，接受群众的监督。

      换言之，那种在咨询中坚持强调自己对拆迁行为的来龙去脉毫不知情就被“逼签”的情形，要么是被拆迁人自己不重视、疏忽了，要么就是村级组织没有履行其应尽的职责。

【改造与否至少到会村民80%以上同意】

      2021年广州市的市级指引中只是规定，城中村改造意愿(主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容)，村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决:

      (一)由村集体经济组织召开成员大会进行表决;

      (二)由村集体经济组织召开成员代表会议进行表决。

      也就是说，能否表决通过并启动改造项目的门槛和村集体经济组织日常的表决要求是相同的，到会人员过半数同意即可通过，到会人数则与《村民委员会组织法》第22条规定的“全体成员过半数”或者“2/3以上的户的代表”为标准。

      但在8月30日发布的广州市黄埔区《表决指引》中，则为此设立了略高的门槛:

      关于旧村改造意愿的表决事项。若村集体经济组织召开成员大会表决，所作决定应当经到会人员的80%以上通过。

      显然，新规更加注重对村民意愿的尊重和保障，设置较高的表决通过比例也能在项目启动前凝聚更多共识，为推进中可能遭遇的意见不一致提前排除障碍。

      需要注意的是，《表决指引》中所涉及的绝不仅有这一次事关改造意愿的表决，在具体推进中还会涉及多次表决。黄埔区规定项目实施方案也要经到会人员的80%以上通过。

      这一规定是与广州市级规定承接的，广州市的《指引》中明确，拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。

      律师最后要提示广大农民朋友的是，城中村、旧村改造不同于集体土地征收，是典型的“我要拆”而非“要我拆”。区级新规的出台标志着一度暂缓的改造搬迁项目又按下了重启键，旧村改造将在未来一段时间内迎来一波新的高潮。

      对于农民而言，旧村改造就是一次又一次会议、一次又一次表决推动的，大家一定要对农村集体经济组织、村民委员会的表决决议程序有所掌握和了解，积极参与每一次会议、讨论和表决，就自己的利益关切毫无保留地发表意见。最终拆得究竟合适还是不合适，和政府部门没多大关系，而是我们自己和开发商协商谈判的结果。

      而在这一过程中，村“两委”一定要起到正面、积极的作用，帮助不怎么懂法也不怎么善于谈判的村民把工作做细做扎实，带头保障每一位村民的合法权益，杜绝违法“帮拆”“收回集体土地使用权”等乱象发生。

      被拆迁村民如果始终不明白该怎样参与和监督，也可及时咨询专业律师，在律师的介入指导下把每一步做的更专业、精准，从而在补偿安置方案这一直接关系到村民切身利益的环节中掌握主动，争取到补偿安置利益与开发商改造成本的最优解。

二、村民代表会议决定违法有效吗

法律分析：只要个人的利益受到不法侵害就可以提出诉讼。不管这个不法侵害是来自个人的，还是来自某一单位或某一组织的。

法律依据：《中华人民共和国宪法》 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

三、多少村民提议,应当召集村民会议

法律分析：村民会议需要有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提议才可召开。

法律依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》

第二十一条 村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提议，应当召集村民会议。召集村民会议，应当提前十天通知村民。

第二十二条 召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。

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内容审核：李轩教授

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