拆迁律师

一、城中村到底是城市还是农村？拆迁应该按哪个标准补偿？

能成为城中村是幸运的，但也是尴尬的。城中村坐落在繁华的都市，交通的便利和高额的房价带来了城中村的繁华，看似一个“城市”，但可能没有转变的集体土地性质、拥挤的楼房和破败的基础设施，又提醒着大家这里仍然是“农村”。

其实，城中村是特殊的，不能一味的用农村和城市单独区分，因为随着城市化的不断推进，很多城中村已被纳入了城市规划区。

那，何为城市规划区呢?

城市规划区指的是近城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

显然，拥有众多人口、便利交通的城中村可能早已被纳入了城市规划区。

城中村拆迁多遇补偿不公：周边上万房价，城中村拆房补偿只给3000

前不久，我们接到过这样一个咨询：我们这里城中村改造，给的补偿是3000一平。可我们离繁华的地段很近，几公里外就有一个万达，房价都是1万起，补偿太低了根本买不起房子。

一街之隔拆迁补偿便天差地别，按城市房屋拆迁补偿完全能达到1万一平，而按农村房屋补偿却只能3000一平，不同的补偿依据给出的补偿差距便高达3倍，拆穷拆富全凭征收方一句话。而被拆迁人往往处在被动地位，少有话语权。

城中村拆迁到底应该怎么补偿?法律是怎么规定的?

城中村拆迁会涉及复杂的情况，我们可以从《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(法释〔2011〕20号)第十二条第二款中找到保障规定。

“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

这个规定意思就是说，可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对城市房屋的补偿标准：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。这样一来，就和农村房屋拆迁补偿标准天差地别了。

既然参考国有土地房屋补偿，那么对被拆迁人房屋的补偿就应该包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

同时，被拆迁人还有货币补偿和产权调换两种补偿方式可选，被拆迁人可以综合考虑选择补偿方式。

如果补偿不合理，城中村的被征收人该如何维权呢?

若你家就在城中村，而拆迁方却以“你家是农村房屋不值钱”为由，用大大低于周边类似房屋的市场价要求你搬迁，你一定不要签字同意，更不要被对方牵着鼻子走。先结合我们上面所述的房屋补偿内容判断自身房屋补偿价位，留存好房屋权证，拍照保留下发张贴的各类公告文件，和拆迁方谈判。

若双方一直谈不成，或拆迁方在拆迁中有不合法的行为，你可以通过申请行政复议或提起行政诉讼提高补偿。

城中村拆迁拆迁方可操作性较大，拆迁方为了压低成本尽快达到拆迁目的，常以各种名义压力补偿，我们被拆迁人要提高警惕，遇到不明白的地方要及时咨询专业律师解答。

二、城中村拆迁补偿标准是应该参照城市还是农村拆迁标准

依据我国相关法律的规定，对城中村进行拆迁改造的，拆迁补偿款标准参考的是被拆迁房屋周边的类似房地产的市场价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

一、拆迁补偿计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积

被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0。

三、城中村的农村房屋拆迁，可以参考城市房屋补偿标准吗?

最高人民法院曾出过司法解释，城中村房子拆迁，如果是货币补偿方式，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，通俗的来讲，就是可以参考地段一样，房子结构、年限差不多的房子的市场价格。

既然参考国有土地上房屋补偿，那我们看下具体的征收补偿标准：

根据国有土地上房屋征收与补偿条例与国有土地上房屋征收评估办法，补偿包括三部分：

1、被征收房屋价值的补偿(对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿)。

如果是国有出让土地，对土地还应该进行补偿，如果是国有划拨土地一般是没有补偿的。

在城中村征收过程中，经常会出现城管等部门向缺少权属证据的被征收人作出责令限期拆除决定，实施强拆。因此遇到拆迁这种专业性的事情，可交给专业的律师进行处理，以免自己吃亏

一、房屋拆迁怎么进行评估

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值

3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

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内容审核：王有银律师

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